Índice de asequibilidad

¿Qué es el índice de asequibilidad?

Un índice de asequibilidad es una medida de la capacidad de una persona promedio para comprar un artículo en particular, como una casa en una región en particular, o para pagar el costo general de vida en la región.

Comprender el índice de asequibilidad

El índice de asequibilidad generalmente compara el precio de un bien o el costo general de vida en una región con el de otras regiones o con alguna medida de referencia del ingreso personal. El número resultante puede presentarse como una relación sin procesar o normalizado a un número de índice dado. Los índices de asequibilidad pueden dar una idea del nivel de vida o el atractivo de una determinada región o área.

Un índice de asequibilidad se asocia más a menudo con los costos de vivienda. Los índices de asequibilidad de la vivienda a menudo comparan el costo de comprar una casa en diferentes lugares. Debido a que la vivienda suele ser uno de los gastos más grandes que enfrenta una familia, el índice de asequibilidad de la vivienda se considera una indicación general del costo de vida en esa área.

Sin embargo, existen índices más detallados que se pueden usar entre áreas que tienen lecturas de índice de asequibilidad de vivienda casi equivalentes. Un índice del costo de vida va mucho más allá de la vivienda, utilizando los costos de un grupo específico de bienes y servicios para permitir la comparación ciudad por ciudad.

La asequibilidad de la vivienda tiende a disminuir durante los períodos en que los auges inmobiliarios elevan los precios más rápido que los ingresos, lo que a veces precipita una caída del mercado.

Ejemplo de índice de asequibilidad

Hay una serie de índices de asequibilidad de la vivienda, pero uno de los más observados en los Estados Unidos es el índice compuesto de asequibilidad de la vivienda. Este índice es publicado mensualmente por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Mide el ingreso familiar promedio en relación con el ingreso necesario para comprar una casa de precio promedio.

Este índice utiliza el valor de 100 para representar la posición de alguien que gana el ingreso medio de una población, con valores superiores a 100 que indican que es más probable que un artículo sea asequible y valores inferiores a 100 que indican que un artículo es menos asequible. Los puntos por debajo de 100 indican que una familia mediana puede tener dificultades para calificar para una hipoteca sobre una casa en el área, mientras que un valor de 100 indica que la familia típica tiene exactamente los ingresos suficientes para calificar.

Según los datos de la NAR, está claro que la vivienda en los Estados Unidos ha sido en su mayoría asequible, definida por una puntuación de 100 o más, durante mucho tiempo. Las caídas importantes en la NAR tienden a coincidir con períodos de mercados inmobiliarios sobrecalentados, ya que los precios de las viviendas en el mercado superan los ingresos, a menudo seguidos de graves crisis financieras.

Esto se puede ver en el período de finales de la década de 1970 y principios de la de 1980, durante el cual despegó el auge inmobiliario que precedió a la crisis de S&L. Una segunda caída hacia 100 se produjo entre 2005 y 2007, antes del colapso del mercado inmobiliario que desencadenó la Gran Recesión. Sin embargo, aparte de esos breves períodos, el índice ha estado muy por encima de 100. En febrero de 2021, el índice se situó en 173,1, considerablemente por encima de su lectura de 2019 de 159,5 y también por encima de la puntuación de 2020 de 170,8.

La asequibilidad de la vivienda medida por la NAR ha sido mejor en la última década que nunca en la historia de los datos disponibles. Esto se debe en parte a que una gran caída del índice de precios de la vivienda (HPI) entre el período 2006 y 2012 y el rápido crecimiento de los ingresos desde la Gran Recesión hicieron que la vivienda sea significativamente más asequible.

Desde 2010, el ingreso medio se recuperó y comenzó a crecer nuevamente, lo que llevó el índice de asequibilidad de la vivienda compuesto a niveles históricamente altos. Las cifras del ingreso medio de 2020 aún no se han publicado, pero el impacto económico de la pandemia de COVID-19 puede resultar en un retroceso ya que los precios de las viviendas han seguido aumentando.

Asequibilidad de vivienda y raza

Como registro de medidas objetivas de los ingresos en relación con las aprobaciones de hipotecas, el índice publicado periódicamente por NAR no tiene en cuenta la raza. Sin embargo, el estudio 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America de NAR proporciona una matriz de ajuste para el índice, que muestra que la asequibilidad de la vivienda varía dependiendo de si usted es blanco, negro, latino o asiático.

Esto se debe a que los ingresos y otros factores que determinan la capacidad de pago de una hipoteca también varían. Según el estudio, el precio medio de una vivienda existente a diciembre de 2020 era de $309,800. Utilizando cifras a nivel nacional, solo el 43 % de los afroamericanos podría pagar esa cantidad, en comparación con el 54 % de los latinos, el 64 % de los blancos y el 71 % de los asiáticos.

Debido a las diferencias en los ingresos y las necesidades de financiación, la solvencia también varía. En 2019, al 10 % de los compradores de viviendas negros se les negaron las hipotecas, en comparación con el 6 % de los compradores latinos y solo el 4 % de los compradores blancos o asiáticos. Una explicación probable es que era más probable que los negros tuvieran que financiar la compra de una casa (81 %) que los blancos (76 %), mientras que tenían un ingreso medio claramente más bajo (casi $70 000) que los blancos ($90 000), así como un ingreso neto promedio más bajo. valor ($ 188,200 para una familia blanca típica versus $ 24,100 para una negra).

Estas diferencias en la asequibilidad y sus determinantes, como era de esperar, conducen a diferencias en la propiedad de la vivienda. La tasa de propiedad de vivienda para las familias blancas fue del 69,8 %, en comparación con el 42,0 % de las familias negras, el 48,1 % de las familias latinas y el 60,7 % de las familias asiáticas. Por supuesto, debido a que los estados con pocas personas negras tienden a tener pocos compradores de vivienda negros, una estadística llamativa de 2019 mostró que en cinco estados (Idaho, Nuevo México, Dakota del Norte, Vermont y Wyoming) no había compradores de vivienda negros en absoluto.

Reflejos

• Los índices de asequibilidad miden la capacidad de una persona para pagar un artículo en comparación con sus ingresos o el ingreso promedio de su país o región.

• Se sabe que los distintos niveles de ingresos para diferentes grupos raciales y otros factores afectan las aprobaciones de hipotecas.

• Un índice de asequibilidad particularmente conocido es el índice compuesto de asequibilidad de la vivienda NAR.