Kostnadstilnærming

Hva er kostnadsmetoden?

Kostnadstilnærmingen er en eiendomsvurderingsmetode som estimerer prisen en kjøper bør betale for et stykke eiendom er lik kostnaden for å bygge et tilsvarende bygg. I kostnadstilnærmingen er eiendommens verdi lik tomtekostnaden, pluss totale byggekostnader, fratrukket avskrivninger. Det gir den mest nøyaktige markedsverdien for når en eiendom er ny enn gjennom alternative metoder.

Kostnadstilnærmingen er en av tre verdsettelsesmetoder for eiendom; de andre er inntektstilnærmingen og den sammenlignbare tilnærmingen.

Forstå kostnadsmetoden

I stedet for å fokusere på prisene andre, lignende boliger i området selges for, eller en eiendoms evne til å generere inntekter,. verdsetter kysttilnærmingsmetoden eiendom ved å beregne hvor mye bygningen ville kostet i dag hvis den ble ødelagt og måtte erstattes fra start til slutt. Det tar også hensyn til hvor mye landet er verdt og gjør fradrag for verditap, ellers kjent som avskrivninger.

Logikken bak kostnadstilnærmingen er at det gir liten mening for kjøpere å betale mer for en eiendom enn hva det vil koste å bygge fra bunnen av.

Det er to hovedtyper av kostnadstilnærmingsvurderinger:

1. Reproduksjonsmetode: Denne versjonen tar i betraktning hva en kopi av eiendommen vil koste å bygges og legger vekt på bruk av originale materialer.

2. Erstatningsmetode. I dette tilfellet forutsettes det at den nye strukturen har samme funksjon, men med nyere materialer, ved bruk av dagens byggemetode og oppdatert design.

Når alle estimater er samlet, beregnes kostnadsmetoden på følgende måte:

kostnad – avskrivning + tomteverdi = verdi av eiendommen.

Fordeler og ulemper med kostnadsmetoden

Kostnadstilnærmingen kan være mindre pålitelig enn inntekten og sammenlignbare metoder i praksis. Det krever visse forutsetninger, blant annet å ta for gitt at det er nok tilgjengelig tomt til at kjøper kan bygge en identisk eiendom.

Dessuten, hvis sammenlignbar ledig tomt ikke er tilgjengelig, må verdien estimeres, noe som gjør taksten mindre nøyaktig. Mangelen på lignende byggematerialer reduserer også nøyaktigheten av vurderingen og øker rommet for subjektivitet. Å beregne avskrivninger på eldre eiendom er heller ikke enkelt og lett målbart.

Til tross for disse begrensningene, er det noen få tilfeller der kostnadstilnærmingen kan være nyttig og til og med nødvendig. Å verdsette de ulike komponentene i fast eiendom hver for seg er spesielt nyttig når du arbeider med eiendom som er ny eller skiller seg fra andre på unike måter.

Når du bør bruke kostnadsmetoden

Egenskaper for spesiell bruk

Kostnadstilnærmingen er nødvendig, og noen ganger er den eneste måten å bestemme verdien av bygninger med eksklusiv bruk, som biblioteker, skoler eller kirker. Disse ressursene genererer liten inntekt og blir ikke ofte markedsført, noe som ugyldiggjør inntekten og sammenlignbare tilnærminger.

Nybygg

Kostnadsmetoden brukes ofte også for nybygg. Byggelångivere krever kostnadstilnærmingsvurderinger fordi enhver markedsverdi eller inntektsverdi er avhengig av prosjektstandarder og fullføring. Prosjekter vurderes på nytt i ulike byggetrinn for å muliggjøre frigjøring av midler til neste ferdigstillelsesstadium.

Forsikring

Forsikringsvurderinger har en tendens til å bruke kostnadstilnærmingen når du tegner huseiers politikk eller vurderer krav, fordi bare verdien av forbedringer kan forsikres og tomteverdien skilles fra den totale verdien av eiendommen. Valget mellom avskrevet verdi og full erstatnings- eller reproduksjonsverdi er den avgjørende faktoren for vurderingen.

Forretningseiendom

Til slutt er kostnadstilnærmingen noen ganger avhengig av å verdsette kommersiell eiendom,. for eksempel kontorbygg, butikker og hoteller. Inntektstilnærmingen er hovedmetoden som brukes her, selv om en kostnadstilnærming kan implementeres når design, konstruksjon, funksjonell nytteverdi eller materialkvalitet krever individuelle justeringer.

Spesielle hensyn

De fleste boligtakseringer bruker ikke kostnadsmetoden. I stedet driver salgssammenligninger vanligvis markedsverdier av denne typen eiendommer.

Når en pristilnærmingsvurdering kommer under markedspriser, kan det være et tegn på et overopphetet marked. Motsatt kan vanlige evalueringer over markedspriser signalisere en kjøpsmulighet.

Et unntak er hvis eiendommen er underforbedret eller overforbedret for sitt nabolag. I dette tilfellet bidrar en nøyaktig estimering av verdien av forbedringer til presisjonen av verdifastsettelsen, noe som ikke er mulig bare ved å bruke den sammenlignbare tilnærmingen.

Høydepunkter

– Kostnadstilnærmingen anses som mindre pålitelig enn andre eiendomsvurderingsmetoder, men kan være nyttig i visse tilfeller som ved vurdering av nybygg eller en unik bolig med få sammenlignbare.

• Kostnadstilnærmingen til eiendomsvurdering vurderer at verdien bør tilsvare den totale kostnaden for å bygge en tilsvarende struktur.

• Kostnadstilnærmingen vurderer kostnadene for tomt, pluss byggekostnader, fratrukket avskrivninger.