Índice de acessibilidade

O que é Índice de Acessibilidade?

Um índice de acessibilidade é uma medida da capacidade de uma pessoa média de comprar um determinado item, como uma casa em uma determinada região, ou de arcar com o custo geral de vida na região.

Entendendo o Índice de Acessibilidade

O índice de acessibilidade geralmente compara o preço de um bem ou o custo geral de vida em uma região com o de outras regiões ou com alguma medida básica de renda pessoal. O número resultante pode ser apresentado como uma proporção bruta ou normalizado para um determinado número de índice. Os índices de acessibilidade podem dar uma ideia do padrão de vida ou atratividade de uma determinada região ou área.

Um índice de acessibilidade é mais frequentemente associado aos custos de moradia. Os índices de acessibilidade habitacional geralmente comparam o custo de compra de uma casa em diferentes locais. Porque a habitação é muitas vezes uma das maiores despesas que uma família enfrenta, um índice de acessibilidade da habitação é visto como uma indicação geral do custo de vida nessa área.

No entanto, existem índices mais detalhados que podem ser usados entre áreas que têm leituras de índice de acessibilidade habitacional quase equivalentes. Um índice de custo de vida é muito mais profundo do que habitação, usando os custos de um grupo específico de bens e serviços para permitir a comparação cidade a cidade.

A acessibilidade da habitação tende a cair durante os períodos em que os booms imobiliários aumentam os preços mais rapidamente do que os rendimentos, o que às vezes precipita um colapso do mercado.

Exemplo de índice de acessibilidade

Existem vários índices de acessibilidade de habitação, mas um dos mais observados nos Estados Unidos é o Índice de Acessibilidade de Habitação composto. Este índice é publicado mensalmente pela National Association of Realtors (NAR). Ele mede a renda familiar média em relação à renda necessária para comprar uma casa de preço médio.

Esse índice utiliza o valor de 100 para representar a posição de alguém que ganha a renda mediana de uma população,. com valores acima de 100 indicando que um item tem maior probabilidade de ser acessível e valores abaixo de 100 indicam que um item é menos acessível. Pontos abaixo de 100 indicam que uma família mediana pode ter dificuldades para se qualificar para uma hipoteca de uma casa na área, enquanto um valor de 100 indica que a família típica tem renda exatamente suficiente para se qualificar.

De acordo com os dados do NAR, fica claro que a habitação nos Estados Unidos tem sido acessível principalmente – conforme definido por uma pontuação de 100 ou mais – por muito tempo. Grandes quedas no NAR tendem a coincidir com períodos de mercados imobiliários superaquecidos, já que os preços das casas no mercado superam os rendimentos, muitas vezes seguidos por graves crises financeiras.

deslanchou o boom imobiliário que antecedeu a crise do S&L . Uma segunda queda para 100 ocorreu de 2005 a 2007, precedendo o colapso do mercado imobiliário que desencadeou a Grande Recessão. Exceto durante esses breves períodos, no entanto, o índice esteve bem acima de 100. Em fevereiro de 2021, o índice ficou em 173,1, consideravelmente acima de sua leitura de 159,5 em 2019 e também acima da pontuação de 170,8 em 2020.

A acessibilidade da habitação medida pelo NAR tem sido melhor na última década do que nunca na história dos dados disponíveis. Isso ocorre em parte porque uma grande queda no período de 2006 a 2012 do Índice de Preços da Habitação (HPI) e o rápido crescimento da renda desde a Grande Recessão tornaram a habitação significativamente mais acessível.

Desde 2010, a renda média se recuperou e começou a crescer novamente, empurrando o Índice de Acessibilidade da Habitação composto para níveis historicamente altos. Os números da renda média de 2020 ainda não foram divulgados, mas o impacto econômico da pandemia de COVID-19 pode resultar em um revés, pois os preços das casas continuam subindo.

Acessibilidade e Raça da Habitação

Como registro de medidas objetivas de rendimentos relativos a aprovações de hipotecas, o índice publicado regularmente pela NAR não leva em consideração a raça. No entanto, o estudo 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America da NAR fornece uma matriz de ajuste para o índice, mostrando que a acessibilidade da habitação varia dependendo se você é branco, negro, latino ou asiático.

Isso ocorre porque as rendas e outros fatores que determinam a capacidade de pagar uma hipoteca também variam. De acordo com o estudo, o preço médio das casas existentes em dezembro de 2020 era de US$ 309.800. Usando números nacionais, apenas 43% dos negros americanos podiam pagar essa quantia, em comparação com 54% dos latinos, 64% dos brancos e 71% dos asiáticos.

Devido a diferenças de renda e necessidades de financiamento, a qualidade de crédito também varia. Em 2019, 10% dos compradores negros tiveram suas hipotecas negadas, contra 6% dos compradores latinos e apenas 4% dos brancos ou asiáticos. Uma explicação provável é que os negros eram mais propensos a ter que financiar a compra de uma casa (81%) do que os brancos (76%) enquanto tinham uma renda mediana distintamente menor (cerca de US$ 70.000) do que os brancos ($ 90.000), bem como uma renda média mais baixa. ($ 188.200 para uma típica família branca versus $ 24.100 para uma negra).

Essas diferenças de acessibilidade e seus determinantes levam, sem surpresa, a diferenças na propriedade da casa. A taxa de propriedade para famílias brancas foi de 69,8%, em comparação com 42,0% para famílias negras, 48,1% para famílias latinas e 60,7% para famílias asiáticas. É claro que, como os estados com poucos negros tendem a ter poucos compradores negros, uma estatística atraente de 2019 mostrou que em cinco estados – Idaho, Novo México, Dakota do Norte, Vermont e Wyoming – não havia compradores negros.

##Destaques

• Os índices de acessibilidade medem a capacidade de uma pessoa de comprar um item em comparação com sua renda ou a renda média de seu país ou região.

• Níveis variados de renda para diferentes grupos raciais e outros fatores são conhecidos por impactar as aprovações de hipotecas.

• Um índice de acessibilidade particularmente bem conhecido é o índice composto de acessibilidade de habitação NAR.