Captive Real Estate Investment Trust
Mikä on Captive Real Estate Investment Trust?
Kytköksissä oleva kiinteistösijoitusrahasto on yksinkertaisesti kiinteistösijoitusrahasto ( REIT),. jonka omistuksessa on yksi yritys.
Yritykselle, joka omistaa liiketoimintaansa liittyvää kiinteistöä, voi olla edullista niputtaa kiinteistöt KIINTEISTÖÖN erityisiä verohelpotuksia varten. Tätä veronkevennysstrategiaa voivat käyttää vähittäiskauppiaat ja pankit, joilla on useita myymälöitä tai sivukonttoreita.
Captive Real Estate Investment Trust -rahastojen ymmärtäminen
Kiinteistösijoitussäätiö voidaan perustaa hyödyntämään kiinteistösijoitusrahaston (REIT) tarjoamia verohelpotuksia. Yritykset voivat halutessaan kehittää tai ottaa määräysvallan REIT:ssä saadakseen captive-tilan. Määräysvalta- tai captive-status määritellään yli 50 %:ksi REIT:n äänivaltaisesta omistusosuudesta.
Yritykset, jotka rakentavat omaa REIT:tä hallitakseen omia kiinteistöjään, luonnehtivat niitä tyypillisesti joko vuokra- tai asuntolainayhtiöiksi. Mortgage REIT (mREIT) tarjoaa asuntolainapääomaa vastavuoroisten tulojen lupaukselle, joka on usein REIT:n tulojen perusta. Yritykset voivat myös käyttää omaa kiinteistösijoitusrahastoa siirtämällä kiinteistöjä REITiin ja vuokraamalla kiinteistöt näiltä REIT:iltä.
Kiinteistösijoitusrahastot
Captive REIT on REIT, jolla on määräysvalta yhdeltä yritykseltä. Sen lisäksi vankeudessa olevat REITit ovat yksinkertaisesti REITejä. Yhteisö voidaan luokitella REIT:ksi, jos se täyttää tietyt Internal Revenue Servicen ja Internal Revenue Coden osaston 26 vaatimukset. REIT:t voivat olla säätiöitä, yhdistyksiä tai yrityksiä, mutta siitä huolimatta niiden kaikkien on valittava, että ne verotetaan yhtiöinä.
Internal Revenue Code antaa kaikille REIT:ille mahdollisuuden jakaa kaikki tulonsa osakkeenomistajilleen. Tämä tekee REIT:istä samankaltaisia kuin verolain mukaisia kumppanuuksia, koska yhtiöillä ei yleensä ole tuloja ja ne jakavat kaikki tulonsa K-1 :n kautta.
REIT:ien on täytettävä useita vaatimuksia voidakseen saada tulonjaon verovähennyksiä,. jotka ovat ominaisia REITille yleensä. Erityisesti yrityksen on täytettävä seuraavat vaatimukset voidakseen hyväksyä REIT: n:
Yhtiöverollinen
Maksaa vähintään 90 % verotettavasta tulosta osakkeenomistajien osinkoina vuosittain
Ansaitse vähintään 75 % bruttotuloista vuokrasta, kiinteistöjen rahoittamiseen liittyvien asuntolainojen koroista tai kiinteistöjen myynnistä
Sijoita vähintään 75 % kokonaisvaroista kiinteistöihin, käteiseen tai Yhdysvaltain valtiovarainrahastoihin
vähintään 100 osakkeenomistajaa (määräysvaltayhtiöt voivat nimetä johtajia osakkeenomistajiksi tämän vaatimuksen täyttämiseksi)
Jos yhteisö täyttää REIT-vaatimukset, sen on maksettava vähintään 90 % tuloistaan osakkeenomistajille ja sen vuoksi se saa vähentää tulonjaosta. Vaaditun jaon jälkeen jäljellä oleva saldo verotetaan tarvittavalla yhtiöverokannalla.
Tytäryhtiön kirjanpito
Captive REIT:t katsotaan tytäryhtiöiksi ja siksi niiden omistus on kirjattava jollain tavalla emoyhtiön tilinpäätökseen. Yleensä on kolme tapaa kirjata tytäryhtiöt ja tytäryhtiöiden omistukset emoyhtiön tilinpäätökseen. Yritykset voivat raportoida konsernitilinpäätöksen tai ne voivat esittää omistuksen joko pääomaosuusmenetelmällä tai hankintamenomenetelmällä.
Yleisesti hyväksyttyjen kirjanpitoperiaatteiden (GAAP) mukaisesti yrityksillä on mahdollisuus luoda konsolidoitu tilinpäätös, joka yhdistää kaikki tytäryhtiön tilinpäätöstiedot, jos emoyhtiö omistaa yli 50 % omistusoikeuksista. Tyypillisesti emoyhtiön ei ole hyödyllistä tai soveltuvaa sisällyttää konsernitilinpäätösraportointiin captive REIT:tä. Tämä johtuu veroeduista, joita captive REIT saa itsekseen, mikä on usein syy sen luomiseen. Siksi omavarainen REIT-omistus kirjataan tyypillisesti emoyhtiön tilinpäätökseen joko pääomaosuusmenetelmällä tai hankintamenomenetelmällä.
Captive REIT -veroedut
Captive REIT -veroihin voi liittyä useita veroetuja. REIT:ien liittovaltion verotusta käsitellään Internal Revenue Code Title 26:ssa, mutta osavaltioilla voi olla myös omat verosäännöt REIT:ille, jotka voivat lisätä tai vähentää veroetuja.
Yleensä captive REIT:n emoyhtiö voi vähentää vuokra- tai asuntolainan maksukulut, jotka se maksaa captive REITille, mikä vähentää sen verotettavaa tuloa. Tämä ei välttämättä ole valtava etu, koska se tyypillisesti vähentäisi nämä kulut joka tapauksessa. Silti se voi luoda hyödyllisiä etuja maksujen käsittelyssä jne. Yksi suurimmista eduista on se, että emoyhtiö saa osan osingosta captive REIT:ltä, jota voidaan mahdollisesti verottaa alhaisemmalla verokannalla.
Captive REIT nauttii kaikista REIT-statuksen veroeduista. Se voi vähentää 90 prosenttia tai enemmän osakkeenomistajilleen jakamistaan tuloista. Se maksaa myös liittovaltion yhtiöverokannan kaikista jäljellä olevista tuloista.
Vankeudessa käytettyjä REIT-lakeja
Koska omat REIT-tytäryritykset voivat mahdollisesti luoda useita etuja, on olemassa joitakin liittovaltion ja osavaltion säännöksiä, jotka koskevat niitä. Yleensä useimmissa lainsäädännöissä captive määritellään 50 prosentin määräysvallaksi. Liittovaltion lait edellyttävät, että kaikki kohtelut ovat oikeudenmukaisia ja kiinteistöjen arvioiden ja markkinaehtoneuvottelujen mukaisia.
Joillakin osavaltioilla on omat erityisvaatimukset. Joissakin tapauksissa on rajoituksia, jotka voivat eliminoida veronkiertotaktiikoita kokonaisvaltaisesti. Kaiken kaikkiaan kirjanpito- ja veroalan ammattilaisten tulee varmistaa, että captive REIT:t ja captive REIT -kirjanpito ovat kaikkien liittovaltion ja osavaltioiden lakien mukaisia.
Kohokohdat
REIT:t, captive REITs nauttivat kaikista tavallisen REIT:n veroeduista.
Captive REIT:t ovat yleensä muiden yritysten tytäryhtiöitä.
Kirjanpito- ja veroammattilaisten tulee varmistaa, että he noudattavat täysin kaikkia liittovaltion ja osavaltioiden lakeja, jotka kattavat captive REITs.
Captive REIT-kirjanpito voi kokonaisuudessaan olla monimutkaista emoyhtiölle ja captive REIT -tytäryritykselle.
Captive REIT on mikä tahansa REIT, jonka yhden yrityksen omistusosuus on yli 50 %.
UKK
Mikä on ei-vankeudellinen REIT?
Ei-captive REIT on sellainen, jota ei ole määritelty vankeudeksi; eli sillä ei ole yhtä enemmistöosakasta.
Miksi yritys muodostaa Captive REITin?
REIT:t tarjoavat tiettyjä veroetuja, joten yritys voi pyrkiä ottamaan määräysvallan kiinteistösijoitussäätiöstä nauttiakseen näistä eduista. Captive REIT voi myös antaa yritykselle mahdollisuuden hallita ja hallita jo omistamiaan kiinteistöjä helpommin.
Miksi IRS tarkastaa vankeudessa pidetyt REIT:t?
Koska se voi olla verojen minimointistrategia, joka ottaa huomioon oman REIT:n oikein ja noudattaa osavaltion ja liittovaltion verotusta koskevia ohjeita. Lisäksi, koska nämä yhteisöt ovat usein rakenteeltaan yritysten tytäryhtiöitä, lisäverotuksen taso on perusteltua. Koska captive REIT:iä on käytetty aiemmin osavaltion tai liittovaltion verojen välttämiseen, niitä tarkastellaan usein tarkasti.
