Indice d'abordabilité

Qu'est-ce que l'indice d'abordabilité ?

Un indice d'abordabilité est une mesure de la capacité d'une personne moyenne à acheter un article particulier, comme une maison dans une région particulière, ou à payer le coût général de la vie dans la région.

Comprendre l'indice d'abordabilité

L'indice d'abordabilité compare généralement le prix d'un bien ou le coût général de la vie dans une région à celui d'autres régions ou à une mesure de base du revenu personnel. Le nombre résultant peut être présenté sous la forme d'un rapport brut ou normalisé à un nombre d'indices donné. Les indices d'abordabilité peuvent donner une idée du niveau de vie ou de l'attractivité d'une région ou d'une zone donnée.

Un indice d'abordabilité est le plus souvent associé aux coûts du logement. Les indices d'abordabilité du logement comparent souvent le coût d'achat d'une maison à différents endroits. Étant donné que le logement est souvent l'une des dépenses les plus importantes d'une famille, un indice d'abordabilité du logement est considéré comme une indication globale du coût de la vie dans cette région.

Cependant, il existe des indices plus détaillés qui peuvent être utilisés entre les zones qui ont des lectures d'indice d'abordabilité du logement presque équivalentes. Un indice du coût de la vie va bien au-delà du logement, en utilisant les coûts d'un groupe spécifique de biens et de services pour permettre une comparaison ville par ville.

L'abordabilité du logement a tendance à baisser pendant les périodes où les booms immobiliers font grimper les prix plus rapidement que les revenus, ce qui précipite parfois un effondrement du marché.

Exemple d'indice d'abordabilité

Il existe un certain nombre d'indices d'accessibilité au logement, mais l'un des plus surveillés aux États-Unis est l'indice composite d'accessibilité au logement. Cet indice est publié mensuellement par la National Association of Realtors (NAR). Il mesure le revenu médian des ménages par rapport au revenu nécessaire pour acheter une maison au prix médian.

Cet indice utilise la valeur de 100 pour représenter la position d'une personne gagnant le revenu médian d'une population,. les valeurs supérieures à 100 indiquant qu'un article est plus susceptible d'être abordable et les valeurs inférieures à 100 indiquant qu'un article est moins abordable. Les points inférieurs à 100 indiquent qu'une famille médiane peut avoir du mal à se qualifier pour une hypothèque sur une maison dans la région, tandis qu'une valeur de 100 indique que la famille type a exactement assez de revenus pour se qualifier.

Selon les données de la NAR, il est clair que le logement aux États-Unis est pour la plupart abordable, tel que défini par un score de 100 ou plus, depuis très longtemps. Les baisses importantes du NAR ont tendance à coïncider avec des périodes de surchauffe des marchés du logement, les prix des logements sur le marché dépassant les revenus, souvent suivis de graves crises financières.

Cela se voit dans la période de la fin des années 1970 et du début des années 1980, au cours de laquelle le boom immobilier qui a précédé la crise S&L a décollé. Une deuxième baisse vers 100 est survenue de 2005 à 2007, précédant l'effondrement du marché immobilier qui a déclenché la Grande Récession. En dehors de ces brèves périodes, cependant, l'indice a été bien supérieur à 100. En février 2021, l'indice se situait à 173,1, considérablement en hausse par rapport à sa lecture de 2019 de 159,5 et également au-dessus du score de 2020 de 170,8.

L'abordabilité du logement telle que mesurée par le NAR a été meilleure au cours de la dernière décennie que jamais dans l'histoire des données disponibles. Cela s'explique en partie par le fait qu'une forte baisse de l' indice des prix du logement (IPH) entre 2006 et 2012 et une croissance rapide des revenus depuis la Grande Récession ont rendu le logement beaucoup plus abordable.

Depuis 2010, le revenu médian s'est redressé et a recommencé à croître, poussant l'indice composite d'accessibilité au logement à des niveaux historiquement élevés. Les chiffres du revenu médian de 2020 n'ont pas encore été publiés, mais l'impact économique de la pandémie de COVID-19 pourrait entraîner un recul, car les prix des maisons ont continué d'augmenter.

Abordabilité du logement et race

En tant qu'enregistrement des mesures objectives des revenus par rapport aux approbations de prêts hypothécaires, l'indice régulièrement publié par NAR ne tient pas compte de la race. Cependant, l'étude ** 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America ** de NAR fournit une matrice d'ajustement pour l'indice, montrant que l'abordabilité du logement varie selon que vous êtes blanc, noir, latino ou asiatique.

En effet, les revenus et les autres facteurs qui déterminent la capacité de rembourser un prêt hypothécaire varient également. Selon l'étude, le prix médian des maisons existantes en décembre 2020 était de 309 800 $. En utilisant des chiffres nationaux, seuls 43% des Noirs américains pouvaient se permettre ce montant, contre 54% des Latinx, 64% des Blancs et 71% des Asiatiques.

En raison des différences de revenus et de besoins de financement, la solvabilité varie également. En 2019, 10 % des acheteurs noirs se sont vu refuser un prêt hypothécaire, contre 6 % des acheteurs latinos et seulement 4 % des acheteurs blancs ou asiatiques. Une explication probable est que les Noirs étaient plus susceptibles de devoir financer l'achat d'une maison (81 %) que les Blancs (76 %) tout en ayant un revenu médian nettement inférieur (près de 70 000 $) à celui des Blancs (90 000 $), ainsi qu'un revenu net moyen inférieur. vaut (188 200 $ pour une famille blanche typique contre 24 100 $ pour une famille noire).

Ces différences d'abordabilité et ses déterminants entraînent sans surprise des différences d'accession à la propriété. Le taux d'accession à la propriété des familles blanches était de 69,8 %, contre 42,0 % pour les familles noires, 48,1 % pour les familles latines et 60,7 % pour les familles asiatiques. Bien sûr, comme les États comptant peu de Noirs auront tendance à avoir peu d'acheteurs de maisons noirs, une statistique accrocheuse de 2019 a montré que dans cinq États - Idaho, Nouveau-Mexique, Dakota du Nord, Vermont et Wyoming - il n'y avait aucun acheteur de maison noir.

Points forts

• Les indices d'accessibilité mesurent la capacité d'une personne à acheter un article par rapport à son revenu ou au revenu moyen de son pays ou de sa région.

• Des niveaux de revenu variables pour différents groupes raciaux et d'autres facteurs sont connus pour avoir un impact sur les approbations de prêts hypothécaires.

• Un indice d'abordabilité particulièrement bien connu est l'indice composite d'abordabilité du logement NAR.