Captive Real Estate Investment Trust
Che cos'è un fondo di investimento immobiliare captive?
Un fondo di investimento immobiliare vincolato è semplicemente un fondo di investimento immobiliare statale (REIT) con il controllo della proprietà da parte di una singola società.
Una società che possiede immobili associati alla sua attività può trovare vantaggioso raggruppare le proprietà in un REIT per le agevolazioni fiscali speciali. Questa strategia di mitigazione fiscale può essere utilizzata da rivenditori e banche con molti negozi o filiali.
Comprensione dei fondi di investimento immobiliare vincolati
Un fondo di investimento immobiliare captive può essere creato per sfruttare le agevolazioni fiscali offerte da un fondo di investimento immobiliare (REIT). Le aziende possono scegliere di sviluppare o assumere il controllo della proprietà di un REIT per lo status di captive. Lo status di controllo o captive è definito come più del 50% della quota di partecipazione con diritto di voto di un REIT.
Le aziende che costruiscono un REIT captive per gestire le proprie proprietà immobiliari generalmente li caratterizzano come REIT locativi o ipotecari. I REIT ipotecari (mREIT) forniscono capitale ipotecario per la promessa di reddito reciproco, che è spesso la base per le entrate di un REIT. Le società possono anche utilizzare fondi di investimento immobiliare vincolati trasferendo immobili in un REIT e quindi affittando le proprietà da tali REIT.
Trust di investimento immobiliare
Un REIT captive è un REIT con la proprietà di controllo di una singola società. Oltre a ciò, i REIT vincolati sono semplicemente REIT. Un'entità può essere classificata come REIT se soddisfa determinati requisiti dell'Internal Revenue Service e del Titolo 26 dell'Internal Revenue Code. I REIT possono essere trust, associazioni o società, ma a prescindere devono tutti scegliere di essere tassati come società.
L'Internal Revenue Code consente a tutti i REIT di distribuire tutto il loro reddito ai propri azionisti. Ciò rende i REIT simili alle società di persone ai sensi del codice fiscale poiché le società di persone generalmente non hanno reddito e distribuiscono tutto il loro reddito attraverso un K-1.
I REIT devono soddisfare diversi requisiti per beneficiare delle detrazioni fiscali sulla distribuzione del reddito che caratterizzano i REIT in generale. In particolare, un'azienda deve soddisfare i seguenti requisiti per qualificarsi come REIT:
Imponibile come società
Pagare almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi per gli azionisti ogni anno
Ricavare almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi su mutui che finanziano immobili o vendite immobiliari
Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del tesoro statunitensi
Avere almeno 100 azionisti (le società controllanti possono nominare dirigenti come azionisti per soddisfare questo requisito)
Se un'entità soddisfa i requisiti REIT, deve pagare almeno il 90% del proprio reddito agli azionisti ed è quindi autorizzata a prendere la distribuzione del reddito come deduzione. Qualsiasi saldo residuo dopo la distribuzione richiesta è tassato con l'aliquota dell'imposta sulle società necessaria.
Contabilità sussidiaria
I captive REIT sono considerati filiali e pertanto la loro proprietà deve essere contabilizzata in qualche modo sui dati finanziari della società madre. In genere, ci sono tre modi per contabilizzare le controllate e la proprietà sussidiaria nel bilancio di una società madre. Le società possono presentare rendiconti finanziari consolidati o contabilizzare la proprietà tramite il metodo del patrimonio netto o il metodo del costo.
In base ai principi contabili generalmente accettati (GAAP),. le società hanno la possibilità di creare bilanci consolidati che integrano tutti gli aspetti dei dati finanziari di una controllata se la società madre possiede più del 50% dei diritti di proprietà. In genere, non è vantaggioso o applicabile per una società madre includere un REIT captive nel bilancio consolidato. Ciò è dovuto ai vantaggi fiscali che il REIT vincolato ottiene da solo, che sono spesso la ragione per crearlo. Pertanto, la proprietà captive REIT viene generalmente contabilizzata sui dati finanziari di una società madre tramite il metodo del patrimonio netto o il metodo del costo.
Vantaggi fiscali REIT vincolati
Ci possono essere diversi vantaggi fiscali associati alle tasse REIT captive. La tassazione federale dei REIT è discussa nell'Internal Revenue Code, titolo 26, ma gli stati possono anche avere le proprie norme fiscali per i REIT che possono aumentare o diminuire i benefici fiscali.
In generale, la società madre di un REIT captive può detrarre i costi di affitto o di pagamento del mutuo che paga al REIT captive, il che riduce il reddito imponibile. Questo non è necessariamente un enorme vantaggio perché in genere dedurrebbe comunque queste spese. Tuttavia, può creare alcuni utili vantaggi nell'elaborazione dei pagamenti, ecc. Uno dei maggiori vantaggi è che la società madre riceve una parte della distribuzione dei dividendi dal REIT captive, che può essere potenzialmente tassato a un'aliquota inferiore.
Il captive REIT gode di tutti i vantaggi fiscali dello status REIT. Può detrarre il 90% o più del suo reddito che distribuisce agli azionisti. Paga anche l'aliquota dell'imposta federale sulle società su qualsiasi reddito residuo.
Leggi che disciplinano i REIT vincolati
Poiché le filiali REIT captive possono potenzialmente creare diversi vantaggi, ci sono alcune disposizioni federali e statali che li prendono di mira. In generale, la maggior parte della legislazione definisce captive come una proprietà di controllo del 50%. Le leggi federali richiedono che tutti i trattamenti siano equi e in linea con le valutazioni degli immobili e le trattative a condizioni di mercato.
Alcuni stati hanno i propri requisiti speciali. In alcuni casi, ci sono limitazioni che possono eliminare completamente le tattiche di elusione fiscale . Nel complesso, i professionisti della contabilità e delle tasse dovrebbero garantire che i REIT vincolati e la contabilità REIT vincolata siano conformi a tutte le leggi federali e statali.
Mette in risalto
In quanto REIT, i REIT captive godono di tutti i vantaggi fiscali di un REIT standard.
I captive REIT sono generalmente filiali di altre aziende.
I professionisti della contabilità e delle tasse dovrebbero assicurarsi di essere pienamente conformi a tutte le leggi federali e statali che comprendono i REIT vincolati.
Complessivamente, la contabilità captive REIT può essere complessa per una società madre e la controllata captive REIT.
Un REIT captive è qualsiasi REIT con una quota di proprietà superiore al 50% da parte di una singola società.
FAQ
Che cos'è un REIT non vincolato?
Un REIT non captive è uno che non è definito captive; cioè, non ha un unico azionista di maggioranza.
Perché un'azienda dovrebbe formare un captive REIT?
I REIT offrono determinati vantaggi fiscali, quindi una società può cercare di acquisire una partecipazione di controllo in un fondo di investimento immobiliare per godere di tali vantaggi. Un REIT captive può anche consentire a un'azienda di controllare e gestire più facilmente le proprietà che già possiede.
Perché i captive REIT vengono esaminati dall'IRS?
Perché può essere una strategia di minimizzazione delle tasse, che tiene conto di un REIT captive correttamente e in conformità con le linee guida fiscali statali e federali. Inoltre, poiché queste entità sono spesso strutturate come società controllate, sono giustificati livelli aggiuntivi di considerazione fiscale. Poiché i REIT vincolati sono stati utilizzati in precedenza per evitare le tasse statali o federali, vengono spesso esaminati.
