Кэптивный инвестиционный фонд недвижимости

Что такое кэптивный инвестиционный фонд недвижимости?

Кэптивный инвестиционный траст в сфере недвижимости — это просто инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT),. контролирующий собственность одной компании.

Компания, которая владеет недвижимостью, связанной с ее бизнесом, может счесть выгодным объединить недвижимость в REIT для специальных налоговых льгот. Эта стратегия снижения налогов может использоваться розничными торговцами и банками с большим количеством магазинов или филиалов.

Понимание кэптивных инвестиционных фондов недвижимости

Кэптивный инвестиционный траст недвижимости может быть создан, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, предлагаемыми инвестиционным трастом недвижимости (REIT). Компании могут выбрать создание или получение контрольного пакета акций REIT для получения статуса кэптива. Контрольный или кэптивный статус определяется как наличие более 50% голосующих акций REIT.

Компании, которые создают закрытые REIT для управления собственной недвижимостью, обычно характеризуют их как арендные или ипотечные REIT. Ипотечные REIT (mREIT) предоставляют ипотечный капитал для обещания взаимного дохода, который часто является основой для дохода REIT. Компании также могут использовать кэптивные инвестиционные фонды недвижимости, передавая недвижимость в REIT, а затем сдавая недвижимость в аренду у этих REIT.

Инвестиционные фонды недвижимости

Кэптивная REIT — это REIT с контрольным пакетом акций одной компании. Кроме того, кэптивные REIT — это просто REIT. Организация может быть классифицирована как REIT, если она соответствует определенным требованиям Налоговой службы и Разделу 26 Налогового кодекса. REIT могут быть трастами, ассоциациями или корпорациями, но независимо от этого все они должны облагаться налогом как корпорации.

Налоговый кодекс позволяет всем REIT распределять весь свой доход среди своих акционеров. Это делает REIT похожими на товарищества в соответствии с налоговым кодексом, поскольку товарищества, как правило, не имеют дохода и распределяют весь свой доход через K-1.

вычеты по налогу на распределение доходов , которые характеризуют REIT в целом. В частности, компания должна соответствовать следующим требованиям, чтобы претендовать на статус REIT:

• Облагается налогом как корпорация

• Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам.

• Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость, или продажи недвижимости.

• Инвестировать не менее 75% от общей суммы активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.

• Иметь не менее 100 акционеров (контролирующие компании могут назначать руководителей в качестве акционеров, чтобы выполнить это требование)

Если организация соответствует требованиям REIT, она должна выплачивать не менее 90% своего дохода акционерам и, следовательно, может принимать распределение доходов в качестве вычета. Любой остаток после требуемого распределения облагается налогом по необходимой ставке корпоративного налога.

Дочерняя бухгалтерия

Кэптивные REIT считаются дочерними компаниями, и поэтому их право собственности должно каким-то образом учитываться в финансовой отчетности материнской компании. Как правило, существует три способа учета дочерних компаний и дочерней собственности в финансовой отчетности материнской компании. Компании могут представлять консолидированную финансовую отчетность или могут учитывать право собственности либо по методу долевого участия, либо по затратному методу.

В соответствии с Общепринятыми принципами бухгалтерского учета (GAAP) компании имеют возможность создавать консолидированные финансовые отчеты, которые включают все аспекты финансовой отчетности дочерней компании, если материнская компания владеет более чем 50% прав собственности. Как правило, для материнской компании невыгодно или нецелесообразно включать кэптивную REIT в консолидированную финансовую отчетность. Это связано с налоговыми льготами, которые кэптивный REIT получает сам по себе, что часто является причиной его создания. Таким образом, кэптивное владение REIT обычно учитывается в финансовой отчетности материнской компании либо по методу долевого участия, либо по методу затрат.

Налоговые льготы для собственных REIT

Может быть несколько налоговых льгот, связанных с фиксированными налогами на REIT. Федеральное налогообложение REIT обсуждается в Разделе 26 Налогового кодекса, но штаты могут также иметь свои собственные налоговые правила для REIT, которые могут увеличивать или уменьшать налоговые льготы.

Как правило, материнская компания кэптивного REIT может вычесть расходы по аренде или ипотеке, которые она выплачивает своему кэптивному REIT, что уменьшает ее налогооблагаемый доход. Это не обязательно является огромным преимуществом, потому что, как правило, эти расходы в любом случае вычитаются. Тем не менее, это может создать некоторые полезные преимущества в обработке платежей и т. д. Одним из самых больших преимуществ является то, что материнская компания получает часть распределения дивидендов от кэптивной REIT, которая потенциально может облагаться налогом по более низкой ставке.

Кэптивный REIT пользуется всеми налоговыми льготами статуса REIT. Он может вычесть 90% или более суммы своего дохода, который он распределяет среди акционеров. Он также платит федеральный корпоративный налог на любой оставшийся доход.

Законы, регулирующие кэптивные REIT

Поскольку кэптивные дочерние компании REIT потенциально могут создать несколько преимуществ, существуют некоторые федеральные и государственные положения, направленные на них. В целом, в большинстве законодательных актов кэптив определяется как контролирующий владение 50%. Федеральные законы требуют, чтобы любые обращения были справедливыми и соответствовали оценке собственности и переговорам на расстоянии вытянутой руки.

В некоторых штатах есть свои особые требования. В некоторых случаях существуют ограничения, которые могут полностью устранить тактику уклонения от уплаты налогов . В целом, специалисты по бухгалтерскому учету и налогообложению должны обеспечить соответствие кэптивных REIT и бухгалтерского учета кэптивных REIT всем федеральным законам и законам штата.

Особенности

• Как REIT, кэптивные REIT пользуются всеми налоговыми преимуществами стандартных REIT.

• Кэптивные REIT обычно являются дочерними компаниями других фирм.

• Специалисты по бухгалтерскому учету и налогообложению должны убедиться, что они полностью соблюдают все федеральные законы и законы штата, касающиеся кэптивных REIT.

• В целом бухгалтерский учет кэптивных REIT может быть сложным для материнской компании и дочерней кэптивной REIT.

• Кэптивная REIT — это любая REIT, в которой одной компании принадлежит более 50% акций.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что такое некаптивный REIT?

Некэптивный REIT — это тот, который не определяется как кэптив; т. е. у него нет ни одного мажоритарного акционера.

Зачем компании формировать кэптивную REIT?

REIT предоставляют определенные налоговые преимущества, поэтому компания может попытаться приобрести контрольный пакет акций инвестиционного фонда недвижимости, чтобы воспользоваться этими преимуществами. Кэптивная REIT также может позволить корпорации более легко контролировать и управлять собственностью, которой она уже владеет.

Почему кэптивные REIT тщательно проверяются IRS?

Потому что это может быть стратегией минимизации налогов, правильно и в соответствии с государственными и федеральными налоговыми правилами. Кроме того, поскольку эти организации часто структурированы как корпоративные дочерние компании, требуются дополнительные уровни налогообложения. Поскольку кэптивные REIT использовались и раньше, чтобы избежать уплаты государственных или федеральных налогов, они часто подвергаются тщательной проверке.