Captive Real Estate Investment Trust
Vad är en Captive Real Estate Investment Trust?
En captive real estate investment trust är helt enkelt en real e state investment trust (REIT) med kontrollerande ägande av ett enda företag.
Ett företag som äger fastigheter i samband med sin verksamhet kan tycka att det är fördelaktigt att samla fastigheterna i en REIT för de särskilda skattelättnaderna. Denna skattereduktionsstrategi kan användas av återförsäljare och banker med många butiker eller filialer.
Förstå Captive Real Estate Investment Trusts
En captive fastighetsinvesteringsfond kan skapas för att dra nytta av de skattelättnader som erbjuds av en fastighetsinvesteringsfond (REIT). Företag kan välja att utveckla eller ta kontrollerande ägande i en REIT för fångenskapsstatus. Kontrollerande eller captive status definieras som mer än 50 % av röstberättigade ägarandelar i en REIT.
Företag som bygger en captive REIT för att förvalta sina egna fastigheter kommer vanligtvis att karakterisera dem som antingen hyres- eller hypotekslån. Mortgage REITs (mREITs) tillhandahåller hypotekskapital för löftet om ömsesidig inkomst, vilket ofta är grunden för en REITs intäkter. Företag kan också använda captive fastighetsinvesteringsfonder genom att överföra fastigheter till en REIT och sedan hyra fastigheterna från dessa REIT.
Real Estate Investment Trusts
En captive REIT är en REIT med kontrollerande ägande från ett enda företag. Utöver det är captive REITs helt enkelt REITs. En enhet kan klassificeras som en REIT om den uppfyller vissa krav i Internal Revenue Service och avdelning 26 i Internal Revenue Code. REITs kan vara truster, föreningar eller företag – men oavsett måste de alla välja att beskattas som företag.
Internal Revenue Code tillåter alla REITs att dela ut all sin inkomst till sina aktieägare. Detta gör REITs liknande partnerskap enligt skattelagstiftningen eftersom partnerskap i allmänhet inte har någon inkomst och distribuerar all sin inkomst genom en K-1.
REITs måste uppfylla flera krav för att kvalificera sig för de inkomstfördelningsskatteavdrag som kännetecknar REITs i allmänhet. Specifikt måste ett företag uppfylla följande krav för att kvalificera sig som REIT:
Skattepliktig som bolag
Betala ut minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten i form av aktieägarutdelning varje år
Få minst 75 % av bruttoinkomsten från hyror, räntor på bolån som finansierar fastigheter eller fastighetsförsäljning
Investera minst 75 % av de totala tillgångarna i fastigheter, kontanter eller amerikanska statsobligationer
Ha minst 100 aktieägare (kontrollerande företag kan utse befattningshavare som aktieägare för att uppfylla detta krav)
Om ett företag uppfyller REIT-kraven måste det betala minst 90 % av sin inkomst till aktieägarna och får därför ta inkomstfördelningen som ett avdrag. Eventuellt återstående saldo efter den erforderliga utdelningen beskattas med nödvändig bolagsskattesats.
Dotterbolagsredovisning
Captive REITs betraktas som dotterbolag och därför måste deras ägande redovisas på något sätt i moderbolagets ekonomi. Generellt finns det tre sätt att redovisa dotterbolag och dotterbolags ägande i ett moderbolags finansiella rapporter. Företag kan redovisa koncernredovisning, eller så kan de redovisa ägandet genom antingen kapitalandelsmetoden eller anskaffningsvärdemetoden.
Enligt allmänt accepterade redovisningsprinciper (GAAP) har företag möjlighet att skapa konsoliderade finansiella rapporter som integrerar alla aspekter av ett dotterbolags ekonomi om moderbolaget äger mer än 50 % av ägarrätterna. Vanligtvis är det inte fördelaktigt eller tillämpligt för ett moderbolag att inkludera en captive REIT i koncernredovisningen. Det är på grund av skatteförmånerna som captive REIT får på egen hand, vilket ofta är anledningen till att skapa den. Därför redovisas ägande i ett eget REIT vanligtvis på ett moderbolags ekonomi genom antingen kapitalandelsmetoden eller anskaffningsvärdemetoden.
Captive REIT-skatteförmåner
Det kan finnas flera skatteförmåner förknippade med captive REIT-skatter. Federal beskattning av REITs diskuteras i Internal Revenue Code Titel 26, men stater kan också ha sina egna skatteregler för REITs som kan öka eller minska skatteförmånerna.
I allmänhet kan moderbolaget till en captive REIT dra av hyres- eller hypoteksbetalningskostnader som det betalar till sin captive REIT, vilket minskar dess beskattningsbara inkomst. Detta är inte nödvändigtvis en stor fördel eftersom det vanligtvis skulle dra av dessa utgifter ändå. Ändå kan det skapa några användbara fördelar vid betalningshantering etc. En av de största fördelarna är att moderbolaget får en del av utdelningen från captive REIT, som potentiellt kan beskattas till en lägre skattesats.
Den captive REIT åtnjuter alla skatteförmåner med REIT-status. Den kan dra av 90 % eller mer av sin inkomst som den delar ut till aktieägarna. Den betalar också den federala bolagsskattesatsen på eventuella återstående inkomster.
Lagar som styr Captive REITs
Eftersom captive REIT-dotterbolag potentiellt kan skapa flera fördelar, finns det vissa federala och statliga bestämmelser som riktar sig mot dem. Generellt definieras i de flesta lagstiftningar captive som kontrollerande ägande på 50 %. Federala lagar kräver att alla behandlingar är rättvisa och i linje med fastighetsvärderingar och armlängdsförhandlingar.
Vissa stater har sina egna speciella krav. I vissa fall finns det begränsningar som helt och hållet kan eliminera skatteflyktstaktik. Sammantaget bör redovisnings- och skatteexperter se till att captive REITs och captive REIT-redovisningar är förenliga med alla federala och statliga lagar.
Höjdpunkter
Som REITs har captive REITs alla skattefördelar med en standard REIT.
Captive REIT är vanligtvis dotterbolag till andra företag.
Redovisnings- och skatteexperter bör se till att de är helt kompatibla med alla federala och statliga lagar som omfattar captive REITs.
Övergripande kan captive REIT-redovisning vara komplex för ett moderbolag och captive REIT-dotterbolaget.
En captive REIT är varje REIT med mer än 50 % ägarandel av ett enskilt företag.
Vanliga frågor
Vad är en icke-fångad REIT?
En icke-captive REIT är en som inte definieras som captive; dvs den har inte en enda majoritetsaktieägare.
Varför skulle ett företag bilda en Captive REIT?
REITs har vissa skatteförmåner, och därför kan ett företag försöka ta en kontrollerande andel i en fastighetsinvesteringsfond för att dra nytta av dessa fördelar. En captive REIT kan också tillåta ett företag att lättare kontrollera och hantera fastigheter som det redan äger.
Varför granskas Captive REITs av IRS?
Eftersom det kan vara en skatteminimeringsstrategi, redogöra för en captive REIT korrekt och i enlighet med statliga och federala skatteriktlinjer. Dessutom, eftersom dessa enheter ofta är strukturerade som företagsdotterbolag, är ytterligare lager av skatteöverväganden motiverade. Eftersom captive REITs har använts tidigare för att undvika statliga eller federala skatter, granskas de ofta.
