Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Tutsak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?

Tutsak gayrimenkul yatırım ortaklığı, tek bir şirket tarafından kontrol edilen bir gerçek e devlet yatırım ortaklığıdır (GYO).

İşiyle ilgili gayrimenkul sahibi olan bir şirket, özel vergi indirimleri için mülkleri bir GYO'ya toplamayı avantajlı bulabilir. Bu vergi azaltma stratejisi, çok sayıda mağazası veya şubesi olan perakendeciler ve bankalar tarafından kullanılabilir.

Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Anlamak

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) sunduğu vergi indirimlerinden yararlanmak için bir tutsak gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulabilir. Şirketler, esir statüsü için bir GYO'da kontrol sahibi mülkiyeti geliştirmeyi veya devralmayı seçebilir. Kontrol veya esir durumu, bir GYO'nun oy hakkı olan mülkiyet hissesinin %50'sinden fazlası olarak tanımlanır.

Kendi gayrimenkullerini yönetmek için bir tutsak GYO inşa eden şirketler, bunları tipik olarak ya kiralık ya da ipotekli GYO'lar olarak nitelendireceklerdir. Mortgage GYO'ları (mREIT'ler), genellikle bir GYO'nun gelirinin temeli olan karşılıklı gelir vaadi için ipotek sermayesi sağlar. Şirketler ayrıca, gayrimenkulleri bir GYO'ya devrederek ve ardından bu GYO'lardan mülkleri kiralayarak esir gayrimenkul yatırım ortaklıklarını kullanabilirler.

Gayrimenkul yatırım fonu

Tutsak GYO, tek bir şirketten mülkiyeti kontrol eden bir GYO'dur. Bunun ötesinde, esir GYO'lar sadece GYO'lardır. Bir kuruluş, İç Gelir Hizmetinin ve İç Gelir Yasasının 26. Başlığının belirli gerekliliklerini karşılıyorsa GYO olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar tröstler, dernekler veya şirketler olabilir - ancak bunların hepsinin şirket olarak vergilendirilmeyi seçmeleri gerektiğinden bağımsız olarak.

hissedarlarına dağıtmalarına imkan vermektedir . Bu, ortaklıkların genellikle hiçbir geliri olmadığı ve tüm gelirlerini bir K-1 aracılığıyla dağıttığı için GYO'ları vergi kanunu kapsamındaki ortaklıklara benzer kılmaktadır .

, genel olarak GYO'ları karakterize eden gelir dağılımı vergisi indirimlerine hak kazanmak için çeşitli gereksinimleri karşılamalıdır . Özellikle, bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

Şirket olarak vergilendirilebilir
Her yıl hissedar temettüleri şeklinde vergilendirilebilir gelirin en az %90'ını ödeyin
Brüt gelirin en az %75'ini kiralardan, gayrimenkulleri finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde etmek
Toplam varlıkların en az %75'ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazinelerine yatırın
En az 100 hissedara sahip olmak (kontrol eden şirketler, bu şartı yerine getirmek için yöneticilerini hissedar olarak adlandırabilir)

Bir kuruluş GYO gerekliliklerini karşılıyorsa, gelirinin en az %90'ını hissedarlarına ödemelidir ve bu nedenle gelir dağılımını kesinti olarak almasına izin verilir. Gerekli dağıtımdan sonra kalan bakiye, gerekli kurumlar vergisi oranında vergilendirilir.

Bağlı Ortaklık Muhasebesi

Esir GYO'lar yan kuruluşlar olarak kabul edilir ve bu nedenle mülkiyetleri bir şekilde ana şirketin mali tablolarında muhasebeleştirilmelidir. Genel olarak, bir ana şirketin mali tablolarında bağlı ortaklıkları ve bağlı ortaklık sahipliğini muhasebeleştirmenin üç yolu vardır . Şirketler konsolide finansal tablolarını raporlayabilir veya mülkiyeti özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirebilir.

Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkeleri (GAAP) uyarınca , ana şirketin mülkiyet haklarının %50'sinden fazlasına sahip olması durumunda şirketler, bir bağlı ortaklığın mali durumunu tüm yönleriyle birleştiren konsolide mali tablolar oluşturma seçeneğine sahiptir. Tipik olarak, bir ana şirketin konsolide finansal tablo raporlamasına sabit bir GYO'yu dahil etmesi yararlı veya geçerli değildir. Bunun nedeni, esir GYO'nun kendi başına elde ettiği vergi avantajlarıdır ve bu genellikle onu yaratmanın nedenidir. Bu nedenle, sabit GYO sahipliği, genellikle bir ana şirketin finansallarında özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi yoluyla muhasebeleştirilir.

Esir GYO Vergi Avantajları

Tutsak GYO vergileriyle ilişkili çeşitli vergi avantajları olabilir. GYO'ların federal vergilendirilmesi, İç Gelir Kodu Başlık 26'da tartışılmaktadır, ancak eyaletlerin GYO'lar için vergi avantajlarını artırabilecek veya azaltabilecek kendi vergi kuralları da olabilir.

Genel olarak, esir GYO'nun ana şirketi, esir GYO'ya ödediği kira veya ipotek ödeme masraflarını mahsup edebilir, bu da vergiye tabi gelirini azaltır. Bu, mutlaka büyük bir fayda değildir, çünkü genellikle bu masrafları yine de düşer. Yine de, ödeme işlemlerinde vb. bazı yararlı avantajlar yaratabilir. En büyük avantajlardan biri, ana şirketin temettü dağıtımının bir kısmını esir GYO'dan almasıdır, bu da potansiyel olarak daha düşük bir oranda vergilendirilebilir.

Esir GYO, GYO statüsünün tüm vergi avantajlarından yararlanır. Hissedarlarına dağıttığı gelirinin %90'ını veya daha fazlasını mahsup edebilir. Ayrıca kalan gelir üzerinden federal kurumlar vergisi oranını da öder.

Esir GYO'ları Yöneten Kanunlar

Esir GYO iştirakleri potansiyel olarak çeşitli avantajlar yaratabileceğinden, onları hedef alan bazı federal ve eyalet hükümleri vardır. Genel olarak, çoğu mevzuat esiri %50'lik bir mülkiyeti kontrol eden kişi olarak tanımlar. Federal yasalar, herhangi bir tedavinin adil olmasını ve mülk değerlemeleri ve emsallere uygun pazarlıklarla uyumlu olmasını gerektirir.

Bazı eyaletlerin kendi özel gereksinimleri vardır. Bazı durumlarda vergiden kaçınma taktiklerini kapsamlı bir şekilde ortadan kaldırabilecek sınırlamalar bulunmaktadır. Genel olarak, muhasebe ve vergi uzmanları, sabit GYO'ların ve sabit GYO muhasebesinin tüm federal ve eyalet yasalarına uygun olmasını sağlamalıdır.

Öne Çıkanlar

GYO'lar olarak, esir GYO'lar standart bir GYO'nun tüm vergi avantajlarından yararlanır.
Esir GYO'lar genellikle diğer firmaların yan kuruluşlarıdır.
Muhasebe ve vergi uzmanları, tutsak GYO'ları kapsayan tüm federal ve eyalet yasalarına tam olarak uyduklarından emin olmalıdır.
Kapsamlı olarak, sabit GYO muhasebesi, bir ana şirket ve esir GYO iştiraki için karmaşık olabilir.
Esir GYO, tek bir şirket tarafından %50'den fazla sahiplik hissesine sahip herhangi bir GYO'dur.

SSS

Esir Olmayan GYO Nedir?

Tutsak olmayan bir GYO, tutsak olarak tanımlanmayan bir GYO'dur; yani tek çoğunluk hissedarı yoktur.

Bir Şirket Neden Esir GYO Oluşturur?

GYO'lar belirli vergi avantajları sağlar ve bu nedenle bir şirket bu avantajlardan yararlanmak için bir gayrimenkul yatırım ortaklığında kontrol hissesi almaya çalışabilir. Tutsak bir GYO, bir şirketin halihazırda sahip olduğu mülkleri daha kolay kontrol etmesine ve yönetmesine de izin verebilir.

Esir GYO'lar Neden IRS Tarafından İnceleniyor?

Bir vergi minimizasyon stratejisi olabileceğinden, bir esir GYO'yu uygun şekilde ve eyalet ve federal vergi yönergelerine uygun olarak muhasebeleştirebilir. Ayrıca, bu kuruluşlar genellikle kurumsal yan kuruluşlar olarak yapılandırıldıkları için, ek vergi değerlendirme katmanları garanti edilir. Esir GYO'lar daha önce eyalet veya federal vergilerden kaçınmak için kullanıldığından, genellikle incelenir.