Fiducie captive de placement immobilier

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier captive ?

Une fiducie de placement immobilier captive est simplement une fiducie de placement immobilier (REIT) détenue majoritairement par une seule société.

Une société qui possède des biens immobiliers associés à son entreprise peut trouver avantageux de regrouper les propriétés dans une FPI pour les allégements fiscaux spéciaux. Cette stratégie d'atténuation fiscale peut être utilisée par les détaillants et les banques ayant de nombreux magasins ou succursales.

Comprendre les fiducies de placement immobilier captives

Une fiducie de placement immobilier captive peut être créée pour profiter des avantages fiscaux offerts par une fiducie de placement immobilier (REIT). Les entreprises peuvent choisir de développer ou de prendre le contrôle d'une FPI pour obtenir le statut de captive. Le statut de contrôle ou de captivité est défini comme plus de 50 % de la participation avec droit de vote d'une FPI.

Les entreprises qui créent une FPI captive pour gérer leurs propres propriétés immobilières les caractériseront généralement comme des FPI locatives ou hypothécaires. Les FPI hypothécaires (mREIT) fournissent un capital hypothécaire pour la promesse d'un revenu réciproque, qui est souvent la base des revenus d'une FPI. Les entreprises peuvent également utiliser des fiducies de placement immobilier captives en transférant des biens immobiliers dans une FPI, puis en louant les propriétés de ces FPI.

Fiducies de placement immobilier

Une FPI captive est une FPI détenue majoritairement par une seule société. Au-delà de cela, les FPI captives sont simplement des FPI. Une entité peut être classée comme FPI si elle répond à certaines exigences de l'Internal Revenue Service et du titre 26 de l'Internal Revenue Code. Les FPI peuvent être des fiducies, des associations ou des sociétés, mais quoi qu'il en soit, elles doivent toutes choisir d'être imposées en tant que sociétés.

L'Internal Revenue Code permet à toutes les FPI de distribuer la totalité de leurs revenus à leurs actionnaires. Cela rend les FPI similaires aux sociétés de personnes en vertu du code des impôts puisque les sociétés de personnes n'ont généralement aucun revenu et distribuent tous leurs revenus via un K-1.

Les FPI doivent satisfaire à plusieurs exigences pour être admissibles aux déductions fiscales sur la distribution des revenus qui caractérisent les FPI en général. Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour se qualifier en tant que FPI :

Imposable comme une société
Payer au moins 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
Tirez au moins 75 % de vos revenus bruts de loyers, d'intérêts sur des hypothèques qui financent des biens immobiliers ou de ventes immobilières
Investir au moins 75 % du total des actifs dans l'immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
Avoir au moins 100 actionnaires (les sociétés de contrôle peuvent nommer des dirigeants comme actionnaires afin de répondre à cette exigence)

Si une entité satisfait aux exigences des FPI, elle doit verser au moins 90 % de ses revenus aux actionnaires et est donc autorisée à déduire la distribution des revenus. Tout solde restant après la distribution requise est imposé au taux d'imposition des sociétés nécessaire.

Comptabilité filiale

Les FPI captives sont considérées comme des filiales et, par conséquent, leur propriété doit être comptabilisée d'une manière ou d'une autre dans les états financiers de la société mère. En règle générale, il existe trois façons de comptabiliser les filiales et la propriété des filiales dans les états financiers d'une société mère. Les entreprises peuvent présenter des états financiers consolidés ou comptabiliser la propriété selon la méthode de la mise en équivalence ou la méthode du coût.

Selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR),. les entreprises ont la possibilité de créer des états financiers consolidés qui intègrent tous les aspects des états financiers d'une filiale si la société mère détient plus de 50 % des droits de propriété. En règle générale, il n'est ni avantageux ni applicable pour une société mère d'inclure une FPI captive dans les états financiers consolidés. C'est en raison des avantages fiscaux que la FPI captive obtient par elle-même, qui sont souvent la raison de sa création. Par conséquent, la propriété captive de FPI est généralement comptabilisée dans les états financiers d'une société mère selon la méthode de la mise en équivalence ou la méthode du coût.

Avantages fiscaux des sociétés de placement immobilier captives

Il peut y avoir plusieurs avantages fiscaux associés aux impôts sur les FPI captives. L'imposition fédérale des FPI est abordée dans le titre 26 du Code des impôts, mais les États peuvent également avoir leurs propres règles fiscales pour les FPI qui peuvent augmenter ou diminuer les avantages fiscaux.

En général, la société mère d'une FPI captive peut déduire les loyers ou les frais de paiement hypothécaire qu'elle verse à sa FPI captive, ce qui réduit son revenu imposable. Ce n'est pas nécessairement un avantage énorme car cela déduirait généralement ces dépenses de toute façon. Néanmoins, cela peut créer des avantages utiles dans le traitement des paiements, etc. L'un des plus grands avantages est que la société mère reçoit une partie de la distribution de dividendes de la FPI captive, qui peut potentiellement être imposée à un taux inférieur.

La SCPI captive bénéficie de tous les avantages fiscaux du statut de SCPI. Elle peut déduire 90 % ou plus du montant de son revenu qu'elle distribue aux actionnaires. Il paie également le taux d'imposition fédéral des sociétés sur tout revenu restant.

Lois régissant les FPI captives

Étant donné que les filiales captives de FPI peuvent potentiellement créer plusieurs avantages, certaines dispositions fédérales et étatiques les ciblent. En général, la plupart des législations définissent la captive comme une propriété contrôlant 50 %. Les lois fédérales exigent que tous les traitements soient équitables et conformes aux évaluations des propriétés et aux négociations sans lien de dépendance.

Certains États ont leurs propres exigences particulières. Dans certains cas, il existe des limites qui peuvent éliminer complètement les tactiques d'évitement fiscal . Dans l'ensemble, les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent s'assurer que les FPI captives et la comptabilité des FPI captives sont conformes à toutes les lois fédérales et étatiques.

Points forts

En tant que SCPI, les SCPI captives bénéficient de tous les avantages fiscaux d'une SCPI standard.
Les FPI captives sont généralement des filiales d'autres entreprises.
Les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent s'assurer qu'ils se conforment pleinement à toutes les lois fédérales et étatiques englobant les FPI captives.
Dans l'ensemble, la comptabilité des FPI captives peut être complexe pour une société mère et la filiale des FPI captives.
Une FPI captive est une FPI dont la participation est supérieure à 50 % détenue par une seule société.

FAQ

Qu'est-ce qu'une FPI non captive ?

Une FPI non captive est une FPI qui n'est pas définie comme captive ; c'est-à-dire qu'elle n'a pas un seul actionnaire majoritaire.

Pourquoi une société formerait-elle une FPI captive ?

Les FPI offrent certains avantages fiscaux, et une société peut donc chercher à prendre une participation majoritaire dans une fiducie de placement immobilier afin de profiter de ces avantages. Une FPI captive peut également permettre à une société de contrôler et de gérer plus facilement des propriétés qu'elle possède déjà.

Pourquoi les FPI captives sont-elles examinées par l'IRS ?

Parce qu'il peut s'agir d'une stratégie de minimisation fiscale, la comptabilisation d'un FPI captif correctement et conformément aux directives fiscales fédérales et étatiques. De plus, étant donné que ces entités sont souvent structurées comme des filiales de sociétés, des niveaux supplémentaires de considération fiscale sont justifiés. Étant donné que les FPI captives ont déjà été utilisées pour éviter les impôts étatiques ou fédéraux, elles sont souvent examinées de près.