Captive Real Estate Investment Trust
Hvad er en fast ejendomsinvesteringsfond?
En captive ejendomsinvesteringsfond er simpelthen en reel e -statsinvesteringsfond (REIT) med kontrollerende ejerskab af et enkelt selskab.
Et selskab, der ejer fast ejendom i forbindelse med sin virksomhed, kan finde det fordelagtigt at samle ejendommene i en REIT til de særlige skattelettelser. Denne skattereduktionsstrategi kan bruges af detailhandlere og banker med mange butikker eller filialer.
Forståelse af Captive Real Estate Investment Trusts
En bundet ejendomsinvesteringsfond kan oprettes for at drage fordel af de skattelettelser, der tilbydes af en ejendomsinvesteringsfond (REIT). Virksomheder kan vælge at udvikle eller tage kontrollerende ejerskab i en REIT for at opnå captive status. Kontrollerende eller captive status defineres som mere end 50 % af den stemmeberettigede ejerandel af en REIT.
Virksomheder, der bygger en captive REIT for at administrere deres egne ejendomsejendomme, vil typisk karakterisere dem som enten leje- eller realkredit-REIT'er. Realkredit REIT'er (mREIT'er) giver realkreditkapital til løftet om gensidig indkomst, som ofte er grundlaget for en REIT's indtægt. Virksomheder kan også bruge bundne ejendomsinvesteringsforeninger ved at overføre fast ejendom til en REIT og derefter leje ejendommene fra disse REIT'er.
Ejendomsinvesteringsforeninger
En captive REIT er en REIT med kontrollerende ejerskab fra et enkelt selskab. Ud over det er captive REIT'er simpelthen REIT'er. En enhed kan klassificeres som en REIT, hvis den opfylder visse krav i Internal Revenue Service og afsnit 26 i Internal Revenue Code. REIT'er kan være trusts, foreninger eller selskaber - men uanset hvad skal de alle vælge at blive beskattet som selskaber.
Internal Revenue Code giver alle REIT'er mulighed for at distribuere al deres indkomst til deres aktionærer. Dette gør REIT'er ligner partnerskaber under skattelovgivningen, da partnerskaber generelt ikke har nogen indkomst og fordeler hele deres indkomst gennem en K-1.
REIT'er skal opfylde flere krav for at kvalificere sig til de indkomstfordelingsskattefradrag , der karakteriserer REIT'er generelt. Specifikt skal en virksomhed opfylde følgende krav for at kvalificere sig som REIT:
Skattepligtig som selskab
Betal mindst 90 % af den skattepligtige indkomst i form af aktionærudbytte hvert år
Få mindst 75 % af bruttoindkomsten fra husleje, renter på realkreditlån, der finansierer fast ejendom eller salg af fast ejendom
Invester mindst 75 % af de samlede aktiver i fast ejendom, kontanter eller amerikanske statsobligationer
Har mindst 100 aktionærer (kontrollerende selskaber kan udpege direktører som aktionærer for at opfylde dette krav)
Hvis en enhed opfylder REIT-kravene, skal den betale mindst 90 % af sin indkomst til aktionærerne og har derfor lov til at tage indkomstfordelingen som et fradrag. Eventuel resterende saldo efter den nødvendige udlodning beskattes med den nødvendige selskabsskattesats.
Datterselskabsregnskab
Captive REIT'er betragtes som datterselskaber, og deres ejerskab skal derfor på en eller anden måde redegøres for i moderselskabets regnskab. Generelt er der tre måder at redegøre for datterselskaber og datterselskabers ejerskab på i et moderselskabs regnskab. Virksomheder kan indberette koncernregnskaber, eller de kan redegøre for ejerskabet gennem enten indre værdis metode eller kostprismetoden.
Under generelt accepterede regnskabsprincipper (GAAP) har virksomheder mulighed for at oprette konsoliderede regnskaber, der integrerer alle aspekter af et datterselskabs økonomi, hvis moderselskabet ejer mere end 50 % af ejerskabsrettighederne. Typisk er det ikke fordelagtigt eller anvendeligt for et moderselskab at inkludere en captive REIT i konsolideret regnskabsrapportering. Det er på grund af de skattefordele, den captive REIT får på egen hånd, som ofte er årsagen til at skabe den. Derfor bogføres captive REIT-ejerskab typisk på et moderselskabs finansielle poster gennem enten equity-metoden eller kostprismetoden.
Captive REIT skattefordele
Der kan være flere skattefordele forbundet med bundne REIT-skatter. Føderal beskatning af REIT'er er diskuteret i Internal Revenue Code Titel 26, men stater kan også have deres egne skatteregler for REIT'er, der kan øge eller mindske skattefordele.
Generelt kan moderselskabet til en captive REIT fratrække leje- eller realkreditomkostninger, det betaler til sin captive REIT, hvilket reducerer dens skattepligtige indkomst. Dette er ikke nødvendigvis en stor fordel, fordi det typisk vil trække disse udgifter alligevel. Alligevel kan det skabe nogle nyttige fordele i betalingsbehandlingen osv. En af de største fordele er, at moderselskabet modtager en del af udbytteudlodningen fra captive REIT, som potentielt kan beskattes med en lavere sats.
Den bundne REIT nyder godt af alle de skattemæssige fordele ved REIT-status. Den kan fratrække 90 % eller mere af sin indkomst, den udlodder til aktionærerne. Det betaler også den føderale selskabsskattesats på enhver resterende indkomst.
Love, der regulerer captive REITs
Fordi captive REIT-datterselskaber potentielt kan skabe flere fordele, er der nogle føderale og statslige bestemmelser, der er målrettet mod dem. Generelt definerer de fleste lovgivning captive som kontrollerende ejerskab på 50 %. Føderale love kræver, at enhver behandling er fair og i overensstemmelse med ejendomsvurderinger og armslængde forhandlinger.
Nogle stater har deres egne særlige krav. I nogle tilfælde er der begrænsninger, der kan eliminere skatteundgåelsestaktik i vid udstrækning. Samlet set bør regnskabs- og skatteprofessionelle sikre, at captive REIT'er og captive REIT-regnskaber er i overensstemmelse med alle føderale og statslige love.
Højdepunkter
Som REIT'er nyder captive REIT'er alle de skattemæssige fordele ved en standard REIT.
Captive REIT'er er normalt datterselskaber af andre firmaer.
Regnskabs- og skatteprofessionelle bør sikre, at de er fuldt ud i overensstemmelse med alle føderale og statslige love, der omfatter captive REIT'er.
Overordnet set kan captive REIT-regnskab være komplekst for et moderselskab og det captive REIT-datterselskab.
En captive REIT er enhver REIT med en ejerandel på mere end 50 % af et enkelt selskab.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en non-captive REIT?
En non-captive REIT er en, der ikke er defineret som captive; dvs. den har ikke en enkelt majoritetsaktionær.
Hvorfor ville en virksomhed danne en Captive REIT?
REIT'er giver visse skattefordele, og derfor kan en virksomhed søge at tage en kontrollerende andel i en ejendomsinvesteringsfond for at nyde disse fordele. En captive REIT kan også give et selskab mulighed for lettere at kontrollere og administrere ejendomme, som det allerede ejer.
Hvorfor bliver captive REIT'er gransket af IRS?
Fordi det kan være en skatteminimeringsstrategi, der tager højde for en captive REIT korrekt og i overensstemmelse med statslige og føderale skatteretningslinjer. Da disse enheder ofte er struktureret som datterselskaber, er yderligere lag af skattemæssige hensyn berettiget. Fordi captive REIT'er er blevet brugt før for at undgå statslige eller føderale skatter, bliver de ofte undersøgt.
