专属房地产投资信托
什么是专属房地产投资信托？
专属房地产投资信托只是由一家公司控制所有权的房地产投资信托 (REIT) 。
拥有与其业务相关的房地产的公司可能会发现将这些房地产捆绑到房地产投资信托基金中以获得特殊税收优惠是有利的。拥有许多商店或分支机构的零售商和银行可以使用这种减税策略。
了解专属房地产投资信托
可以创建专属房地产投资信托基金，以利用房地产投资信托基金 (REIT) 提供的税收优惠。公司可以选择开发或控制 REIT 的所有权以获得专属地位。控制或俘虏状态被定义为超过 50% 的 REIT 的投票所有权。
建立专属房地产投资信托基金来管理自己的房地产的公司通常会将其描述为出租或抵押房地产投资信托基金。抵押房地产投资信托 (mREIT) 为互惠收入的承诺提供抵押资本，这通常是房地产投资信托基金收入的基础。公司还可以通过将房地产转移到房地产投资信托基金，然后从这些房地产投资信托基金租用房地产来使用专属房地产投资信托。
房地产投资信托
专属型 REIT 是由一家公司控制所有权的 REIT。除此之外，专属的房地产投资信托基金只是房地产投资信托基金。如果实体符合美国国税局的某些要求和《国税法》第 26 篇的某些要求，则可以将其归类为 REIT。 REITs 可以是信托、协会或公司——但无论如何，它们都必须选择作为公司征税。
《国内税收法》允许所有房地产投资信托基金将其所有收入分配给其股东。这使得房地产投资信托基金类似于税法下的合伙企业，因为合伙企业通常没有收入，并且通过K-1分配所有收入。
REITs 必须满足几项要求，才有资格享受 REITs 的一般特征的收入分配税减免。具体而言，公司必须满足以下要求才有资格成为 REIT：
作为公司纳税
每年以股东股息的形式支付至少 90% 的应税收入
至少 75% 的总收入来自租金、为不动产融资的抵押贷款利息或不动产销售
将至少 75% 的总资产投资于房地产、现金或美国国债
拥有至少100名股东（控股公司可以任命高管为股东以满足此要求）
如果一个实体符合 REIT 的要求，它必须将至少 90% 的收入支付给股东，因此可以将收入分配作为扣除。所需分配后的任何余额均按必要的公司税率征税。
##子公司会计
专属 REITs 被视为子公司，因此其所有权必须以某种方式计入母公司的财务状况。一般而言，在母公司的财务报表中，对子公司和子公司所有权进行会计处理的方法有三种。公司可以报告合并财务报表，也可以通过权益法或成本法对所有权进行会计处理。
根据公认会计原则 (GAAP) ，如果母公司拥有超过 50% 的所有权，公司可以选择创建合并财务报表，以整合子公司财务的所有方面。通常，母公司将专属房地产投资信托基金纳入合并财务报表报告是不利或不适用的。这是因为专属房地产投资信托基金自己获得的税收优惠，这通常是创建它的原因。因此，专属 REIT 所有权通常通过权益法或成本法计入母公司的财务。
Captive REIT 税收优惠
专属 REIT 税可能有多种税收优惠。国内税收法典第 26 条讨论了 REIT 的联邦税收，但各州也可能有自己的 REIT 税收规则，可以增加或减少税收优惠。
一般来说，专属 REIT 的母公司可以扣除其支付给专属 REIT 的租金或抵押贷款支付成本，从而减少其应税收入。这不一定是一个巨大的好处，因为它通常会扣除这些费用。尽管如此，它仍然可以在支付处理等方面创造一些有用的优势。最大的优势之一是母公司从专属房地产投资信托基金获得部分股息分配，这可能会以较低的税率征税。
专属 REIT 享有 REIT 身份的所有税收优惠。它可以扣除其分配给股东的收入的 90% 或更多。它还为任何剩余收入支付联邦公司税率。
管理专属房地产投资信托基金的法律
由于专属 REIT 子公司可能会创造多种优势，因此有一些针对它们的联邦和州规定。一般来说，大多数立法将自保定义为控制 50% 的所有权。联邦法律要求任何待遇都是公平的，并符合财产估值和公平谈判。
一些州有自己的特殊要求。在某些情况下，存在可以全面消除避税策略的限制。总体而言，会计和税务专业人士应确保专属 REITs 和专属 REIT 会计符合所有联邦和州法律。
＃＃ 强调
作为 REITs，专属 REITs 享有标准 REITs 的所有税收优惠。
专属 REITs 通常是其他公司的子公司。
会计和税务专业人士应确保他们完全遵守所有联邦和州法律，包括专属房地产投资信托基金。
综合而言，对于母公司和专属 REIT 子公司而言，专属 REIT 会计可能会很复杂。
专属 REIT 是指单一公司拥有超过 50% 股权的任何 REIT。
＃＃ 常问问题
什么是非专属 REIT？
非专属房地产投资信托基金是未被定义为专属的房地产投资信托基金；即，它没有单一的大股东。
公司为什么要组建专属房地产投资信托基金？
REITs 提供某些税收优惠，因此公司可能会寻求获得房地产投资信托的控股权以享受这些优惠。专属 REIT 还可以让公司更轻松地控制和管理其已经拥有的财产。
为什么美国国税局会审查专属房地产投资信托基金？
因为它可以是一种税收最小化策略，适当地对专属房地产投资信托基金进行会计处理，并符合州和联邦税收指南。此外，由于这些实体通常被构建为公司子公司，因此需要额外的税收考虑。由于以前曾使用专属 REITs 来避免州或联邦税收，因此它们经常受到审查。
