Podejście kosztowe
Jakie jest podejście kosztowe?
Podejście kosztowe to metoda wyceny nieruchomości, która szacuje, że cena, jaką kupujący powinien zapłacić za nieruchomość, jest równa kosztowi budowy równoważnego budynku. W ujęciu kosztowym wartość nieruchomości jest równa kosztowi gruntu powiększonemu o całkowite koszty budowy, pomniejszone o amortyzację. Daje najbardziej dokładną wartość rynkową, gdy nieruchomość jest nowa, niż przy użyciu alternatywnych metod.
Podejście kosztowe jest jedną z trzech metod wyceny nieruchomości; pozostałe to podejście dochodowe i podejście porównywalne.
Zrozumienie podejścia kosztowego
Zamiast skupiać się na cenach sprzedawanych przez inne, podobne domy w okolicy lub zdolności nieruchomości do generowania dochodu,. metoda podejścia wybrzeża wycenia nieruchomości poprzez obliczenie, ile kosztowałby budynek dzisiaj, gdyby został zniszczony i wymagałby wymiany od początku do końca. Uwzględnia również wartość gruntu i dokonuje potrąceń z tytułu utraty wartości, zwanej inaczej jej amortyzacją.
Logika podejścia kosztowego polega na tym, że dla kupujących nie ma sensu płacić więcej za nieruchomość niż koszt budowy od zera.
Istnieją dwa główne rodzaje ocen podejścia kosztowego:
Metoda reprodukcji: Ta wersja uwzględnia koszt zbudowania repliki nieruchomości i zwraca uwagę na użycie oryginalnych materiałów.
Metoda wymiany. W tym przypadku zakłada się, że nowa konstrukcja ma tę samą funkcję, ale z nowszymi materiałami, z wykorzystaniem obecnych metod konstrukcyjnych i zaktualizowanego projektu.
Po zebraniu wszystkich szacunków podejście kosztowe oblicza się w następujący sposób:
koszt – amortyzacja + wartość gruntu = wartość nieruchomości.
Zalety i wady podejścia kosztowego
W praktyce podejście kosztowe może być mniej wiarygodne niż dochodowe i porównywalne metodologie. Wymaga pewnych założeń, w tym przyjęcia za pewnik, że jest wystarczająco dużo dostępnego gruntu, aby nabywca mógł zbudować identyczną nieruchomość.
Ponadto, jeżeli porównywalne wolne grunty nie są dostępne, należy oszacować wartość, co sprawia, że wycena jest mniej dokładna. Brak podobnych materiałów budowlanych zmniejsza również dokładność oceny i zwiększa pole do subiektywizmu. Obliczanie amortyzacji starszych nieruchomości również nie jest proste i łatwe do zmierzenia.
Pomimo tych ograniczeń istnieje kilka przypadków, w których podejście kosztowe może być przydatne, a nawet konieczne. Wycena poszczególnych składników nieruchomości z osobna jest szczególnie pomocna, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami, które są nowe lub różnią się od innych w wyjątkowy sposób.
Kiedy stosować podejście kosztowe
Specjalne właściwości użytkowe
Podejście kosztowe jest wymagane i czasami jest jedynym sposobem określenia wartości budynków na wyłączność, takich jak biblioteki, szkoły czy kościoły. Zasoby te generują niewielki dochód i nie są często sprzedawane, co unieważnia dochód i porównywalne podejścia.
Nowa konstrukcja
Podejście kosztowe jest często stosowane również w przypadku nowych konstrukcji. Kredytodawcy budowlani wymagają oceny pod kątem kosztów, ponieważ każda wartość rynkowa lub wartość dochodu zależy od standardów i ukończenia projektu. Projekty podlegają ponownej ocenie na różnych etapach budowy, aby umożliwić uwolnienie środków na kolejny etap realizacji.
Ubezpieczenie
Wyceny ubezpieczeniowe mają tendencję do stosowania podejścia kosztowego podczas wystawiania polis właścicieli domów lub rozpatrywania roszczeń, ponieważ tylko wartość ulepszeń podlega ubezpieczeniu, a wartość gruntu jest oddzielana od całkowitej wartości nieruchomości. Decydującym czynnikiem oceny jest wybór między wartością zamortyzowaną a wartością pełnego odtworzenia lub reprodukcji.
Nieruchomości komercyjne
Wreszcie, podejście kosztowe jest czasami wykorzystywane do wyceny nieruchomości komercyjnych,. takich jak budynki biurowe, sklepy detaliczne i hotele. Podejście dochodowe jest tu główną metodą, chociaż podejście kosztowe może być zastosowane, gdy projekt, konstrukcja, użyteczność funkcjonalna lub gatunek materiałów wymagają indywidualnych korekt.
Uwagi specjalne
W większości wycen mieszkaniowych nie stosuje się podejścia kosztowego. Zamiast tego porównania sprzedaży zwykle napędzają wyceny rynkowe tego typu nieruchomości.
Gdy wycena podejścia kosztowego jest poniżej cen rynkowych, może to być oznaką przegrzania rynku. I odwrotnie, regularne oceny powyżej cen rynkowych mogą sygnalizować możliwość zakupu.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość jest niedostatecznie ulepszona lub nadmiernie ulepszona dla swojego sąsiedztwa. W tym przypadku dokładne oszacowanie wartości ulepszeń zwiększa precyzję określenia wartości, co nie jest możliwe przy zastosowaniu wyłącznie podejścia porównawczego.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Podejście kosztowe jest uważane za mniej wiarygodne niż inne metody wyceny nieruchomości, ale może być przydatne w niektórych przypadkach, na przykład przy ocenie nowej budowy lub unikalnego domu z niewielką liczbą porównywalnych.
Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości zakłada, że wartość powinna być równa całkowitemu kosztowi budowy równoważnej struktury.
Podejście kosztowe uwzględnia koszt gruntu plus koszty budowy, pomniejszone o amortyzację.
