Индекс доступности

Что такое индекс доступности?

Индекс доступности — это мера способности среднего человека приобрести конкретный предмет, например дом в определенном регионе, или позволить себе общую стоимость жизни в этом регионе.

Понимание индекса доступности

Индекс доступности обычно сравнивает цену товара или общую стоимость жизни в регионе с ценой в других регионах или с некоторым базовым показателем личного дохода. Результирующее число может быть представлено как исходное отношение или нормализовано к заданному порядковому номеру. Индексы доступности могут дать представление об уровне жизни или привлекательности данного региона или области.

Индекс доступности чаще всего связан со стоимостью жилья. Индексы доступности жилья часто сравнивают стоимость покупки дома в разных местах. Поскольку жилье часто является одним из самых больших расходов, с которыми сталкивается семья, индекс доступности жилья рассматривается как общий показатель стоимости жизни в этом районе.

Однако существуют более подробные индексы, которые можно использовать между районами, имеющими почти одинаковые значения индекса доступности жилья. Индекс стоимости жизни гораздо глубже, чем жилье, и использует стоимость определенной группы товаров и услуг, что позволяет проводить сравнение по городам.

Доступность жилья имеет тенденцию к снижению в периоды, когда бум на рынке недвижимости приводит к более быстрому росту цен, чем рост доходов, что иногда приводит к обвалу рынка.

Пример индекса доступности

Существует ряд индексов доступности жилья, но одним из самых популярных в США является составной индекс доступности жилья. Этот индекс публикуется ежемесячно Национальной ассоциацией риелторов (NAR). Он измеряет средний доход домохозяйства по отношению к доходу, необходимому для покупки дома по средней цене.

В этом индексе используется значение 100 для представления положения человека, получающего средний доход населения, при этом значения выше 100 указывают на то, что предмет с большей вероятностью будет доступным, а значения ниже 100 указывают на то, что предмет менее доступен. Баллы ниже 100 указывают на то, что средней семье может быть трудно претендовать на получение ипотечного кредита на дом в этом районе, а значение 100 указывает на то, что типичная семья имеет достаточный доход, чтобы претендовать на это.

По данным NAR ясно, что жилье в Соединенных Штатах в основном было доступным по цене — 100 или более баллов — в течение очень долгого времени. Значительные падения NAR, как правило, совпадают с периодами перегрева рынков жилья, поскольку цены на жилье на рынке опережают доходы, за которыми часто следуют серьезные финансовые кризисы.

Это можно увидеть в период конца 1970-х и начала 1980-х годов, когда начался бум на рынке недвижимости, предшествовавший ссудно-сберегательному кризису. Второе падение до 100 произошло в период с 2005 по 2007 год, до обвала рынка жилья,. который спровоцировал Великую рецессию. Однако, за исключением этих коротких периодов, индекс был намного выше 100. В феврале 2021 года индекс составлял 173,1, что значительно выше его значения 159,5 в 2019 году, а также выше показателя 2020 года, равного 170,8.

Доступность жилья, измеряемая NAR, за последнее десятилетие была лучше, чем когда-либо за всю историю имеющихся данных. Отчасти это связано с тем, что резкое падение индекса цен на жилье (HPI) в период с 2006 по 2012 год и быстрый рост доходов после Великой рецессии сделали жилье значительно более доступным.

С 2010 года средний доход восстановился и снова начал расти, подняв составной индекс доступности жилья до исторически высокого уровня. Данные о среднем доходе за 2020 год еще не опубликованы, но экономические последствия пандемии COVID-19 могут привести к спаду, поскольку цены на жилье продолжают расти.

Доступность жилья и раса

В регулярно публикуемом индексе NAR, представляющем собой отчет об объективных показателях доходов по отношению к одобренным ипотечным кредитам, раса не принимается во внимание. Тем не менее, исследование NAR Моментальный снимок расы и покупки жилья в Америке за 2021 год предоставляет корректировочную матрицу для индекса, показывающую, что доступность жилья действительно зависит от того, являетесь ли вы белым, черным, латиноамериканцем или азиатом.

Это связано с тем, что доходы и другие факторы, определяющие возможность погашения ипотечного кредита, также различаются. Согласно исследованию, средняя цена существующего дома по состоянию на декабрь 2020 года составляла 309 800 долларов. Используя общенациональные данные, только 43% чернокожих американцев могут позволить себе эту сумму по сравнению с 54% латиноамериканцев, 64% белых и 71% азиатов.

Из-за различий в доходах и потребностях в финансировании кредитоспособность также различается. В 2019 году 10% чернокожих покупателей жилья получили отказ в ипотеке, в отличие от 6% покупателей из Латинской Америки и только 4% белых или азиатских покупателей. Одно из вероятных объяснений заключается в том, что чернокожим с большей вероятностью приходилось финансировать покупку дома (81%), чем белым (76%), при этом средний средний доход (почти 70 000 долларов США) был значительно ниже, чем у белых (90 000 долларов США), а также более низкий средний чистый доход. стоит (188 200 долларов для типичной белой семьи против 24 100 долларов для черной семьи).

Эти различия в доступности и ее определяющих факторах неудивительно приводят к различиям в домовладении. Уровень домовладения для белых семей составлял 69,8% по сравнению с 42,0% для черных семей, 48,1% для латиноамериканских семей и 60,7% для азиатских семей. Конечно, поскольку в штатах с небольшим количеством чернокожих, как правило, мало чернокожих покупателей жилья, одна привлекательная статистика за 2019 год показала, что в пяти штатах — Айдахо, Нью-Мексико, Северная Дакота, Вермонт и Вайоминг — чернокожих покупателей жилья не было вообще.

Особенности

• Индексы доступности измеряют способность человека позволить себе товар по сравнению с его доходом или средним доходом в его стране или регионе.

• Известно, что на одобрение ипотечного кредита влияет разный уровень доходов разных расовых групп и другие факторы.

• Одним из наиболее известных индексов доступности является составной индекс доступности жилья NAR.