Captive Real Estate Investment Trust
Hva er en Captive Real Estate Investment Trust?
En captive eiendomsinvesteringsfond er ganske enkelt en ekte e -statlig investeringsfond (REIT) med kontrollerende eierskap av et enkelt selskap.
Et selskap som eier eiendom knyttet til virksomheten kan finne det fordelaktig å samle eiendommene i en REIT for de spesielle skattelettelsene. Denne skattereduserende strategien kan brukes av forhandlere og banker med mange butikker eller filialer.
Forstå Captive Real Estate Investment Trusts
En captive eiendomsinvesteringsfond kan opprettes for å dra nytte av skattelettelsene som tilbys av en eiendomsinvesteringsfond (REIT). Selskaper kan velge å utvikle eller ta kontrollerende eierskap i en REIT for å få status. Kontrollerende eller captive status er definert som mer enn 50 % av den stemmeberettigede eierandelen i en REIT.
Selskaper som bygger en captive REIT for å forvalte sine egne eiendommer, vil typisk karakterisere dem som enten utleie- eller boliglån REITs. Mortgage REITs (mREITs) gir boliglånskapital for løftet om gjensidig inntekt, som ofte er grunnlaget for en REITs inntekt. Selskaper kan også bruke captive eiendomsinvesteringsfond ved å overføre fast eiendom til en REIT, og deretter leie eiendommene fra disse REIT-ene.
Eiendomsinvesteringsfond
En captive REIT er en REIT med kontrollerende eierskap fra et enkelt selskap. Utover det er captive REITs ganske enkelt REITs. En enhet kan klassifiseres som en REIT hvis den oppfyller visse krav i Internal Revenue Service og tittel 26 i Internal Revenue Code. REITs kan være truster, foreninger eller selskaper - men uansett må de alle velge å bli beskattet som selskaper.
Internal Revenue Code tillater alle REITs å distribuere all inntekt til sine aksjonærer. Dette gjør REITs lik partnerskap under skatteloven, siden partnerskap generelt ikke har noen inntekt og fordeler all inntekt gjennom en K-1.
REITs må oppfylle flere krav for å kvalifisere for inntektsfordelingsskattefradragene som karakteriserer REITs generelt. Spesifikt må et selskap oppfylle følgende krav for å kvalifisere som REIT:
Skattepliktig som aksjeselskap
Betal minst 90 % av skattepliktig inntekt i form av aksjonærutbytte hvert år
Få minst 75 % av bruttoinntekten fra husleie, renter på boliglån som finansierer fast eiendom, eller eiendomssalg
Invester minst 75 % av totale eiendeler i eiendom, kontanter eller amerikanske statsobligasjoner
Ha minst 100 aksjonærer (kontrollerende selskaper kan navngi ledere som aksjonærer for å oppfylle dette kravet)
Hvis en enhet oppfyller REIT-kravene, må den betale minst 90 % av inntekten til aksjonærene og har derfor lov til å ta inntektsfordelingen som et fradrag. Eventuell gjenstående saldo etter nødvendig utdeling beskattes med nødvendig selskapsskattesats.
Datterselskapsregnskap
Captive REITs regnes som datterselskaper og derfor må deres eierskap regnskapsføres på en eller annen måte i morselskapets økonomi. Generelt er det tre måter å redegjøre for datterselskaper og datterselskaper på i et morselskaps regnskap. Selskaper kan rapportere konsoliderte regnskaper, eller de kan regnskapsføre eierskapet gjennom enten egenkapitalmetoden eller kostmetoden.
Under generelt aksepterte regnskapsprinsipper (GAAP) har selskaper muligheten til å lage konsoliderte regnskaper som integrerer alle aspekter av et datterselskaps økonomi dersom morselskapet eier mer enn 50 % av eierrettighetene. Vanligvis er det ikke fordelaktig eller aktuelt for et morselskap å inkludere en captive REIT i konsolidert regnskapsrapportering. Det er på grunn av skattefordelene den fangede REIT får på egen hånd, som ofte er grunnen til å opprette den. Derfor blir captive REIT-eierskap typisk regnskapsført på et morselskaps økonomi gjennom enten egenkapitalmetoden eller kostmetoden.
Captive REIT-skattefordeler
Det kan være flere skattefordeler knyttet til captive REIT-skatter. Føderal beskatning av REIT-er er omtalt i Internal Revenue Code Tittel 26, men stater kan også ha sine egne skatteregler for REIT-er som kan øke eller redusere skattefordelene.
Generelt kan morselskapet til en captive REIT trekke fra leie eller boliglånsbetalingskostnader det betaler til captive REIT, noe som reduserer den skattepliktige inntekten. Dette er ikke nødvendigvis en stor fordel fordi det vanligvis vil trekke fra disse utgiftene uansett. Likevel kan det skape noen nyttige fordeler ved betalingsbehandling osv. En av de største fordelene er at morselskapet mottar en del av utbytteutdelingen fra captive REIT, som potensielt kan beskattes med en lavere sats.
Den fangede REIT nyter godt av alle skattefordelene ved REIT-status. Den kan trekke fra 90 % eller mer av inntekten den deler ut til aksjonærene. Den betaler også den føderale selskapsskattesatsen på eventuell gjenværende inntekt.
Lover som regulerer captive REITs
Fordi captive REIT-datterselskaper potensielt kan skape flere fordeler, er det noen føderale og statlige bestemmelser som retter seg mot dem. Generelt definerer det meste av lovgivningen captive som kontrollerende eierskap på 50 %. Føderale lover krever at alle behandlinger er rettferdige og i tråd med eiendomsvurderinger og armlengdes forhandlinger.
Noen stater har sine egne spesielle krav. I noen tilfeller er det begrensninger som kan eliminere skatteunngåelsestaktikker fullstendig. Samlet sett bør regnskaps- og skattefagfolk sikre at captive REITs og captive REIT-regnskap er i samsvar med alle føderale og statlige lover.
Høydepunkter
Som REIT-er nyter captive REITs alle skattefordelene til en standard REIT.
Captive REITs er vanligvis datterselskaper av andre firmaer.
Regnskaps- og skatteeksperter bør sikre at de er fullstendig i samsvar med alle føderale og statlige lover som omfatter captive REITs.
Totalt sett kan captive REIT-regnskap være komplekst for et morselskap og captive REIT-datterselskapet.
En captive REIT er enhver REIT med mer enn 50 % eierandel av et enkelt selskap.
FAQ
Hva er en ikke-captive REIT?
En ikke-captive REIT er en som ikke er definert som captive; dvs. den har ikke en eneste majoritetsaksjonær.
Hvorfor ville et selskap danne en Captive REIT?
REITs har råd til visse skattefordeler, og derfor kan et selskap søke å ta en kontrollerende eierandel i en eiendomsinvesteringsfond for å nyte disse fordelene. En captive REIT kan også tillate et selskap å lettere kontrollere og administrere eiendommer som det allerede eier.
Hvorfor blir Captive REITs gransket av IRS?
Fordi det kan være en skatteminimeringsstrategi, regnskap for en captive REIT riktig og i samsvar med statlige og føderale skatteretningslinjer. Siden disse enhetene ofte er strukturert som datterselskaper, er ytterligere lag med skattemessige hensyn berettiget. Fordi captive REITs har blitt brukt før for å unngå statlige eller føderale skatter, blir de ofte gransket.
