Fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo
¿Qué es un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión en bienes raíces ( REIT, por sus siglas en inglés) con control de propiedad de una sola compañía.
Una empresa que posee bienes raíces asociados con su negocio puede encontrar ventajoso agrupar las propiedades en un REIT para obtener exenciones fiscales especiales. Esta estrategia de mitigación de impuestos puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.
Comprender los fideicomisos de inversión en bienes raíces cautivos
Se puede crear un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo para aprovechar las exenciones fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Las empresas pueden optar por desarrollar o tomar la propiedad mayoritaria en un REIT para el estado cautivo. El estado de control o cautivo se define como más del 50% de la participación de propiedad con derecho a voto de un REIT.
Las empresas que construyen un REIT cautivo para administrar sus propias propiedades inmobiliarias generalmente los caracterizarán como REIT de alquiler o hipotecarios. Los REIT hipotecarios (mREIT) proporcionan capital hipotecario para la promesa de ingresos recíprocos, que a menudo es la base de los ingresos de un REIT. Las empresas también pueden utilizar fideicomisos de inversión en bienes raíces cautivos transfiriendo bienes raíces a un REIT y luego alquilando las propiedades de esos REIT.
Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces
Un REIT cautivo es un REIT con propiedad mayoritaria de una sola empresa. Más allá de eso, los REIT cautivos son simplemente REIT. Una entidad puede clasificarse como REIT si cumple con ciertos requisitos del Servicio de Rentas Internas y el Título 26 del Código de Rentas Internas. Los REIT pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero independientemente, todos deben elegir pagar impuestos como corporaciones.
El Código de Rentas Internas permite que todos los REIT distribuyan todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REIT sean similares a las sociedades según el código fiscal, ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un K-1.
Los REIT deben cumplir varios requisitos para calificar para las deducciones fiscales de distribución de ingresos que caracterizan a los REIT en general. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:
Imponible como una corporación
Pagar al menos el 90% de la renta imponible en forma de dividendos de los accionistas cada año
Derivar al menos el 75% de los ingresos brutos de alquileres, intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles o ventas de bienes inmuebles
Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
Tener al menos 100 accionistas (las sociedades controladoras pueden nombrar ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)
Si una entidad cumple con los requisitos REIT, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por lo tanto, puede tomar la distribución de ingresos como una deducción. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava a la tasa impositiva corporativa necesaria.
Contabilidad subsidiaria
Los REIT cautivos se consideran subsidiarias y, por lo tanto, su propiedad debe contabilizarse de alguna manera en las finanzas de la empresa matriz. En general, hay tres formas de contabilizar las subsidiarias y la propiedad de las subsidiarias en los estados financieros de una empresa matriz. Las empresas pueden informar estados financieros consolidados, o pueden contabilizar la propiedad mediante el método de la participación o el método del costo.
Según los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP),. las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos de las finanzas de una subsidiaria si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Por lo general, no es beneficioso ni aplicable para una empresa matriz incluir un REIT cautivo en los informes de estados financieros consolidados. Eso se debe a los beneficios fiscales que obtiene el REIT cautivo por sí solo, que a menudo son la razón para crearlo. Por lo tanto, la propiedad cautiva de REIT generalmente se contabiliza en las finanzas de una empresa matriz mediante el método de participación o el método de costo.
Beneficios fiscales REIT cautivos
Puede haber varios beneficios fiscales asociados con los impuestos REIT cautivos. La tributación federal de los REIT se analiza en el Código de Rentas Internas, Título 26, pero los estados también pueden tener sus propias normas tributarias para los REIT que pueden aumentar o disminuir los beneficios fiscales.
En general, la empresa matriz de un REIT cautivo puede deducir los costos de alquiler o de pago de la hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce su ingreso imponible. Esto no es necesariamente un gran beneficio porque normalmente deduciría estos gastos de todos modos. Aún así, puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo, que potencialmente puede gravarse a una tasa más baja.
El REIT cautivo disfruta de todos los beneficios fiscales del estado REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga la tasa del impuesto corporativo federal sobre cualquier ingreso restante.
Leyes que rigen los REIT cautivos
Debido a que las subsidiarias de REIT cautivas pueden potencialmente crear varias ventajas, existen algunas disposiciones federales y estatales que se enfocan en ellas. En general, la mayoría de la legislación define cautiva como la propiedad que controla el 50%. Las leyes federales exigen que los tratamientos sean justos y estén de acuerdo con las valoraciones de la propiedad y las negociaciones en condiciones de plena competencia.
Algunos estados tienen sus propios requisitos especiales. En algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar completamente las tácticas de elusión fiscal . En general, los profesionales de la contabilidad y los impuestos deben asegurarse de que los REIT cautivos y la contabilidad de los REIT cautivos cumplan con todas las leyes federales y estatales.
Reflejos
Como REIT, los REIT cautivos disfrutan de todas las ventajas fiscales de un REIT estándar.
Los REIT cautivos suelen ser filiales de otras empresas.
Los profesionales de la contabilidad y los impuestos deben asegurarse de cumplir con todas las leyes federales y estatales que abarcan los REIT cautivos.
En términos generales, la contabilidad de REIT cautiva puede ser compleja para una empresa matriz y la subsidiaria de REIT cautiva.
Un REIT cautivo es cualquier REIT con más del 50% de participación en la propiedad de una sola empresa.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué es un REIT no cautivo?
Un REIT no cautivo es aquel que no está definido como cautivo; es decir, no tiene un solo accionista mayoritario.
¿Por qué una empresa formaría un REIT cautivo?
Los REIT ofrecen ciertas ventajas fiscales, por lo que una empresa puede tratar de adquirir una participación mayoritaria en un fideicomiso de inversión en bienes raíces para disfrutar de esas ventajas. Un REIT cautivo también puede permitir que una corporación controle y administre más fácilmente las propiedades que ya posee.
¿Por qué el IRS examina los REIT cautivos?
Porque puede ser una estrategia de minimización de impuestos, contabilizando un REIT cautivo correctamente y de conformidad con las pautas fiscales estatales y federales. Además, dado que estas entidades a menudo están estructuradas como subsidiarias corporativas, se justifican capas adicionales de consideración fiscal. Debido a que los REIT cautivos se han utilizado antes para evitar impuestos estatales o federales, a menudo se analizan detenidamente.
