صندوق الاستثمار العقاري الأسير
ما هو صندوق الاستثمار العقاري الأسير؟
صندوق الاستثمار العقاري الأسير هو ببساطة صندوق استثمار عقاري حكومي (REIT) تتحكم فيه شركة واحدة في الملكية.
قد تجد الشركة التي تمتلك عقارات مرتبطة بأعمالها أنه من المفيد تجميع العقارات في صندوق REIT للإعفاءات الضريبية الخاصة. يمكن استخدام استراتيجية التخفيف الضريبي من قبل تجار التجزئة والبنوك التي لديها العديد من المتاجر أو الفروع.
فهم صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة
يمكن إنشاء صندوق استئماني للاستثمار العقاري للاستفادة من الإعفاءات الضريبية التي يقدمها صندوق الاستثمار العقاري (REIT). قد تختار الشركات تطوير أو تولي السيطرة على الملكية في REIT من أجل الوضع الأسير. يتم تعريف الحالة المسيطرة أو الأسيرة على أنها أكثر من 50 ٪ من حصة ملكية التصويت في REIT.
الشركات التي تبني صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة لإدارة ممتلكاتها العقارية ستصنفها عادةً على أنها إما صناديق استثمار عقاري أو رهن عقاري. توفر صناديق الرهن العقاري (mREITs) رأس مال الرهن العقاري للوعد بالدخل المتبادل ، والذي غالبًا ما يكون أساسًا لإيرادات صندوق الاستثمار العقاري. قد تستخدم الشركات أيضًا صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة عن طريق تحويل العقارات إلى صناديق الاستثمار العقاري ، ثم تأجير العقارات من تلك الصناديق العقارية.
صناديق الاستثمار العقاري
REIT الأسير هو REIT مع التحكم في الملكية من شركة واحدة. علاوة على ذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة هي ببساطة صناديق استثمار عقاري. يمكن تصنيف الكيان على أنه REIT إذا كان يفي بمتطلبات معينة لخدمة الإيرادات الداخلية والباب 26 من قانون الإيرادات الداخلية. يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري صناديق استئمانية أو جمعيات أو شركات - ولكن بغض النظر عن أنها يجب أن تختار جميعًا أن تخضع للضريبة كشركات.
يسمح قانون الإيرادات الداخلية لجميع صناديق الاستثمار العقارية بتوزيع كل دخلها على مساهميها. هذا يجعل صناديق الاستثمار العقاري مماثلة للشراكات بموجب قانون الضرائب لأن الشراكات ليس لها دخل بشكل عام وتوزع كل دخلها من خلال K-1.
يجب أن تفي صناديق الاستثمار العقاري بالعديد من المتطلبات للتأهل لخصومات ضريبة توزيع الدخل التي تميز صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام. على وجه التحديد ، يجب على الشركة تلبية المتطلبات التالية للتأهل كصندوق REIT:
خاضع للضريبة كشركة
دفع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة على شكل أرباح مساهمين كل عام
تحصل على 75٪ على الأقل من إجمالي الدخل من الإيجارات أو الفوائد على الرهون العقارية التي تمول العقارات أو مبيعات العقارات
استثمر ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي الأصول في العقارات أو النقد أو سندات الخزانة الأمريكية
أن يكون لديك ما لا يقل عن 100 مساهم (يجوز للشركات المسيطرة تسمية المديرين التنفيذيين كمساهمين من أجل تلبية هذا المطلب)
إذا كان الكيان يفي بمتطلبات REIT ، فيجب عليه دفع 90 ٪ على الأقل من دخله للمساهمين ، وبالتالي يُسمح له بأخذ توزيع الدخل كخصم. يتم فرض ضريبة على أي رصيد متبقٍ بعد التوزيع المطلوب وفقًا لمعدل ضريبة الشركات الضروري.
المحاسبة الفرعية
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري المقيدة شركات تابعة ، وبالتالي يجب احتساب ملكيتها بطريقة ما في البيانات المالية للشركة الأم. بشكل عام ، هناك ثلاث طرق لحساب الشركات التابعة والملكية الفرعية في البيانات المالية للشركة الأم. يمكن للشركات الإبلاغ عن البيانات المالية الموحدة ، أو قد تقوم بالمحاسبة عن الملكية إما من خلال طريقة حقوق الملكية أو طريقة التكلفة.
بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) ، يكون للشركات خيار إنشاء بيانات مالية موحدة تدمج جميع جوانب البيانات المالية للشركة التابعة إذا كانت الشركة الأم تمتلك أكثر من 50٪ من حقوق الملكية. عادة ، ليس من المفيد أو القابل للتطبيق على الشركة الأم تضمين صندوق الاستثمار العقاري المقيد في تقارير البيانات المالية الموحدة. هذا بسبب المزايا الضريبية التي يحصل عليها صندوق الاستثمار العقاري الأسير من تلقاء نفسه ، والتي غالبًا ما تكون سبب إنشائها. لذلك ، عادةً ما يتم احتساب ملكية REIT المقيدة في البيانات المالية للشركة الأم إما من خلال طريقة حقوق الملكية أو طريقة التكلفة.
منافع ضرائب صندوق الاستثمار العقاري الأسير
يمكن أن يكون هناك العديد من المزايا الضريبية المرتبطة بضرائب REIT الأسيرة. تتم مناقشة الضرائب الفيدرالية لصناديق الاستثمار العقارية في العنوان 26 لقانون الإيرادات الداخلية ، ولكن قد يكون لدى الولايات أيضًا قواعد ضريبية خاصة بها لصناديق الاستثمار العقاري التي يمكن أن تزيد أو تقلل من المزايا الضريبية.
بشكل عام ، يمكن للشركة الأم لصندوق REIT الأسير خصم تكاليف الإيجار أو مدفوعات الرهن العقاري التي تدفعها لصندوق REIT الأسير ، مما يقلل من دخلها الخاضع للضريبة. هذه ليست بالضرورة فائدة كبيرة لأنها ستخصم هذه النفقات على أي حال. ومع ذلك ، يمكن أن تخلق بعض المزايا المفيدة في معالجة المدفوعات ، وما إلى ذلك. واحدة من أكبر المزايا هي أن الشركة الأم تتلقى جزءًا من توزيع الأرباح من صندوق الاستثمار العقاري الأسير ، والذي يمكن أن يخضع للضريبة بمعدل أقل.
يتمتع صندوق REIT الأسير بجميع المزايا الضريبية لحالة REIT. يمكنها خصم 90٪ أو أكثر من دخلها الذي توزعه على المساهمين. كما أنه يدفع معدل ضريبة الشركات الفيدرالية على أي دخل متبقي.
القوانين التي تحكم صناديق الاستثمار العقاري المقيدة
نظرًا لأن الشركات الفرعية REIT يمكن أن تخلق العديد من المزايا ، فهناك بعض الأحكام الفيدرالية والخاصة بالولاية التي تستهدفها. بشكل عام ، تعرّف معظم التشريعات الأسير على أنه يتحكم في ملكية 50٪. تتطلب القوانين الفيدرالية أن تكون أي معالجات عادلة ومتوافقة مع تقييمات العقارات والمفاوضات التجارية.
بعض الدول لها متطلباتها الخاصة. في بعض الحالات ، هناك قيود قد تلغي تكتيكات التهرب الضريبي بشكل شامل. بشكل عام ، يجب على المتخصصين في المحاسبة والضرائب التأكد من أن صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة ومحاسبة صناديق الاستثمار العقارية الأسيرة متوافقة مع جميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات.
يسلط الضوء
باعتبارها صناديق الاستثمار العقاري ، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة بجميع المزايا الضريبية لصناديق الاستثمار العقارية القياسية.
صناديق الاستثمار العقاري المقيدة عادة ما تكون شركات تابعة لشركات أخرى.
يجب على المتخصصين في المحاسبة والضرائب التأكد من امتثالهم التام لجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات التي تشمل صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة.
بشكل شامل ، يمكن أن تكون محاسبة REIT الأسيرة معقدة بالنسبة للشركة الأم وشركة REIT التابعة.
REIT المقيد هو أي REIT تزيد حصته عن 50٪ من ملكية شركة واحدة.
التعليمات
ما هو صندوق الاستثمار العقاري غير المقيد؟
REIT غير الأسير هو الذي لم يتم تعريفه على أنه أسير ؛ على سبيل المثال ، ليس لديها مساهم أغلبية واحد.
لماذا قد تشكل الشركة صندوق استثمار مقيد؟
تمنح صناديق الاستثمار العقاري مزايا ضريبية معينة ، وبالتالي قد تسعى الشركة إلى الحصول على حصة مسيطرة في صندوق استثمار عقاري من أجل التمتع بهذه المزايا. يمكن أن يسمح صندوق الاستثمار العقاري الأسير أيضًا للشركة بالتحكم في الممتلكات التي تمتلكها بالفعل وإدارتها بسهولة أكبر.
لماذا يتم فحص صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة من قبل مصلحة الضرائب؟
لأنها يمكن أن تكون استراتيجية للحد من الضرائب ، والمحاسبة على REIT الأسير بشكل صحيح وبما يتوافق مع إرشادات الضرائب الحكومية والفيدرالية. علاوة على ذلك ، نظرًا لأن هذه الكيانات غالبًا ما يتم تنظيمها كشركات تابعة ، فإن طبقات إضافية من المقابل الضريبي لها ما يبررها. نظرًا لأنه تم استخدام صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة من قبل لتجنب الضرائب الحكومية أو الفيدرالية ، فغالبًا ما يتم فحصها.
