Karşılanabilirlik Endeksi
Karşılanabilirlik Endeksi Nedir?
Bir satın alınabilirlik endeksi, ortalama bir kişinin belirli bir bölgedeki bir ev gibi belirli bir ürünü satın alma veya bölgedeki genel yaşam maliyetini karşılama yeteneğinin bir ölçüsüdür.
Karşılanabilirlik Endeksini Anlama
Karşılanabilirlik endeksi tipik olarak bir malın fiyatını veya bir bölgedeki genel yaşam maliyetini diğer bölgelerinkiyle veya bazı temel kişisel gelir ölçüleriyle karşılaştırır. Ortaya çıkan sayı, ham oran olarak sunulabilir veya belirli bir indeks numarasına normalleştirilebilir. Karşılanabilirlik endeksleri, belirli bir bölge veya bölgenin yaşam standardı veya çekiciliği hakkında fikir verebilir.
Bir karşılanabilirlik endeksi çoğunlukla konut maliyetleriyle ilişkilendirilir. Konut satın alınabilirlik endeksleri genellikle farklı yerlerde bir ev satın alma maliyetini karşılaştırır. Konut genellikle bir ailenin karşı karşıya olduğu en büyük harcamalardan biri olduğu için, konut satın alınabilirlik endeksi o bölgedeki yaşam maliyetinin genel bir göstergesi olarak görülür.
Bununla birlikte, konut satın alınabilirliği endeks okumalarına neredeyse eşdeğer olan alanlar arasında kullanılabilecek daha ayrıntılı endeksler vardır. Yaşam maliyeti endeksi, şehir bazında karşılaştırmaya izin vermek için belirli bir mal ve hizmet grubunun maliyetlerini kullanarak konuttan çok daha derine iner.
Konutun karşılanabilirliği, emlak patlamalarının fiyatları gelirlerden daha hızlı artırdığı ve bazen bir pazar çöküşüne neden olduğu dönemlerde düşme eğilimindedir.
Karşılanabilirlik Endeksi Örneği
Bir dizi konut satın alınabilirlik endeksi vardır, ancak Amerika Birleşik Devletleri'nde en çok izlenenlerden biri, birleşik Konut Karşılanabilirlik Endeksi'dir. Bu endeks, Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından aylık olarak yayınlanmaktadır. Medyan fiyatlı bir ev satın almak için gereken gelire göre medyan hane gelirini ölçer.
medyan gelirini kazanan birinin konumunu temsil etmek için 100 değerini kullanır, 100'ün üzerindeki değerler bir öğenin satın alınabilir olma olasılığının daha yüksek olduğunu ve 100'ün altındaki değerler bir öğenin daha az uygun olduğunu gösterir. 100'ün altındaki puanlar, ortanca bir ailenin bölgedeki bir ev üzerinde ipotek almaya hak kazanmak için mücadele edebileceğini gösterirken, 100 değeri, tipik bir ailenin hak kazanmak için tam olarak yeterli gelire sahip olduğunu gösterir.
NAR verilerine göre, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konutların -100 veya daha fazla puanla tanımlandığı gibi- çok uzun bir süredir çoğunlukla uygun fiyatlı olduğu açıktır. NAR'daki büyük düşüşler, piyasadaki ev fiyatları gelirleri geride bıraktığı için aşırı ısınan konut piyasaları dönemlerine denk gelme eğilimindedir ve bunu genellikle şiddetli mali krizler takip eder.
S&L krizinden önceki emlak patlamasının başladığı 1970'lerin sonu ve 1980'lerin başında görülebilir . 100'e ikinci bir düşüş, Büyük Durgunluğu tetikleyen konut piyasasının erimesinden önce, 2005'ten 2007'ye geldi . Bununla birlikte, bu kısa dönemler dışında, endeks 100'ün oldukça üzerinde olmuştur. Şubat 2021'de endeks, 2019 okuması olan 159.5'ten ve ayrıca 2020'nin 170.8'lik puanının üzerinde olan 173.1'e oturdu.
NAR tarafından ölçülen konut satın alınabilirliği, mevcut verilerin tarihinde son on yılda hiç olmadığı kadar iyi olmuştur. Bunun bir nedeni, Konut Fiyat Endeksi'nin (HPI) 2006'dan 2012'ye kadar olan dönemindeki büyük düşüş ve Büyük Durgunluk'tan bu yana gelirlerdeki hızlı büyüme, konutları önemli ölçüde daha uygun hale getirdi.
2010'dan bu yana medyan gelir toparlandı ve yeniden büyümeye başladı, bu da birleşik Konut Karşılanabilirlik Endeksi'ni tarihsel olarak yüksek seviyelere itti. 2020 medyan gelir rakamları henüz açıklanmadı, ancak COVID-19 pandemisinin ekonomik etkisi, ev fiyatları artmaya devam ettikçe gerilemeye neden olabilir.
Konut Ekonomikliği ve Yarış
İpotek onaylarına göre gelirlerin objektif ölçümlerinin bir kaydı olarak, NAR'ın düzenli olarak yayınlanan Endeksi, yarışı hesaba katmaz. Bununla birlikte, NAR'ın 2021 Amerika'da Yarış ve Ev Satın Alımının Anlık Görüntüsü çalışması, konut satın alınabilirliğinin Beyaz, Siyah, Latin veya Asyalı olmanıza bağlı olarak değiştiğini gösteren endeks için bir düzeltme matrisi sağlar.
Bunun nedeni, bir ipoteği geri ödeme kabiliyetini belirleyen gelirlerin ve diğer faktörlerin de değişmesidir. Araştırmaya göre, Aralık 2020 itibariyle medyan mevcut ev fiyatı 309.800 dolardı. Ülke çapındaki rakamlara bakıldığında, Latin Amerikalıların %54'ü, Beyazların %64'ü ve Asyalıların %71'i ile karşılaştırıldığında, Siyah Amerikalıların sadece %43'ü bu miktarı karşılayabilirdi.
Gelir ve finansman ihtiyaçlarındaki farklılıklar nedeniyle kredibilite de değişmektedir. 2019'da, Latin kökenli alıcıların %6'sının ve Beyaz veya Asyalıların yalnızca %4'ünün aksine, Siyah ev alıcılarının %10'u ipotek reddedildi. Muhtemel bir açıklama, Siyahların bir ev satın alımını finanse etme olasılığının (%81) Beyazlardan (%76) daha yüksek olması ve Beyazlardan (90.000$) belirgin şekilde daha düşük bir medyan gelire (yaklaşık 70.000$) ve daha düşük bir ortalama net gelire sahip olmalarıdır. değerinde (tipik bir Beyaz aile için 188.200 dolar, Siyah bir aile için 24.100 dolar).
Satın alınabilirlikteki bu farklılıklar ve belirleyicileri, şaşırtıcı olmayan bir şekilde ev sahipliğinde farklılıklara yol açmaktadır. Beyaz aileler için ev sahibi olma oranı %69,8 iken, Siyah aileler için %42.0, Latin kökenli aileler için %48,1 ve Asyalı aileler için %60,7 idi. Tabii ki, az sayıda Siyahi olan eyaletlerde daha az Siyah ev alıcısı olma eğiliminde olacağından, göz alıcı bir 2019 istatistiği, beş eyalette (Idaho, New Mexico, Kuzey Dakota, Vermont ve Wyoming) hiç Siyah ev alıcısı olmadığını gösterdi.
##Öne çıkanlar
Karşılanabilirlik endeksleri, bir kişinin bir ürünü karşılayabilme kabiliyetini, gelirlerine veya ülke veya bölgelerinin ortalama gelirine kıyasla ölçer.
Farklı ırk grupları için değişen gelir düzeylerinin ve diğer faktörlerin ipotek onaylarını etkilediği bilinmektedir.
Özellikle iyi bilinen bir satın alınabilirlik endeksi, NAR bileşik Konut Karşılanabilirlik Endeksi'dir.
