キャプティブ不動産投資信託

##キャプティブ不動産投資信託とは何ですか？

キャプティブ不動産投資信託は、単一の会社による所有権を管理する単なる不動産投資信託（REIT）です。

事業に関連する不動産を所有している会社は、特別税控除のために不動産をREITにバンドルすることが有利であると感じるかもしれません。この減税戦略は、多くの店舗や支店を持つ小売業者や銀行が使用できます。

##キャプティブ不動産投資信託を理解する

キャプティブ不動産投資信託は、不動産投資信託（REIT）が提供する税制優遇措置を利用するために作成することができます。企業は、キャプティブステータスのためにREITの所有権を開発または管理することを選択できます。支配または拘束状態は、REITの議決権所有権の50％以上として定義されます。

自社の不動産物件を管理するためにキャプティブREITを構築する企業は、通常、それらをレンタルまたは住宅ローンのREITとして特徴付けます。住宅ローンREIT（mREIT）は、相互収入を約束するための住宅ローン資本を提供します。これは、多くの場合、REITの収益の基礎となります。企業は、不動産をREITに譲渡し、それらのREITから物件を借りることによって、キャプティブ不動産投資信託を使用することもできます。

##不動産投資信託

キャプティブREITは、単一の会社からの所有権を管理するREITです。それを超えて、キャプティブREITは単にREITです。エンティティは、内部収益サービスの特定の要件および内部収益コードのタイトル26を満たしている場合、REITとして分類できます。 REITは、信託、協会、または企業である可能性がありますが、それらすべてが企業として課税されることを選択する必要があります。

内国歳入法により、すべてのREITはすべての収入を株主に分配することができます。これにより、REITは税法に基づくパートナーシップと同様になります。これは、パートナーシップには通常、収入がなく、すべての収入をK-1を介して分配するためです。

、一般的にREITを特徴付ける所得分配税控除の資格を得るために、いくつかの要件を満たさなければなりません。具体的には、企業がREITとしての資格を得るには、次の要件を満たす必要があります。

-法人として課税

-毎年、課税所得の少なくとも90％を株主配当の形で支払う

-総収入の少なくとも75％を、家賃、不動産に資金を提供する住宅ローンの利息、または不動産販売から得ます。

-総資産の少なくとも75％を不動産、現金、または米国財務省に投資する

-少なくとも100人の株主がいる（管理会社は、この要件を満たすために経営幹部を株主として指名する場合があります）

企業がREIT要件を満たしている場合、その企業はその収益の少なくとも90％を株主に支払う必要があるため、所得分配を控除として受け取ることができます。必要な分配後の残りの残高は、必要な法人税率で課税されます。

##補助会計

キャプティブREITは子会社と見なされるため、その所有権は親会社の財務に何らかの方法で計上する必要があります。一般に、親会社の財務諸表で子会社と子会社の所有権を説明する方法は3つあります。企業は連結財務諸表を報告することも、持分法または原価法のいずれかで所有権を会計処理することもできます。

一般に認められている会計原則（GAAP）の下では、親会社が所有権の50％以上を所有している場合、企業は子会社の財務のすべての側面を統合する統合財務諸表を作成するオプションがあります。通常、親会社が連結財務諸表レポートにキャプティブREITを含めることは有益ではなく、適用もできません。これは、キャプティブREITが独自に取得する税制上のメリットのためであり、これが多くの場合、それを作成する理由になります。したがって、キャプティブREITの所有権は、通常、エクイティ方式またはコスト方式のいずれかによって親会社の財務に計上されます。

##キャプティブREIT税制上の優遇措置

キャプティブREIT税に関連するいくつかの税制上のメリットがあります。 REITの連邦課税については、内部収益コードのタイトル26で説明されていますが、州には、税制上の優遇措置を増減できるREITの独自の税規則がある場合もあります。

一般的に、キャプティブREITの親会社は、キャプティブREITに支払う家賃または住宅ローンの支払い費用を差し引くことができます。これにより、課税所得が減少します。とにかく通常これらの費用を差し引くので、これは必ずしも大きな利益ではありません。それでも、支払い処理などに役立つ利点がいくつかあります。最大の利点の1つは、親会社がキャプティブREITから配当金の一部を受け取ることです。これは、より低い税率で課税される可能性があります。

キャプティブREITは、REITステータスのすべての税制上のメリットを享受します。株主に分配する収入の90％以上を控除することができます。また、残りの収入に対して連邦法人税率を支払います。

##キャプティブREITを管理する法律

キャプティブREIT子会社は潜在的にいくつかの利点を生み出す可能性があるため、それらを対象とする連邦および州の規定がいくつかあります。一般に、ほとんどの法律では、キャプティブを50％の所有権を管理することと定義しています。連邦法は、あらゆる扱いが公正であり、財産の評価と腕の長さの交渉に沿っていることを要求しています。

一部の州には独自の特別な要件があります。場合によっては、税回避戦術を包括的に排除する可能性のある制限があります。全体として、会計および税務の専門家は、キャプティブREITおよびキャプティブREIT会計がすべての連邦および州の法律に準拠していることを確認する必要があります。

##ハイライト

-REITとして、キャプティブREITは、標準的なREITの税制上の利点をすべて享受しています。

-キャプティブREITは通常、他の企業の子会社です。

-会計および税務の専門家は、キャプティブREITを含むすべての連邦法および州法に完全に準拠していることを確認する必要があります。

-包括的に、キャプティブREITアカウンティングは、親会社とキャプティブREIT子会社にとって複雑になる可能性があります。

-キャプティブREITとは、単一の会社が50％を超える所有権を持つREITのことです。

＃＃よくある質問

###非キャプティブREITとは何ですか？

非キャプティブREITとは、キャプティブとして定義されていないREITです。つまり、過半数の株主は1人もいません。

###なぜ会社はキャプティブREITを形成するのでしょうか？

REITには一定の税制上の利点があるため、企業はそれらの利点を享受するために不動産投資信託の支配権を取得しようとする場合があります。キャプティブREITを使用すると、企業はすでに所有しているプロパティをより簡単に制御および管理できます。

###キャプティブREITがIRSによって精査されるのはなぜですか？

これは税の最小化戦略である可能性があるため、キャプティブREITを適切に会計処理し、州および連邦の税ガイドラインに準拠します。さらに、これらのエンティティは多くの場合、企業の子会社として構成されているため、追加の税務上の考慮事項が必要です。キャプティブREITは、州税や連邦税を回避するために以前から使用されていたため、精査されることがよくあります。