Captive Real Estate Investment Trust

Hvað er fasteignafjárfestingarsjóður?

Fasteignafjárfestingarsjóður er einfaldlega raunverulegur e -ríkisfjárfestingarsjóður (REIT) með stjórnandi eignarhaldi eins fyrirtækis.

Fyrirtæki sem á fasteignir sem tengjast rekstri sínum gæti fundið það hagkvæmt að sameina eignirnar í REIT fyrir sérstaka skattaívilnanir. Þessi skattaaðlögunaráætlun getur verið notuð af smásöluaðilum og bönkum með margar verslanir eða útibú.

Skilningur á eignafjárfestingarsjóðum í fasteignum

Hægt er að stofna fasteignafjárfestingarsjóð til að nýta sér skattaívilnanir sem fasteignafjárfestingarsjóður (REIT) býður upp á. Fyrirtæki geta valið að þróa eða taka stjórnandi eignarhald í REIT fyrir fangastöðu. Yfirráð eða fangastaða er skilgreind sem meira en 50% af atkvæðisbærum eignarhlut í REIT.

Fyrirtæki sem byggja upp endurtekið REIT til að stjórna eigin fasteignum sínum munu venjulega einkenna þær sem annað hvort leigu eða veð REIT. Mortgage REITs (mREITs) veita veðfjármagn fyrir loforð um gagnkvæmar tekjur, sem eru oft grundvöllur tekna REIT. Fyrirtæki geta einnig notað fasteignafjárfestingarsjóði með því að flytja fasteignir yfir í REIT og leigja síðan eignirnar af þeim REIT.

Fjárfestingarsjóðir fasteigna

Fanga REIT er REIT með ráðandi eignarhald frá einu fyrirtæki. Fyrir utan það eru fangar REITs einfaldlega REITs. Eining er hægt að flokka sem REIT ef hún uppfyllir ákveðnar kröfur ríkisskattstjóra og 26. titils ríkisskattstjóra. REITs geta verið sjóðir, samtök eða fyrirtæki - en óháð því verða þau öll að kjósa að vera skattlögð sem fyrirtæki.

Ríkisskattareglurnar leyfa öllum REIT að dreifa öllum tekjum sínum til hluthafa sinna. Þetta gerir REITs svipað og sameignarfélög samkvæmt skattalögum þar sem sameignarfélög hafa almennt engar tekjur og dreifa öllum tekjum sínum í gegnum K-1.

REITs verða að uppfylla nokkrar kröfur til að eiga rétt á tekjudreifingarskattsfrádrætti sem einkennir REITs almennt. Nánar tiltekið verður fyrirtæki að uppfylla eftirfarandi kröfur til að uppfylla skilyrði sem REIT:

Skattskyld sem hlutafélag
Greiða að minnsta kosti 90% af skattskyldum tekjum í formi arðs hluthafa á hverju ári
Fá að minnsta kosti 75% af heildartekjum af leigu, vöxtum af húsnæðislánum sem fjármagna fasteignir eða fasteignasölu
Fjárfestu að minnsta kosti 75% af heildareignum í fasteignum, reiðufé eða bandarískum ríkisskuldabréfum
Hafa að minnsta kosti 100 hluthafa (ráðandi fyrirtæki geta nefnt stjórnendur sem hluthafa til að uppfylla þessa kröfu)

Ef eining uppfyllir REIT-kröfurnar þarf hún að greiða að minnsta kosti 90% af tekjum sínum til hluthafa og er því heimilt að taka tekjuskiptingu til frádráttar. Allar eftirstöðvar eftir nauðsynlega úthlutun eru skattlagðar með nauðsynlegu skatthlutfalli fyrirtækja.

Dótturfélagsbókhald

Captive REITs teljast dótturfélög og því verður að gera grein fyrir eignarhaldi þeirra á einhvern hátt á fjárhagsreikningi móðurfélagsins. Almennt eru þrjár leiðir til að gera grein fyrir dótturfélögum og eignarhaldi dótturfélaga í reikningsskilum móðurfélags. Fyrirtæki geta greint frá samstæðureikningi, eða þau geta gert grein fyrir eignarhaldi með annað hvort hlutdeildaraðferð eða kostnaðaraðferð.

Samkvæmt almennt viðurkenndum reikningsskilareglum (GAAP) hafa fyrirtæki möguleika á að búa til samstæðureikningsskil sem samþætta alla þætti fjárhagslegrar dótturfélags ef móðurfélagið á meira en 50% af eignarréttinum. Venjulega er það hvorki hagkvæmt né við hæfi fyrir móðurfélag að hafa bundið REIT í skýrslugerð samstæðureikningsskila. Það er vegna skattaívilnanna sem endurtekið REIT fær á eigin spýtur, sem er oft ástæðan fyrir því að stofna það. Þess vegna er bundið REIT eignarhald venjulega bókfært á fjárhag móðurfélags með annað hvort hlutdeildaraðferð eða kostnaðaraðferð.

Captive REIT skattahlunnindi

Það geta verið nokkrir skattfríðindi sem tengjast bundnu REIT-sköttum. Fjallað er um alríkisskattlagningu á REIT í titli 26, en ríki geta einnig haft sínar eigin skattareglur fyrir REIT sem geta aukið eða dregið úr skattfríðindum.

Almennt séð getur móðurfélag stofnaðrar REIT dregið frá leigu- eða greiðslukostnaði vegna veðlána sem það greiðir til eigin REIT, sem lækkar skattskyldar tekjur þess. Þetta er ekki endilega mikill ávinningur því það myndi venjulega draga frá þessum kostnaði hvort sem er. Samt sem áður getur það skapað nokkra gagnlega kosti í greiðsluvinnslu o.s.frv. Einn stærsti kosturinn er að móðurfélagið fær hluta af arðsúthlutuninni frá endurteknu REIT, sem hugsanlega er hægt að skattleggja á lægra hlutfalli.

Hinn fangi REIT nýtur allra skattfríðinda af REIT stöðu. Það getur dregið frá 90% eða meira af tekjum sínum sem það dreifir til hluthafa. Það greiðir einnig alríkisskatthlutfallið af öllum tekjum sem eftir eru.

Lög sem gilda um endurheimt REIT

Vegna þess að fönguð REIT dótturfélög geta hugsanlega skapað nokkra kosti, þá eru nokkur alríkis- og ríkisákvæði sem miða að þeim. Almennt séð skilgreinir flest löggjöf fanga sem ráðandi eignarhald upp á 50%. Alríkislög krefjast þess að allar meðferðir séu sanngjarnar og í samræmi við fasteignamat og samningaviðræður.

Sum ríki hafa sínar sérstakar kröfur. Í sumum tilfellum eru takmarkanir sem geta útrýmt skattasniðgönguaðferðum í heild sinni. Á heildina litið ættu bókhalds- og skattasérfræðingar að tryggja að bundin REIT og bundin REIT bókhald séu í samræmi við öll sambands- og ríkislög.

Hápunktar

Sem REITs njóta bundin REITs allra skattalegra kosta venjulegs REIT.
Captive REITs eru venjulega dótturfyrirtæki annarra fyrirtækja.
Bókhalds- og skattasérfræðingar ættu að tryggja að þeir séu að fullu í samræmi við öll sambands- og ríkislög sem ná yfir endurheimt REIT.
Á heildina litið getur bundið REIT bókhald verið flókið fyrir móðurfélag og endurtekið REIT dótturfyrirtæki.
Gjaldbundin REIT er sérhver REIT með meira en 50% eignarhlut eins fyrirtækis.

Algengar spurningar

Hvað er REIT sem ekki er bundið?

REIT sem ekki er bundið er það sem er ekki skilgreint sem bundið; þ.e. það hefur ekki einn meirihlutaeiganda.

Hvers vegna myndi fyrirtæki mynda skuldatryggingu?

REITs hafa ákveðna skattalega kosti og því gæti fyrirtæki reynt að taka ráðandi hlut í fasteignafjárfestingarsjóði til að njóta þessara kosta. Fanga REIT getur einnig gert fyrirtæki kleift að stjórna og stjórna eignum sem það á nú þegar.

Hvers vegna eru endurskoðaðir endurskoðaðir endurskoðaðir af IRS?

Vegna þess að það getur verið áætlun um lágmörkun skatta, gera grein fyrir endurteknu REIT á réttan hátt og í samræmi við skattareglur ríkis og sambands. Þar að auki, þar sem þessar einingar eru oft byggðar upp sem dótturfyrirtæki fyrirtækja, er ástæða til að bæta við skattalegu athugunum. Vegna þess að endurteknar REITs hafa verið notaðar áður til að forðast ríkis- eða sambandsskatta, eru þeir oft skoðaðir.