Indeks przystępności

Co to jest wskaźnik przystępności cenowej?

Wskaźnik przystępności jest miarą zdolności przeciętnego człowieka do zakupu określonego przedmiotu, takiego jak dom w określonym regionie, lub do pokrycia ogólnych kosztów utrzymania w regionie.

Zrozumienie wskaźnika przystępności cenowej

Wskaźnik przystępności zazwyczaj porównuje cenę towaru lub ogólne koszty życia w regionie z cenami innych regionów lub z jakąś podstawową miarą dochodu osobistego. Otrzymana liczba może być przedstawiona jako surowa proporcja lub znormalizowana do danej liczby indeksowej. Wskaźniki przystępności mogą dać wyobrażenie o poziomie życia lub atrakcyjności danego regionu lub obszaru.

Wskaźnik przystępności najczęściej kojarzy się z kosztami mieszkaniowymi. Wskaźniki przystępności mieszkań często porównują koszt zakupu domu w różnych lokalizacjach. Ponieważ mieszkanie jest często jednym z największych wydatków rodziny, wskaźnik przystępności mieszkań jest postrzegany jako ogólny wskaźnik kosztów utrzymania w tym obszarze.

Istnieją jednak bardziej szczegółowe indeksy, których można używać między obszarami, które mają prawie równoważne odczyty wskaźników przystępności cenowej mieszkań. Wskaźnik kosztów utrzymania sięga znacznie głębiej niż mieszkania, wykorzystując koszty określonej grupy towarów i usług, aby umożliwić porównanie w poszczególnych miastach.

Przystępność mieszkań zwykle spada w okresach, w których boom na rynku nieruchomości powoduje wzrost cen szybciej niż dochody, co czasami powoduje załamanie rynku.

Przykład wskaźnika przystępności cenowej

Istnieje wiele wskaźników przystępności cenowej mieszkań, ale jednym z najczęściej obserwowanych w Stanach Zjednoczonych jest złożony wskaźnik przystępności cenowej mieszkań. Indeks ten jest publikowany co miesiąc przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR). Mierzy medianę dochodu gospodarstwa domowego w stosunku do dochodu potrzebnego do zakupu domu o średniej cenie.

Ten indeks wykorzystuje wartość 100 do reprezentowania pozycji osoby zarabiającej średni dochód populacji, przy czym wartości powyżej 100 wskazują, że przedmiot jest bardziej przystępny cenowo, a wartości poniżej 100 wskazują, że przedmiot jest mniej przystępny cenowo. Punkty poniżej 100 wskazują, że średnia rodzina może mieć trudności z zakwalifikowaniem się do kredytu hipotecznego na dom w okolicy, podczas gdy wartość 100 wskazuje, że typowa rodzina ma dokładnie wystarczający dochód, aby się kwalifikować.

Według danych NAR jasne jest, że mieszkania w Stanach Zjednoczonych były w większości przystępne cenowo – zgodnie z definicją na poziomie 100 lub więcej – przez bardzo długi czas. Poważne spadki w NAR zbiegają się z okresami przegrzania rynków mieszkaniowych, ponieważ ceny domów na rynku przewyższają dochody, po których często następują poważne kryzysy finansowe.

Można to zaobserwować na przełomie lat 70. i 80., kiedy rozpoczął się boom na rynku nieruchomości poprzedzający kryzys S&L. Drugi spadek w kierunku 100 nastąpił w latach 2005-2007, poprzedzając krach na rynku mieszkaniowym, który wywołał Wielką Recesję. Jednak poza tymi krótkimi okresami indeks był znacznie powyżej 100. W lutym 2021 r. indeks osiągnął poziom 173,1, znacznie powyżej odczytu z 2019 r., który wynosił 159,5, a także powyżej wyniku z 2020 r., który wyniósł 170,8.

Przystępność mieszkań mierzona przez NAR była w ostatniej dekadzie lepsza niż kiedykolwiek w historii dostępnych danych. Dzieje się tak po części dlatego, że duży spadek wskaźnika cen mieszkań (HPI) z lat 2006-2012 oraz szybki wzrost dochodów od czasu Wielkiej Recesji sprawiły, że mieszkania stały się znacznie bardziej przystępne cenowo.

Od 2010 r. mediana dochodów wzrosła i zaczęła ponownie rosnąć, popychając złożony wskaźnik przystępności cenowej mieszkań do historycznie wysokich poziomów. Dane dotyczące mediany dochodów w 2020 r. nie zostały jeszcze opublikowane, ale skutki gospodarcze pandemii COVID-19 mogą spowodować pogorszenie sytuacji, ponieważ ceny domów nadal rosną.

Przystępność mieszkań i rasa

Jako zapis obiektywnych miar dochodów w stosunku do zatwierdzeń hipotecznych, regularnie publikowany Indeks NAR nie bierze pod uwagę rasy. Jednak badanie NAR 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America zapewnia macierz korekt dla indeksu, pokazując, że przystępność cenowa mieszkań różni się w zależności od tego, czy jesteś osobą białą, czarną, latynoską czy Azjatką.

Dzieje się tak, ponieważ dochody i inne czynniki, które determinują zdolność do spłaty kredytu hipotecznego również się różnią. Według badania mediana ceny istniejącego domu w grudniu 2020 r. wyniosła 309 800 USD. Opierając się na danych ogólnokrajowych, tylko 43% czarnoskórych Amerykanów mogło sobie pozwolić na taką kwotę, w porównaniu z 54% Latynosów, 64% Białych i 71% Azjatów.

Ze względu na różnice w dochodach i potrzebach finansowych zmienia się również zdolność kredytowa. W 2019 roku 10% nabywców domów w kolorze czarnym odmówiono kredytu hipotecznego, w przeciwieństwie do 6% kupujących latynoski i tylko 4% białych lub azjatyckich. Jednym z prawdopodobnych wyjaśnień jest to, że czarni byli bardziej skłonni do sfinansowania zakupu domu (81%) niż biali (76%), mając jednocześnie wyraźnie niższą medianę dochodu (prawie 70 000 USD) niż biali (90 000 USD), a także niższą średnią netto wartość (188 200 dolarów za typową białą rodzinę w porównaniu do 24 100 dolarów za czarną).

Te różnice w przystępności cenowej i jej determinanty, jak można się spodziewać, prowadzą do różnic we własności domów. Wskaźnik posiadania domu w rodzinach białych wyniósł 69,8%, w porównaniu z 42,0% w przypadku rodzin czarnych, 48,1% w przypadku rodzin latynoskich i 60,7% w przypadku rodzin azjatyckich. Oczywiście, ponieważ stany z niewielką liczbą osób czarnoskórych będą miały niewielu czarnoskórych kupujących domy, jedna przyciągająca wzrok statystyka z 2019 r. pokazała, że w pięciu stanach – Idaho, Nowym Meksyku, Północnej Dakocie, Vermont i Wyoming – w ogóle nie było czarnoskórych kupujących domy.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Wskaźniki przystępności cenowej mierzą zdolność danej osoby do zakupu przedmiotu w porównaniu z jej dochodem lub średnim dochodem w ich kraju lub regionie.

• Różne poziomy dochodów dla różnych grup rasowych i inne czynniki mają wpływ na zatwierdzanie kredytów hipotecznych.

• Jednym ze szczególnie dobrze znanych wskaźników przystępności cenowej jest kompozytowy wskaźnik przystępności cenowej mieszkań NAR.