Captive Real Estate Investment Trust
Co to jest Captive Real Estate Investment Trust?
Captive Real Estate Investment Trust to po prostu fundusz inwestycyjny typu real e state Investment Trust (REIT) z kontrolą własności jednej firmy.
Firma, która jest właścicielem nieruchomości związanych z jej działalnością, może uznać za korzystne połączenie nieruchomości w REIT w celu uzyskania specjalnych ulg podatkowych. Ta strategia łagodzenia podatków może być stosowana przez sprzedawców detalicznych i banki posiadające wiele sklepów lub oddziałów.
Zrozumienie Captive Real Estate Investment Trusts
Można utworzyć Captive Real Estate Investment Trust, aby skorzystać z ulg podatkowych oferowanych przez Real Estate Investment Trust (REIT). Firmy mogą zdecydować się na rozwój lub przejęcie kontroli nad REIT w celu uzyskania statusu zamkniętego. Status kontrolujący lub captive definiuje się jako ponad 50% udziałów z prawem głosu w REIT.
Firmy, które budują własny REIT w celu zarządzania własnymi nieruchomościami, zazwyczaj określają je jako REIT na wynajem lub hipoteczny. REIT hipoteczny (mREIT) zapewniają kapitał hipoteczny na obietnicę wzajemnego dochodu, który często jest podstawą dochodów REIT. Spółki mogą również korzystać z funduszy typu captive inwestujących w nieruchomości, przenosząc nieruchomości do REIT, a następnie wynajmując nieruchomości od tych REIT.
Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości
Captive REIT to REIT z kontrolą własności jednej firmy. Poza tym REIT-y w niewoli to po prostu REIT-y. Podmiot może zostać zakwalifikowany do REIT, jeśli spełnia określone wymogi Urzędu Skarbowego oraz Tytułu 26 Kodeksu Skarbowego. REIT mogą być trustami, stowarzyszeniami lub korporacjami – ale niezależnie od tego, wszystkie muszą wybrać opodatkowanie jako korporacje.
Internal Revenue Code pozwala wszystkim REIT na dystrybucję całego dochodu do swoich akcjonariuszy. To sprawia, że REIT są podobne do spółek osobowych zgodnie z kodeksem podatkowym, ponieważ spółki osobowe generalnie nie mają dochodu i rozdzielają cały swój dochód za pośrednictwem K-1.
odliczeń od podatku od dystrybucji dochodu , które ogólnie charakteryzują REIT-y. W szczególności firma musi spełnić następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:
Podlega opodatkowaniu jako korporacja
Płać co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy każdego roku
Pozyskiwać co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomości lub sprzedaży nieruchomości
Zainwestuj co najmniej 75% łącznych aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
Mieć co najmniej 100 udziałowców (spółki kontrolujące mogą wskazać kierownictwo jako udziałowców w celu spełnienia tego wymogu)
Jeżeli podmiot spełnia wymogi REIT, musi wypłacać udziałowcom co najmniej 90% swojego dochodu, a zatem może przyjąć dystrybucję dochodu jako odliczenie. Wszelkie saldo pozostałe po wymaganej wypłacie jest opodatkowane odpowiednią stawką podatku od osób prawnych.
Rachunkowość zależna
Niezależne REIT są uważane za spółki zależne, a zatem ich własność musi być w jakiś sposób uwzględniona w finansach spółki macierzystej. Ogólnie istnieją trzy sposoby rozliczania podmiotów zależnych i własności podmiotów zależnych w sprawozdaniach finansowych firmy macierzystej. Spółki mogą sporządzać skonsolidowane sprawozdania finansowe lub rozliczać własność metodą praw własności lub metodą kosztową.
Zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości (GAAP) firmy mają możliwość tworzenia skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które integrują wszystkie aspekty finansów spółki zależnej, jeśli spółka macierzysta posiada więcej niż 50% praw własności. Zazwyczaj włączenie przez spółkę dominującą wewnętrznego REIT do skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest korzystne ani nie ma zastosowania. Dzieje się tak ze względu na korzyści podatkowe, które niewoli REIT otrzymuje sam, które często są powodem jego tworzenia. W związku z tym własność REIT na własne potrzeby jest zazwyczaj rozliczana w finansach spółki macierzystej za pomocą metody praw własności lub metody kosztowej.
Niezależne korzyści podatkowe REIT
Istnieje kilka korzyści podatkowych związanych z wewnętrznymi podatkami REIT. Federalne opodatkowanie REIT jest omówione w tytule 26 Kodeksu Podatkowego, ale stany mogą mieć również własne przepisy podatkowe dla REIT, które mogą zwiększać lub zmniejszać korzyści podatkowe.
Ogólnie rzecz biorąc, spółka-matka REIT-u zależnego może odliczyć koszty czynszu lub spłaty kredytu hipotecznego, które płaci swojemu REIT-owi zależnemu, co zmniejsza jej dochód podlegający opodatkowaniu. Niekoniecznie jest to ogromna korzyść, ponieważ i tak zwykle odliczyłoby te wydatki. Mimo to może przynieść pewne korzyści w przetwarzaniu płatności itp. Jedną z największych zalet jest to, że spółka dominująca otrzymuje część wypłaty dywidendy z wewnętrznego REIT, która potencjalnie może być opodatkowana niższą stawką.
Niewoli REIT korzysta ze wszystkich korzyści podatkowych statusu REIT. Może odliczyć 90% lub więcej swojego dochodu, który przekazuje akcjonariuszom. Płaci również federalną stawkę podatku od osób prawnych od wszelkich pozostałych dochodów.
Przepisy dotyczące niewoli REIT
Ponieważ zależne spółki zależne REIT mogą potencjalnie przynieść kilka korzyści, istnieją pewne przepisy federalne i stanowe, które ich dotyczą. Ogólnie rzecz biorąc, większość przepisów definiuje niewolników jako własność kontrolującą 50%. Prawo federalne wymaga, aby wszelkie zabiegi były uczciwe i zgodne z wycenami nieruchomości i negocjacjami na warunkach rynkowych.
Niektóre stany mają swoje własne specjalne wymagania. W niektórych przypadkach istnieją ograniczenia, które mogą kompleksowo wyeliminować taktykę unikania opodatkowania . Ogólnie rzecz biorąc, specjaliści księgowi i podatkowi powinni zapewnić, że wewnętrzne REIT i wewnętrzne księgowanie REIT są zgodne ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Jako REIT-y, REIT-y typu captive korzystają ze wszystkich przywilejów podatkowych standardowego REIT-u.
Wewnętrzne REIT-y są zazwyczaj spółkami zależnymi innych firm.
Specjaliści ds. rachunkowości i podatków powinni upewnić się, że są w pełni zgodni ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi obejmującymi wewnętrzne REIT-y.
Kompleksowo, wewnętrzna księgowość REIT może być skomplikowana dla spółki macierzystej i zależnej spółki zależnej REIT.
REIT typu captive to każdy REIT posiadający ponad 50% udziałów własnościowych jednej firmy.
FAQ
Co to jest REIT non-captive?
REIT non-captive to taki, który nie jest zdefiniowany jako captive; tj. nie ma ani jednego większościowego akcjonariusza.
Dlaczego firma miałaby utworzyć Captive REIT?
REIT-y dają pewne korzyści podatkowe, więc firma może starać się przejąć pakiet kontrolny w funduszu powierniczym, aby móc z nich korzystać. Niezależny REIT może również umożliwić korporacji łatwiejszą kontrolę i zarządzanie nieruchomościami, które już posiada.
Dlaczego niewoli REIT są badane przez IRS?
Ponieważ może to być strategia minimalizacji podatków, prawidłowo rozliczająca wewnętrzny REIT i zgodnie ze stanowymi i federalnymi wytycznymi podatkowymi. Ponadto, ponieważ podmioty te są często zorganizowane jako spółki zależne, uzasadnione są dodatkowe poziomy opłat podatkowych. Ponieważ REIT-y na niewolę były już wcześniej wykorzystywane w celu uniknięcia podatków stanowych lub federalnych, są one często poddawane kontroli.
