Overkommelighedsindeks
Hvad er overkommelighedsindeks?
Et overkommelighedsindeks er et mål for en gennemsnitlig persons evne til at købe en bestemt genstand, såsom et hus i en bestemt region, eller at have råd til de generelle leveomkostninger i regionen.
Forståelse af overkommelighedsindeks
Overkommelighedsindeks sammenligner typisk prisen på en vare eller de generelle leveomkostninger i en region med den i andre regioner eller med et basismål for personlig indkomst. Det resulterende tal kan præsenteres som et råforhold eller normaliseres til et givet indekstal. Overkommelighedsindekser kan give en idé om levestandarden eller attraktiviteten for en given region eller område.
Et overkommelighedsindeks er oftest forbundet med boligudgifter. Indekser for boligoverkommelighed sammenligner ofte omkostningerne ved at købe en bolig forskellige steder. Fordi boliger ofte er en af de største udgifter for en familie, ses et boligprisindeks som en overordnet indikation af leveomkostningerne i det område.
Der er dog mere detaljerede indekser, der kan bruges mellem områder, der har næsten tilsvarende boligoverkommelighedsindeksaflæsninger. Et leveomkostningsindeks går langt dybere end boliger og bruger omkostningerne for en bestemt gruppe af varer og tjenester til at muliggøre sammenligning på by-for-by-basis.
Overkommeligheden til boliger har en tendens til at falde i perioder, hvor højkonjunktur på fast ejendom driver priserne op hurtigere end indkomsterne gør, hvilket nogle gange udløser et markedsbrud.
Eksempel på prisindeks
Der er en række boligoverkommelighedsindekser, men et af de mest sete i USA er det sammensatte Housing Affordability Index. Dette indeks udgives månedligt af National Association of Realtors (NAR). Den måler husstandens medianindkomst i forhold til den indkomst, der er nødvendig for at købe et hus med medianpriser.
Dette indeks bruger værdien 100 til at repræsentere positionen for en person, der tjener en befolknings medianindkomst,. med værdier over 100, der indikerer, at en vare er mere tilbøjelig til at være overkommelig, og værdier under 100, der indikerer, at en vare er mindre overkommelig. Point under 100 indikerer, at en medianfamilie kan kæmpe for at kvalificere sig til et realkreditlån i en bolig i området, mens en værdi på 100 indikerer, at den typiske familie har præcis nok indkomst til at kvalificere sig.
Ifølge NAR-dataene er det klart, at boliger i USA for det meste har været overkommelige - som defineret ved en score på 100 eller mere - i meget lang tid. Store fald i NAR har en tendens til at falde sammen med perioder med overophedede boligmarkeder, da boligpriserne på markedet overstiger indkomsterne, ofte efterfulgt af alvorlige finansielle kriser.
Dette kan ses i perioden i slutningen af 1970'erne og begyndelsen af 1980'erne, hvor ejendomsboomet, der gik forud for S&L-krisen, tog fart. Et andet fald mod 100 kom fra 2005 til 2007, forud for nedsmeltningen på boligmarkedet, der udløste den store recession. Bortset fra i disse korte perioder har indekset dog været et godt stykke over 100. I februar 2021 sad indekset på 173,1, betydeligt op fra 2019-læsningen på 159,5 og også over 2020's score på 170,8.
Overkommeligheden for boliger som målt af NAR har været bedre i det sidste årti end nogensinde i de tilgængelige datas historie. Dette skyldes til dels, at et stort fald fra perioden 2006 til 2012 af boligprisindekset (HPI) og hurtig vækst i indkomsterne siden den store recession havde gjort boliger væsentligt mere overkommelige.
Siden 2010 er medianindkomsten genoprettet og begyndt at vokse igen, hvilket har skubbet det sammensatte boligprisindeks til historisk høje niveauer. Tal for medianindkomsten i 2020 er endnu ikke offentliggjort, men de økonomiske konsekvenser af COVID-19-pandemien kan resultere i et tilbageslag, da boligpriserne er fortsat med at stige.
Overkommelighed for boliger og race
Som en registrering af objektive mål for indkomst i forhold til godkendelser af realkreditlån, tager NARs regelmæssigt offentliggjorte indeks ikke race i betragtning. NARs 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America undersøgelse giver dog en justeringsmatrix for indekset, der viser, at boligoverkommelighed varierer afhængigt af, om du er hvid, sort, latinx eller asiatisk.
Dette skyldes, at indkomster og andre faktorer, der bestemmer muligheden for at tilbagebetale et realkreditlån, også varierer. Ifølge undersøgelsen var den gennemsnitlige eksisterende boligpris i december 2020 $ 309.800. Ved at bruge landsdækkende tal havde kun 43% af sorte amerikanere råd til det beløb, sammenlignet med 54% af Latinx-folk, 64% af hvide og 71% af asiater.
På grund af forskelle i indkomst og finansieringsbehov varierer kreditværdigheden også. I 2019 blev 10% af sorte boligkøbere nægtet realkreditlån, i modsætning til 6% af Latinx-købere og kun 4% af hvide eller asiatiske. En sandsynlig forklaring er, at sorte var mere tilbøjelige til at skulle finansiere et boligkøb (81 %) end hvide (76 %), mens de havde en markant lavere medianindkomst (næsten 70.000 USD) end hvide (90.000 USD) samt et lavere gennemsnitsnetto. værd ($188.200 for en typisk hvid familie mod $24.100 for en sort).
Disse forskelle i overkommelighed og dets determinanter fører ikke overraskende til forskelle i boligejerskab. Boligejerraten for hvide familier var 69,8% sammenlignet med 42,0% for sorte familier, 48,1% for Latinx-familier og 60,7% for asiatiske familier. Selvfølgelig, fordi stater med få sorte mennesker vil have en tendens til at have få sorte boligkøbere, viste en iøjnefaldende 2019-statistik, at der i fem stater – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont og Wyoming – overhovedet ikke var nogen sorte boligkøbere.
##Højdepunkter
Overkommelighedsindekser måler en persons evne til at have råd til en vare sammenlignet med deres indkomst eller den gennemsnitlige indkomst for deres land eller region.
Varierende indkomstniveauer for forskellige racegrupper og andre faktorer har været kendt for at påvirke realkreditgodkendelser.
Et særligt velkendt overkommelighedsindeks er NAR-sammensatte Housing Affordability Index.
