Prisvärdighetsindex

Vad är Affordability Index?

Ett prisvärdesindex är ett mått på en genomsnittlig persons förmåga att köpa en viss vara, till exempel ett hus i en viss region, eller att ha råd med de allmänna levnadskostnaderna i regionen.

Understanding Affordability Index

Prisvärdighetsindex jämför vanligtvis priset på en vara eller den allmänna levnadskostnaden i en region med den i andra regioner eller med något baslinjemått på personlig inkomst. Det resulterande talet kan presenteras som ett råförhållande eller normaliseras till ett givet indextal. Prisvärdighetsindex kan ge en uppfattning om levnadsstandarden eller attraktiviteten för en viss region eller område.

Ett överkomlighetsindex förknippas oftast med boendekostnader. Bostadsprisindex jämför ofta kostnaden för att köpa en bostad på olika platser. Eftersom bostäder ofta är en av de största utgifterna för en familj, ses ett bostadsprisindex som en övergripande indikation på levnadskostnaderna i det området.

Det finns dock mer detaljerade index som kan användas mellan områden som har nästan likvärdiga avläsningar av bostadsprisindex. Ett levnadskostnadsindex går mycket djupare än boende, och använder kostnaderna för en specificerad grupp av varor och tjänster för att möjliggöra jämförelser på stad-för-stad-basis.

Överkomliga bostäder tenderar att sjunka under perioder när fastighetsboomen driver upp priserna snabbare än inkomsterna gör, vilket ibland leder till en marknadsbust.

Avfordability Index Exempel

Det finns ett antal bostadsprisindex, men ett av de mest sedda i USA är det sammansatta Housing Affordability Index. Detta index publiceras varje månad av National Association of Realtors (NAR). Den mäter hushållets medianinkomst i förhållande till den inkomst som behövs för att köpa ett hus med medianpris.

Det här indexet använder värdet 100 för att representera positionen för någon som tjänar en befolknings medianinkomst,. med värden över 100 som indikerar att en vara är mer sannolikt att vara överkomlig och värden under 100 indikerar att en vara är mindre prisvärd. Poäng under 100 indikerar att en medianfamilj kan kämpa för att kvalificera sig för ett bolån i ett hem i området, medan ett värde på 100 indikerar att den typiska familjen har exakt tillräckligt med inkomst för att kvalificera sig.

Enligt NAR-data är det tydligt att bostäder i USA för det mesta har varit överkomliga – enligt definitionen av en poäng på 100 eller mer – under mycket lång tid. Stora nedgångar i NAR tenderar att sammanfalla med perioder av överhettade bostadsmarknader då bostadspriserna på marknaden överstiger inkomsterna, ofta följt av allvarliga finansiella kriser.

Detta kan ses under perioden i slutet av 1970-talet och början av 1980-talet, då fastighetsboomen som föregick S&L-krisen tog fart. En andra nedgång mot 100 kom från 2005 till 2007, före den härdsmälta på bostadsmarknaden som utlöste den stora lågkonjunkturen. Förutom under de korta perioderna har indexet dock legat långt över 100. I februari 2021 låg indexet på 173,1, avsevärt upp från 2019 års läsning på 159,5 och även över 2020:s poäng på 170,8.

Bostäder överkomliga mätt av NAR har varit bättre under det senaste decenniet än någonsin i historien om tillgängliga data. Detta beror delvis på att en stor nedgång från perioden 2006 till 2012 av bostadsprisindex (HPI) och snabb tillväxt i inkomster sedan den stora lågkonjunkturen hade gjort bostäder betydligt mer överkomliga.

Sedan 2010 har medianinkomsten återhämtat sig och börjat växa igen, vilket pressar det sammansatta bostadsprisindexet till historiskt höga nivåer. Siffror för 2020 års medianinkomst har ännu inte släppts, men de ekonomiska effekterna av covid-19-pandemin kan resultera i ett bakslag då bostadspriserna har fortsatt att stiga.

Boende överkomligt och ras

Som ett register över objektiva mått på inkomster i förhållande till godkännanden av bolån tar NAR:s regelbundet publicerade Index inte hänsyn till ras. NAR:s 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America-studie tillhandahåller dock en justeringsmatris för indexet, som visar att bostäder överkomliga priser varierar beroende på om du är vit, svart, latinx eller asiatisk.

Det beror på att även inkomster och andra faktorer som avgör möjligheten att betala tillbaka ett bolån varierar. Enligt studien var medianpriset för befintliga hus i december 2020 $309 800. Med rikstäckande siffror hade bara 43% av svarta amerikaner råd med det beloppet, jämfört med 54% av Latinx-folket, 64% av vita och 71% av asiater.

På grund av skillnader i inkomst och finansieringsbehov varierar även kreditvärdigheten. Under 2019 nekades 10 % av svarta bostadsköpare bolån, till skillnad från 6 % av köparna från Latinx och endast 4 % av vita eller asiatiska. En trolig förklaring är att svarta var mer benägna att behöva finansiera ett bostadsköp (81 %) än vita (76 %) samtidigt som de hade en klart lägre medianinkomst (nästan 70 000 USD) än vita (90 000 USD), samt ett lägre genomsnittligt netto värt ($188 200 för en typisk vit familj mot $24 100 för en svart).

Dessa skillnader i överkomlighet och dess bestämningsfaktorer leder föga förvånande till skillnader i husägande. Husägarandelen för vita familjer var 69,8%, jämfört med 42,0% för svarta familjer, 48,1% för latinska familjer och 60,7% för asiatiska familjer. Naturligtvis, eftersom stater med få svarta tenderar att ha få svarta bostadsköpare, visade en iögonfallande statistik från 2019 att det i fem stater – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont och Wyoming – fanns inga svarta bostadsköpare alls.

##Höjdpunkter

– Prisvärdighetsindex mäter en persons förmåga att ha råd med en vara jämfört med deras inkomst eller medelinkomsten för deras land eller region.

• Olika inkomstnivåer för olika rasgrupper och andra faktorer har varit kända för att påverka godkännanden av bolån.

– Ett särskilt välkänt prisvärdesindex är NARs sammansatta Housing Affordability Index.