Erschwinglichkeitsindex
Was ist der Erschwinglichkeitsindex?
Ein Erschwinglichkeitsindex ist ein Maß für die Fähigkeit einer durchschnittlichen Person, einen bestimmten Gegenstand zu kaufen, beispielsweise ein Haus in einer bestimmten Region, oder sich die allgemeinen Lebenshaltungskosten in der Region zu leisten.
Erschwinglichkeitsindex verstehen
Der Erschwinglichkeitsindex vergleicht normalerweise den Preis eines Gutes oder die allgemeinen Lebenshaltungskosten in einer Region mit denen anderer Regionen oder mit einem Basismaß des persönlichen Einkommens. Die resultierende Zahl kann als Rohverhältnis dargestellt oder auf eine gegebene Indexzahl normalisiert werden. Erschwinglichkeitsindizes können Aufschluss über den Lebensstandard oder die Attraktivität einer bestimmten Region oder Gegend geben.
Ein Erschwinglichkeitsindex wird am häufigsten mit Wohnkosten in Verbindung gebracht. Indizes zur Erschwinglichkeit von Wohnraum vergleichen häufig die Kosten für den Kauf eines Eigenheims an verschiedenen Standorten. Da das Wohnen oft eine der größten Ausgaben einer Familie ist, wird ein Index der Erschwinglichkeit von Wohnraum als allgemeiner Hinweis auf die Lebenshaltungskosten in diesem Gebiet angesehen.
Es gibt jedoch detailliertere Indizes, die zwischen Gebieten verwendet werden können, die nahezu gleichwertige Indexwerte für die Erschwinglichkeit von Wohnraum aufweisen. Ein Lebenshaltungskostenindex geht weit über das Wohnen hinaus und verwendet die Kosten einer bestimmten Gruppe von Waren und Dienstleistungen, um einen Vergleich von Stadt zu Stadt zu ermöglichen.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum sinkt tendenziell in Zeiten, in denen Immobilienbooms die Preise schneller in die Höhe treiben als die Einkommen, was manchmal zu einer Marktkrise führt.
Beispiel für einen Erschwinglichkeitsindex
Es gibt eine Reihe von Indizes für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, aber einer der am häufigsten beobachteten in den Vereinigten Staaten ist der zusammengesetzte Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Dieser Index wird monatlich von der National Association of Realtors (NAR) veröffentlicht. Es misst das mittlere Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Einkommen, das für den Kauf eines Hauses zum mittleren Preis erforderlich ist.
mittlere Einkommen einer Bevölkerung verdient , wobei Werte über 100 anzeigen, dass ein Artikel eher erschwinglich ist, und Werte unter 100, dass ein Artikel weniger erschwinglich ist. Punkte unter 100 weisen darauf hin, dass eine mittlere Familie möglicherweise Schwierigkeiten hat, sich für eine Hypothek auf ein Haus in der Gegend zu qualifizieren, während ein Wert von 100 anzeigt, dass die typische Familie genau genug Einkommen hat, um sich zu qualifizieren.
Aus den NAR-Daten geht hervor, dass Wohnen in den Vereinigten Staaten seit sehr langer Zeit größtenteils erschwinglich ist – definiert durch eine Punktzahl von 100 oder mehr. Größere Einbrüche des NAR fallen in der Regel mit Perioden überhitzter Immobilienmärkte zusammen, da die Immobilienpreise auf dem Markt die Einkommen übersteigen, oft gefolgt von schweren Finanzkrisen.
Dies zeigt sich in der Zeit der späten 1970er und frühen 1980er Jahre, in der der Immobilienboom vor der S&L-Krise losging. Ein zweiter Rückgang in Richtung 100 kam von 2005 bis 2007, vor dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes , der die Große Rezession auslöste . Abgesehen von diesen kurzen Perioden lag der Index jedoch deutlich über 100. Im Februar 2021 lag der Index bei 173,1, deutlich über seinem Wert von 159,5 im Jahr 2019 und auch über dem Wert von 170,8 im Jahr 2020.
Die vom NAR gemessene Erschwinglichkeit von Wohnraum war in den letzten zehn Jahren besser als je zuvor in der Geschichte der verfügbaren Daten. Dies liegt zum Teil daran, dass ein starker Rückgang des Immobilienpreisindex (HPI) von 2006 bis 2012 und ein schnelles Einkommenswachstum seit der Großen Rezession das Wohnen erheblich erschwinglicher gemacht hatten.
Seit 2010 hat sich das Medianeinkommen erholt und wieder zu wachsen begonnen, was den zusammengesetzten Housing Affordability Index auf historische Höchststände getrieben hat. Die Zahlen für das mittlere Einkommen für 2020 wurden noch nicht veröffentlicht, aber die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie könnten zu einem Rückschlag führen, da die Immobilienpreise weiter gestiegen sind.
Erschwinglichkeit und Rasse von Wohnraum
Als Aufzeichnung objektiver Einkommensmaße im Verhältnis zu Hypothekengenehmigungen berücksichtigt der regelmäßig veröffentlichte Index von NAR keine Rassenzugehörigkeit. Die NAR-Studie 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America liefert jedoch eine Anpassungsmatrix für den Index, die zeigt, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum je nachdem, ob Sie weiß, schwarz, lateinamerikanisch oder asiatisch sind, variiert.
Denn Einkommen und andere Faktoren, die die Rückzahlungsfähigkeit einer Hypothek bestimmen, sind ebenfalls unterschiedlich. Laut der Studie lag der mittlere Preis für bestehende Eigenheime im Dezember 2020 bei 309.800 $. Nach landesweiten Zahlen könnten sich nur 43 % der schwarzen Amerikaner diesen Betrag leisten, verglichen mit 54 % der Latinx-Leute, 64 % der Weißen und 71 % der Asiaten.
Aufgrund unterschiedlicher Einkommen und Finanzierungsbedürfnisse variiert auch die Bonität. Im Jahr 2019 wurden 10 % der schwarzen Hauskäufer Hypotheken verweigert, im Gegensatz zu 6 % der lateinamerikanischen Käufer und nur 4 % der weißen oder asiatischen Käufer. Eine wahrscheinliche Erklärung ist, dass Schwarze häufiger einen Hauskauf finanzieren mussten (81 %) als Weiße (76 %), während sie ein deutlich niedrigeres mittleres Einkommen (fast 70.000 USD) als Weiße (90.000 USD) sowie ein niedrigeres durchschnittliches Netto hatten wert (188.200 $ für eine typische weiße Familie gegenüber 24.100 $ für eine schwarze).
Diese Unterschiede in der Erschwinglichkeit und ihren Determinanten führen wenig überraschend zu Unterschieden beim Wohneigentum. Die Wohneigentumsquote für weiße Familien betrug 69,8 %, verglichen mit 42,0 % für schwarze Familien, 48,1 % für Latinx-Familien und 60,7 % für asiatische Familien. Da Bundesstaaten mit wenigen Schwarzen tendenziell nur wenige schwarze Eigenheimkäufer haben, zeigte eine auffällige Statistik von 2019, dass es in fünf Bundesstaaten – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont und Wyoming – überhaupt keine schwarzen Eigenheimkäufer gab.
Höhepunkte
Erschwinglichkeitsindizes messen die Fähigkeit einer Person, sich einen Artikel im Vergleich zu ihrem Einkommen oder dem Durchschnittseinkommen ihres Landes oder ihrer Region zu leisten.
Es ist bekannt, dass unterschiedliche Einkommensniveaus für verschiedene Rassengruppen und andere Faktoren die Genehmigung von Hypotheken beeinflussen.
Ein besonders bekannter Erschwinglichkeitsindex ist der NAR zusammengesetzte Housing Affordability Index.
