Pendekatan Kos

Apakah Pendekatan Kos?

Pendekatan kos ialah kaedah penilaian hartanah yang menganggarkan harga yang perlu dibayar oleh pembeli untuk sebidang hartanah adalah sama dengan kos untuk membina bangunan yang setara. Dalam pendekatan kos, nilai hartanah adalah sama dengan kos tanah, ditambah jumlah kos pembinaan, ditolak susut nilai. Ia menghasilkan nilai pasaran yang paling tepat apabila hartanah baharu berbanding melalui kaedah alternatif.

Pendekatan kos adalah salah satu daripada tiga kaedah penilaian untuk hartanah; yang lain ialah pendekatan inc ome dan pendekatan setanding.

Memahami Pendekatan Kos

Daripada memberi tumpuan kepada harga rumah lain yang serupa di kawasan itu dijual, atau keupayaan hartanah untuk menjana pendapatan,. kaedah pendekatan pantai menilai hartanah dengan mengira berapa kos bangunan itu hari ini jika ia musnah dan perlu diganti dari awal hingga akhir. Ia juga mengambil kira nilai tanah dan membuat potongan untuk sebarang kehilangan nilai, atau dikenali sebagai susut nilai.

Logik di sebalik pendekatan kos ialah ia tidak masuk akal untuk pembeli membayar lebih untuk hartanah daripada kos untuk membina dari awal.

Terdapat dua jenis utama penilaian pendekatan kos:

1. Kaedah pembiakan: Versi ini mempertimbangkan kos pembinaan replika harta tanah dan memberi perhatian kepada penggunaan bahan asal.

2. Kaedah penggantian. Dalam kes ini, diandaikan bahawa struktur baru mempunyai fungsi yang sama tetapi dengan bahan yang lebih baru, menggunakan kaedah pembinaan semasa dan reka bentuk yang dikemas kini.

Apabila semua anggaran telah dikumpulkan, pendekatan kos dikira dengan cara berikut:

kos – susut nilai + nilai tanah = nilai hartanah.

Kelebihan dan Kelemahan Pendekatan Kos

Pendekatan kos boleh kurang dipercayai daripada pendapatan dan metodologi setanding dalam amalan. Ia memerlukan andaian tertentu, termasuk mengambil mudah bahawa terdapat tanah yang mencukupi untuk pembeli membina hartanah yang sama.

Lebih-lebih lagi, jika tanah kosong yang setanding tidak tersedia, nilainya mesti dianggarkan, yang menjadikan penilaian kurang tepat. Kekurangan bahan binaan yang serupa juga mengurangkan ketepatan penilaian dan meningkatkan ruang untuk subjektiviti. Pengiraan susut nilai pada harta lama juga tidak mudah dan mudah diukur.

Walaupun terdapat batasan ini, terdapat beberapa kes di mana pendekatan kos boleh berguna dan juga perlu. Menilai pelbagai komponen hartanah secara berasingan amat membantu apabila berurusan dengan hartanah yang baharu atau berbeza daripada yang lain dengan cara yang unik.

Bila Menggunakan Pendekatan Kos

Sifat Penggunaan Khas

Pendekatan kos diperlukan dan kadangkala merupakan satu-satunya cara untuk menentukan nilai bangunan kegunaan eksklusif, seperti perpustakaan, sekolah atau gereja. Sumber-sumber ini menjana sedikit pendapatan dan tidak sering dipasarkan, yang membatalkan pendapatan dan pendekatan yang setanding.

Pembinaan Baharu

Pendekatan kos sering digunakan untuk pembinaan baru juga. Pemberi pinjaman pembinaan memerlukan penilaian pendekatan kos kerana sebarang nilai pasaran atau nilai pendapatan bergantung pada piawaian dan penyiapan projek. Projek dinilai semula pada pelbagai peringkat pembinaan untuk membolehkan pengeluaran dana untuk peringkat penyiapan seterusnya.

Insurans

Penilaian insurans cenderung menggunakan pendekatan kos apabila mengunderait polisi pemilik rumah atau mempertimbangkan tuntutan kerana hanya nilai penambahbaikan boleh diinsuranskan dan nilai tanah diasingkan daripada jumlah nilai hartanah. Pilihan antara nilai susut nilai dan nilai penggantian atau pembiakan penuh adalah faktor penentu untuk penilaian.

Harta Komersial

Akhir sekali, pendekatan kos kadangkala bergantung kepada nilai harta komersil,. seperti bangunan pejabat, kedai runcit dan hotel. Pendekatan pendapatan ialah kaedah utama yang digunakan di sini, walaupun pendekatan kos boleh dilaksanakan apabila reka bentuk, pembinaan, utiliti berfungsi atau gred bahan memerlukan pelarasan individu.

Pertimbangan Khas

Kebanyakan penilaian kediaman tidak menggunakan pendekatan kos. Sebaliknya, perbandingan jualan biasanya memacu penilaian pasaran bagi jenis hartanah ini.

Apabila penilaian pendekatan kos datang di bawah harga pasaran, ia boleh menjadi tanda pasaran yang terlalu panas. Sebaliknya, penilaian biasa di atas harga pasaran mungkin menandakan peluang pembelian.

Pengecualian adalah jika harta itu kurang diperbaiki atau terlalu baik untuk kejiranannya. Dalam kes ini, anggaran nilai penambahbaikan yang tepat menambah ketepatan penentuan nilai, yang tidak mungkin hanya menggunakan pendekatan setanding.

Sorotan

• Pendekatan kos dianggap kurang boleh dipercayai berbanding kaedah penilaian hartanah lain, tetapi boleh berguna dalam kes tertentu seperti semasa menilai pembinaan baharu atau rumah unik dengan beberapa setanding.

• Pendekatan kos untuk penilaian hartanah menganggap nilai harus sama dengan jumlah kos untuk membina struktur yang setara.

• Pendekatan kos mempertimbangkan kos tanah, ditambah kos pembinaan, kurang susut nilai.