Affordability Index

Hvað er affordability Index?

Affordability index er mælikvarði á getu meðalmanneskju til að kaupa ákveðinn hlut, eins og hús á tilteknu svæði, eða hafa efni á almennum framfærslukostnaði á svæðinu.

Skilningur á hagkvæmnivísitölu

Affordability index ber venjulega saman verð vöru eða almennan framfærslukostnað á svæði við verð á öðrum svæðum eða við einhvern grunnmælikvarða á persónulegum tekjum. Hægt er að setja fram töluna sem myndast sem hráhlutfall eða staðla við tiltekna vísitölu. Hagkvæmnivísitölur geta gefið hugmynd um lífskjör eða aðdráttarafl tiltekins svæðis eða svæðis.

Affordability vísitala er oftast tengd húsnæðiskostnaði. Húsnæðisvísitölur bera oft saman kostnað við að kaupa húsnæði á mismunandi stöðum. Vegna þess að húsnæði er oft einn stærsti kostnaður fjölskyldunnar, er litið á vísitölu húsnæðisframboðs sem heildarvísbendingu um framfærslukostnað á því svæði.

Hins vegar eru til ítarlegri vísitölur sem hægt er að nota á milli svæða sem hafa næstum jafngildar vísitölu húsnæðis á viðráðanlegu verði. Vísitala framfærslukostnaðar nær miklu dýpra en húsnæði, þar sem kostnaður við tiltekinn vöru- og þjónustuflokk er notaður til að gera samanburð á borg fyrir borg.

Húsnæðisframboð hefur tilhneigingu til að lækka á tímabilum þegar uppsveifla fasteigna hækkar verð hraðar en tekjur gera, sem stundum dregur úr markaðinum.

Affordability Index Dæmi

Það eru til nokkrar vísitölur fyrir hagkvæmni húsnæðis, en ein sú sem hefur mest fylgst með í Bandaríkjunum er samsetta vísitalan fyrir hagkvæmni fyrir húsnæði. Þessi vísitala er gefin út mánaðarlega af Landssamtökum fasteignasala (NAR). Það mælir miðgildi heimilistekna miðað við þær tekjur sem þarf til að kaupa miðverðshúsnæði.

Þessi vísitala notar gildið 100 til að tákna stöðu einhvers sem þénar miðgildi tekna íbúa, þar sem gildi yfir 100 gefa til kynna að hlutur sé líklegri til að vera á viðráðanlegu verði og gildi undir 100 gefa til kynna að hlutur sé minna á viðráðanlegu verði. Stig undir 100 gefa til kynna að miðgildi fjölskyldu gæti átt í erfiðleikum með að eiga rétt á veði í húsnæði á svæðinu, en gildið 100 gefur til kynna að dæmigerð fjölskylda hafi nákvæmlega nægar tekjur til að eiga rétt á.

Samkvæmt NAR gögnum er ljóst að húsnæði í Bandaríkjunum hefur að mestu verið á viðráðanlegu verði - eins og það er skilgreint með einkunninni 100 eða meira - í mjög langan tíma. Mikil lækkun á NAR hefur tilhneigingu til að falla saman við tímabil ofhitnunar á húsnæðismörkuðum þar sem íbúðaverð á markaðnum er hærra en tekjur, oft fylgt eftir af alvarlegum fjármálakreppum.

Þetta má sjá á tímabilinu seint á áttunda áratugnum og snemma á níunda áratugnum, þar sem uppsveiflan í fasteignum sem var á undan S&L kreppunni tók við. Önnur dýfa í átt að 100 kom frá 2005 til 2007, fyrir hrun á húsnæðismarkaði sem hrundi af stað samdrættinum mikla. Að öðru leyti en á þessum stuttu tímabilum hefur vísitalan hins vegar verið vel yfir 100. Í febrúar 2021 sat vísitalan í 173,1, töluvert upp frá 2019 sem var 159,5 og einnig yfir 2020 einkunninni 170,8.

Hagkvæmni húsnæðis eins og hún er mæld með NAR hefur verið betri undanfarinn áratug en nokkru sinni fyrr í sögu fyrirliggjandi gagna. Þetta er að hluta til vegna þess að mikil lækkun frá 2006 til 2012 tímabili húsnæðisverðsvísitölunnar (HPI) og hraður vöxtur tekna frá kreppunni miklu hafði gert húsnæði verulega viðráðanlegra.

Síðan 2010 hafa miðgildi tekna náð sér á strik og byrjað að vaxa á ný, sem þrýstir samsettu húsnæðishagkvæmnivísitölunni upp í sögulega hátt. Tölur fyrir 2020 miðgildi tekna hafa ekki enn verið gefnar út, en efnahagsleg áhrif COVID-19 heimsfaraldursins geta leitt til bakslags þar sem íbúðaverð hefur haldið áfram að hækka.

Húsnæðishagræði og kynþáttur

Sem skrá yfir hlutlægar mælingar á tekjum miðað við samþykki veðlána, tekur reglulega birt vísitala NAR ekki tillit til kynþáttar. Hins vegar, 2021 Skyndimynd NAR af kynþáttum og heimiliskaupum í Ameríku rannsókninni gefur aðlögunarfylki fyrir vísitöluna, sem sýnir að húsnæði á viðráðanlegu verði er mismunandi eftir því hvort þú ert hvítur, svartur, latínumaður eða asískur.

Þetta er vegna þess að tekjur og aðrir þættir sem ákvarða getu til að endurgreiða húsnæðislán eru einnig mismunandi. Samkvæmt rannsókninni var miðgildi núverandi íbúðaverðs í desember 2020 $ 309.800. Með því að nota tölur á landsvísu höfðu aðeins 43% svartra Bandaríkjamanna efni á þeirri upphæð, samanborið við 54% Latinx-fólks, 64% hvítra og 71% Asíubúa.

Vegna mismunandi tekna og fjármögnunarþarfa er lánstraust einnig mismunandi. Árið 2019 var 10% svartra íbúðakaupenda neitað um húsnæðislán, á móti 6% Latinx kaupenda og aðeins 4% hvítra eða asískra. Ein líkleg skýring er sú að svartir voru líklegri til að þurfa að fjármagna íbúðarkaup (81%) en hvítir (76%) á meðan þeir höfðu greinilega lægri miðgildi (tæplega $70.000) en hvítir ($90.000), auk lægri meðaltekju. virði ($188.200 fyrir dæmigerða hvíta fjölskyldu á móti $24.100 fyrir svarta).

Þessi munur á viðráðanlegu verði og áhrifaþættir þess leiða ekki á óvart til munar á eignarhaldi á húsnæði. Húseignarhlutfall hvítra fjölskyldna var 69,8%, samanborið við 42,0% fyrir svartar fjölskyldur, 48,1% fyrir Latinx fjölskyldur og 60,7% fyrir asískar fjölskyldur. Auðvitað, vegna þess að ríki með fáa svarta hafa tilhneigingu til að hafa fáa svarta íbúðakaupendur, sýndi ein áberandi tölfræði 2019 að í fimm ríkjum - Idaho, Nýju Mexíkó, Norður-Dakóta, Vermont og Wyoming - voru engir svartir íbúðakaupendur yfirleitt.

##Hápunktar

Hagkvæmnivísitölur mæla getu einstaklings til að hafa efni á hlut miðað við tekjur eða meðaltekjur fyrir land eða svæði.
Vitað hefur verið að mismunandi tekjur fyrir mismunandi kynþáttahópa og aðrir þættir hafi áhrif á samþykki húsnæðislána.
Ein sérstaklega vel þekkt hagkvæmnivísitala er NAR samsett húsnæðishagkvæmnivísitala.