Amanah Pelaburan Hartanah Tawanan
Apakah itu Amanah Pelaburan Hartanah Tawanan?
Amanah pelaburan harta tanah tawanan hanyalah amanah pelaburan negara sebenar (REIT) dengan mengawal pemilikan oleh satu syarikat.
Syarikat yang memiliki hartanah yang dikaitkan dengan perniagaannya mungkin mendapati berfaedah untuk menggabungkan hartanah tersebut ke dalam REIT untuk pengecualian cukai khas. Strategi pengurangan cukai ini boleh digunakan oleh peruncit dan bank yang mempunyai banyak kedai atau cawangan.
Memahami Amanah Pelaburan Hartanah Tawanan
Amanah pelaburan hartanah tawanan boleh diwujudkan untuk mengambil kesempatan daripada pelepasan cukai yang ditawarkan oleh amanah pelaburan hartanah (REIT). Syarikat boleh memilih untuk membangunkan atau mengambil pemilikan mengawal dalam REIT untuk status tawanan. Status kawalan atau tawanan ditakrifkan sebagai lebih daripada 50% daripada kepentingan pemilikan mengundi REIT.
Syarikat yang membina REIT tawanan untuk mengurus hartanah hartanah mereka sendiri biasanya akan mencirikan mereka sebagai REIT sewaan atau gadai janji. REIT Gadai Janji (mREITs) menyediakan modal gadai janji untuk menjanjikan pendapatan timbal balik, yang sering menjadi asas kepada hasil REIT. Syarikat juga boleh menggunakan amanah pelaburan hartanah tawanan dengan memindahkan hartanah ke dalam REIT, dan kemudian menyewa hartanah daripada REIT tersebut.
Amanah Pelaburan Hartanah
REIT tawanan ialah REIT dengan mengawal pemilikan daripada satu syarikat. Selain itu, REIT tawanan hanyalah REIT. Entiti boleh diklasifikasikan sebagai REIT jika ia memenuhi keperluan tertentu Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri dan Tajuk 26 Kod Hasil Dalam Negeri. REIT boleh menjadi amanah, persatuan atau syarikat—tetapi tidak kira mereka semua mesti memilih untuk dikenakan cukai sebagai syarikat.
Kod Hasil Dalam Negeri membenarkan semua REIT mengagihkan semua pendapatan mereka kepada pemegang saham mereka. Ini menjadikan REIT serupa dengan perkongsian di bawah kod cukai kerana perkongsian secara umumnya tidak mempunyai pendapatan dan mengagihkan semua pendapatan mereka melalui K-1.
REIT mesti memenuhi beberapa keperluan untuk layak mendapat potongan cukai pengagihan pendapatan yang mencirikan REIT secara umum. Secara khusus, syarikat mesti memenuhi syarat berikut untuk melayakkan diri sebagai REIT:
Dikenakan cukai sebagai sebuah syarikat
Bayar sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai dalam bentuk dividen pemegang saham setiap tahun
Dapatkan sekurang-kurangnya 75% daripada pendapatan kasar daripada sewa, faedah ke atas gadai janji yang membiayai hartanah atau jualan hartanah
Melabur sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset dalam hartanah, tunai atau Perbendaharaan AS
Mempunyai sekurang-kurangnya 100 pemegang saham (syarikat pengawal boleh menamakan eksekutif sebagai pemegang saham untuk memenuhi keperluan ini)
Jika entiti memenuhi keperluan REIT, ia mesti membayar sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatannya kepada pemegang saham dan oleh itu dibenarkan mengambil pengagihan pendapatan sebagai potongan. Sebarang baki yang tinggal selepas pengagihan yang diperlukan dikenakan cukai pada kadar cukai korporat yang diperlukan.
Perakaunan Subsidiari
Captive REITs dianggap sebagai anak syarikat dan oleh itu pemilikan mereka mesti diambil kira dalam beberapa cara pada kewangan syarikat induk. Secara amnya, terdapat tiga cara untuk mengakaunkan subsidiari dan pemilikan subsidiari pada penyata kewangan syarikat induk . Syarikat boleh melaporkan penyata kewangan yang disatukan, atau mereka mungkin mengambil kira pemilikan sama ada melalui kaedah ekuiti atau kaedah kos.
Di bawah Prinsip Perakaunan yang Diterima Umum (GAAP),. syarikat mempunyai pilihan untuk mencipta penyata kewangan disatukan yang menyepadukan semua aspek kewangan anak syarikat jika syarikat induk memiliki lebih daripada 50% hak pemilikan. Lazimnya, adalah tidak berfaedah atau terpakai bagi syarikat induk untuk memasukkan REIT tawanan dalam pelaporan penyata kewangan yang disatukan. Itu kerana faedah cukai yang diperoleh REIT tawanan dengan sendirinya, yang sering menjadi sebab untuk menciptanya. Oleh itu, pemilikan REIT tawanan biasanya diambil kira pada kewangan syarikat induk sama ada melalui kaedah ekuiti atau kaedah kos.
Faedah Cukai REIT Tawanan
Terdapat beberapa faedah cukai yang dikaitkan dengan cukai REIT tawanan. Percukaian persekutuan REITs dibincangkan dalam Kod Hasil Dalam Negeri Tajuk 26, tetapi negeri juga mungkin mempunyai peraturan cukai mereka sendiri untuk REIT yang boleh meningkatkan atau mengurangkan faedah cukai.
Secara umum, syarikat induk REIT tawanan boleh memotong sewa atau kos pembayaran gadai janji yang dibayarnya kepada REIT tawanannya, yang mengurangkan pendapatan boleh cukainya. Ini tidak semestinya manfaat yang besar kerana ia biasanya akan menolak perbelanjaan ini. Namun, ia boleh mencipta beberapa kelebihan yang berguna dalam pemprosesan pembayaran, dsb. Salah satu kelebihan terbesar ialah syarikat induk menerima sebahagian daripada pengagihan dividen daripada REIT tawanan, yang berpotensi dikenakan cukai pada kadar yang lebih rendah.
REIT tawanan menikmati semua faedah cukai status REIT. Ia boleh menolak 90% atau lebih jumlah pendapatannya yang diagihkan kepada pemegang saham. Ia juga membayar kadar cukai korporat persekutuan ke atas sebarang pendapatan yang tinggal.
Undang-undang yang Mentadbir REIT Tawanan
Oleh kerana anak syarikat REIT yang ditawan berpotensi mencipta beberapa kelebihan, terdapat beberapa peruntukan persekutuan dan negeri yang menyasarkannya. Secara umum, kebanyakan perundangan mentakrifkan tawanan sebagai mengawal pemilikan sebanyak 50%. Undang-undang persekutuan menghendaki bahawa sebarang layanan adalah adil dan selaras dengan penilaian harta dan rundingan panjang.
Sesetengah negeri mempunyai keperluan khas mereka sendiri. Dalam sesetengah kes, terdapat had yang boleh menghapuskan taktik pengelakan cukai secara menyeluruh. Secara keseluruhan, profesional perakaunan dan cukai harus memastikan bahawa REIT tawanan dan perakaunan REIT tawanan mematuhi semua undang-undang persekutuan dan negeri.
Sorotan
Sebagai REIT, REIT tawanan menikmati semua kelebihan cukai REIT standard.
Captive REITs biasanya merupakan anak syarikat firma lain.
Profesional perakaunan dan cukai harus memastikan mereka mematuhi sepenuhnya semua undang-undang persekutuan dan negeri yang merangkumi REIT tawanan.
Secara menyeluruh, perakaunan REIT captive boleh menjadi rumit untuk syarikat induk dan anak syarikat REIT captive.
REIT tawanan ialah mana-mana REIT dengan lebih daripada 50% pegangan pemilikan oleh satu syarikat.
Soalan Lazim
Apakah Itu REIT Bukan Tawanan?
REIT bukan tawanan ialah satu yang tidak ditakrifkan sebagai tawanan; iaitu, ia tidak mempunyai pemegang saham majoriti tunggal.
Mengapa Syarikat Membentuk REIT Tawanan?
REIT mempunyai kelebihan cukai tertentu, dan oleh itu syarikat mungkin berusaha untuk mengambil kepentingan mengawal dalam amanah pelaburan hartanah untuk menikmati kelebihan tersebut. REIT tawanan juga boleh membenarkan syarikat mengawal dan mengurus hartanah yang sudah dimilikinya dengan lebih mudah.
Mengapakah REIT Tawanan Diteliti oleh IRS?
Kerana ia boleh menjadi strategi pengurangan cukai, mengambil kira REIT tawanan dengan betul dan mematuhi garis panduan cukai negeri dan persekutuan. Selain itu, memandangkan entiti ini sering distrukturkan sebagai anak syarikat korporat, lapisan tambahan pertimbangan cukai adalah wajar. Oleh kerana REIT tawanan telah digunakan sebelum ini untuk mengelakkan cukai negeri atau persekutuan, mereka sering diteliti.
