Overkommelighetsindeks
Hva er rimelighetsindeks?
En rimelighetsindeks er et mål på en gjennomsnittlig persons evne til å kjøpe en bestemt gjenstand, for eksempel et hus i en bestemt region, eller ha råd til de generelle levekostnadene i regionen.
Forstå rimelighetsindeks
Overkommelighetsindeks sammenligner vanligvis prisen på en vare eller de generelle levekostnadene i en region med prisene i andre regioner eller med et grunnleggende mål for personlig inntekt. Det resulterende tallet kan presenteres som et råforhold eller normaliseres til et gitt indeksnummer. Overkommelighetsindekser kan gi en ide om levestandarden eller attraktiviteten til en gitt region eller område.
En rimelighetsindeks er oftest forbundet med boligkostnader. Overkommelighetsindekser for bolig sammenligner ofte kostnadene ved å kjøpe en bolig på forskjellige steder. Fordi bolig ofte er en av de største utgiftene en familie står overfor, blir en rimelig boligindeks sett på som en samlet indikasjon på levekostnadene i det området.
Imidlertid er det mer detaljerte indekser som kan brukes mellom områder som har nesten likeverdige boligoverkommelighetsindeksavlesninger. En levekostnadsindeks går langt dypere enn bolig, og bruker kostnadene til en spesifisert gruppe varer og tjenester for å tillate sammenligning på by-for-by-basis.
Rimelighet for boliger har en tendens til å falle i perioder når eiendomsboomer driver prisene opp raskere enn inntektene gjør, noe som noen ganger fører til en markedsbrist.
Eksempel på rimelighetsindeks
Det finnes en rekke boligoverkommelighetsindekser, men en av de mest overvåkede i USA er den sammensatte Housing Affordability Index. Denne indeksen publiseres månedlig av National Association of Realtors (NAR). Den måler median husholdningsinntekt i forhold til inntekten som trengs for å kjøpe et medianpriset hus.
Denne indeksen bruker verdien på 100 for å representere posisjonen til noen som tjener en befolknings medianinntekt,. med verdier over 100 som indikerer at en vare er mer sannsynlig å være rimelig og verdier under 100 indikerer at en vare er mindre rimelig. Poeng under 100 indikerer at en median familie kan slite med å kvalifisere seg for et boliglån i en bolig i området, mens en verdi på 100 indikerer at den typiske familien har nøyaktig nok inntekt til å kvalifisere seg.
I følge NAR-dataene er det klart at boliger i USA stort sett har vært rimelige – som definert med en score på 100 eller mer – i svært lang tid. Store fall i NAR har en tendens til å falle sammen med perioder med overopphetede boligmarkeder ettersom boligprisene på markedet overstiger inntektene, ofte etterfulgt av alvorlige finanskriser.
Dette kan sees i perioden på slutten av 1970-tallet og begynnelsen av 1980-tallet, hvor eiendomsboomen som gikk foran S&L-krisen tok av. Et andre fall mot 100 kom fra 2005 til 2007, før boligmarkedets nedsmelting som utløste den store resesjonen. Bortsett fra i disse korte periodene, har imidlertid indeksen vært godt over 100. I februar 2021 lå indeksen på 173,1, betraktelig opp fra 2019-avlesningen på 159,5 og også over 2020s poengsum på 170,8.
Rimelighet for boliger målt av NAR har vært bedre det siste tiåret enn noen gang i historien til tilgjengelige data. Dette er delvis fordi en stor nedgang fra perioden 2006 til 2012 av boligprisindeksen (HPI) og rask vekst i inntekter siden den store resesjonen hadde gjort boliger betydelig rimeligere.
Siden 2010 har medianinntekten tatt seg opp igjen og begynt å vokse igjen, og presset den sammensatte boligprisindeksen til historisk høye nivåer. Tall for medianinntekten for 2020 er ennå ikke offentliggjort, men den økonomiske effekten av covid-19-pandemien kan resultere i et tilbakeslag ettersom boligprisene har fortsatt å stige.
Overkommelig bolig og rase
Som en oversikt over objektive mål på inntekt i forhold til boliglånsgodkjenninger, tar ikke NARs regelmessig publiserte indeks rase i betraktning. Imidlertid gir NARs 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America-studie en justeringsmatrise for indeksen, som viser at rimelige boliger varierer avhengig av om du er hvit, svart, latinsk eller asiatisk.
Dette fordi inntekter og andre faktorer som bestemmer evnen til å betale tilbake et boliglån også varierer. I følge studien var medianprisen for eksisterende boliger per desember 2020 $ 309 800. Ved å bruke landsomfattende tall hadde bare 43% av svarte amerikanere råd til dette beløpet, sammenlignet med 54% av Latinx-folk, 64% av hvite og 71% av asiater.
På grunn av forskjeller i inntekt og finansieringsbehov varierer også kredittverdigheten. I 2019 ble 10 % av svarte boligkjøpere nektet boliglån, i motsetning til 6 % av latinske kjøpere og bare 4 % av hvite eller asiatiske. En sannsynlig forklaring er at det var mer sannsynlig at svarte måtte finansiere et boligkjøp (81 %) enn hvite (76 %) mens de hadde en tydelig lavere medianinntekt (nesten 70 000 dollar) enn hvite (90 000 dollar), samt et lavere gjennomsnittlig netto verdt ($188.200 for en typisk hvit familie mot $24.100 for en svart).
Disse forskjellene i rimelighet og dens determinanter fører ikke overraskende til forskjeller i boligeierskap. Huseierandelen for hvite familier var 69,8%, sammenlignet med 42,0% for svarte familier, 48,1% for Latinx-familier og 60,7% for asiatiske familier. Selvfølgelig, fordi stater med få svarte vil ha en tendens til å ha få svarte boligkjøpere, viste en iøynefallende statistikk fra 2019 at i fem stater – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont og Wyoming – var det ingen svarte boligkjøpere i det hele tatt.
##Høydepunkter
Rimelighetsindekser måler en persons evne til å ha råd til en vare sammenlignet med inntekten eller gjennomsnittsinntekten for landet eller regionen.
Varierende inntektsnivåer for ulike rasegrupper og andre faktorer har vært kjent for å påvirke boliglånsgodkjenninger.
– En spesielt kjent prisindeks er NAR-sammensatte Housing Affordability Index.
