Indice di convenienza

Che cos'è l'indice di convenienza?

Un indice di accessibilità è una misura della capacità di una persona media di acquistare un particolare oggetto, come una casa in una particolare regione, o di permettersi il costo generale della vita nella regione.

Capire l'indice di convenienza

L'indice di accessibilità in genere confronta il prezzo di un bene o il costo generale della vita in una regione con quello di altre regioni o con una misura di base del reddito personale. Il numero risultante può essere presentato come un rapporto grezzo o normalizzato rispetto a un dato numero indice. Gli indici di accessibilità possono dare un'idea del tenore di vita o dell'attrattiva di una determinata regione o area.

Un indice di accessibilità è più spesso associato ai costi abitativi. Gli indici di accessibilità degli alloggi spesso confrontano il costo dell'acquisto di una casa in luoghi diversi. Poiché l'alloggio è spesso una delle spese maggiori che una famiglia deve affrontare, un indice di accessibilità degli alloggi è visto come un'indicazione complessiva del costo della vita in quella zona.

Tuttavia, ci sono indici più dettagliati che possono essere utilizzati tra le aree che hanno letture dell'indice di accessibilità abitativa quasi equivalenti. Un indice del costo della vita va molto più in profondità rispetto alle abitazioni, utilizzando i costi di un determinato gruppo di beni e servizi per consentire il confronto città per città.

L'accessibilità economica delle abitazioni tende a diminuire durante i periodi in cui i boom immobiliari fanno salire i prezzi più velocemente dei redditi, il che a volte provoca un crollo del mercato.

Esempio di indice di convenienza

Esistono numerosi indici di accessibilità delle abitazioni, ma uno dei più seguiti negli Stati Uniti è l'indice composito di accessibilità delle abitazioni. Questo indice è pubblicato mensilmente dalla National Association of Realtors (NAR). Misura il reddito familiare medio rispetto al reddito necessario per acquistare una casa a un prezzo medio.

Questo indice utilizza il valore di 100 per rappresentare la posizione di qualcuno che guadagna il reddito mediano di una popolazione,. con valori superiori a 100 che indicano che un articolo ha maggiori probabilità di essere abbordabile e valori inferiori a 100 indicano che un articolo è meno abbordabile. I punti inferiori a 100 indicano che una famiglia mediana può avere difficoltà a qualificarsi per un mutuo su una casa nella zona, mentre un valore di 100 indica che la famiglia tipo ha esattamente un reddito sufficiente per qualificarsi.

Secondo i dati NAR è chiaro che l'alloggio negli Stati Uniti è stato per lo più accessibile, come definito da un punteggio di 100 o più, per molto tempo. I forti cali del NAR tendono a coincidere con periodi di surriscaldamento dei mercati immobiliari poiché i prezzi delle case sul mercato superano i redditi, spesso seguiti da gravi crisi finanziarie.

è decollato il boom immobiliare che ha preceduto la crisi S&L . Un secondo calo verso 100 è avvenuto dal 2005 al 2007, prima del crollo del mercato immobiliare che ha innescato la Grande Recessione. A parte durante quei brevi periodi, tuttavia, l'indice è stato ben al di sopra di 100. Nel febbraio 2021, l'indice si è attestato a 173,1, notevolmente in aumento rispetto alla lettura del 2019 di 159,5 e anche al di sopra del punteggio del 2020 di 170,8.

L'accessibilità economica degli alloggi misurata dal NAR è stata negli ultimi dieci anni migliore che mai nella storia dei dati disponibili. Ciò è in parte dovuto al fatto che un forte calo dal periodo 2006 al 2012 dell'Indice dei prezzi delle abitazioni (HPI) e la rapida crescita dei redditi dalla Grande Recessione avevano reso gli alloggi significativamente più convenienti.

Dal 2010, il reddito mediano si è ripreso e ha ricominciato a crescere, spingendo l'indice composito di Housing Affordability a livelli storicamente elevati. Le cifre per il reddito mediano del 2020 non sono state ancora pubblicate, ma l'impatto economico della pandemia di COVID-19 potrebbe comportare una battuta d'arresto poiché i prezzi delle case hanno continuato a salire.

Accessibilità abitativa e razza

Come registrazione delle misure oggettive dei redditi relative all'approvazione dei mutui, l'indice pubblicato regolarmente da NAR non tiene conto della razza. Tuttavia, lo studio 2021 Snapshot of Race and Home Buying in America di NAR fornisce una matrice di aggiustamento per l'indice, mostrando che l'accessibilità economica degli alloggi varia a seconda che tu sia bianco, nero, latinoamericano o asiatico.

Questo perché variano anche i redditi e altri fattori che determinano la capacità di rimborsare un mutuo. Secondo lo studio, il prezzo medio delle case esistenti a dicembre 2020 era di $ 309.800. Utilizzando dati a livello nazionale, solo il 43% dei neri americani poteva permettersi quella somma, rispetto al 54% dei latini, al 64% dei bianchi e al 71% degli asiatici.

A causa delle differenze nelle esigenze di reddito e di finanziamento, varia anche l'affidabilità creditizia. Nel 2019, al 10% degli acquirenti di case neri è stato negato il mutuo, rispetto al 6% degli acquirenti Latinx e solo al 4% di quelli bianchi o asiatici. Una probabile spiegazione è che i neri avevano maggiori probabilità di dover finanziare l'acquisto di una casa (81%) rispetto ai bianchi (76%) pur avendo un reddito medio nettamente inferiore (quasi $ 70.000) rispetto ai bianchi ($ 90.000), nonché una media netta inferiore valore ($ 188.200 per una tipica famiglia bianca contro $ 24.100 per una nera).

Non sorprende che queste differenze di accessibilità economica e dei suoi determinanti portino a differenze nella proprietà della casa. Il tasso di proprietà della casa per le famiglie bianche era del 69,8%, rispetto al 42,0% per le famiglie nere, al 48,1% per le famiglie Latinx e al 60,7% per le famiglie asiatiche. Naturalmente, poiché gli stati con pochi neri tenderanno ad avere pochi acquirenti di case neri, una statistica accattivante del 2019 ha mostrato che in cinque stati - Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont e Wyoming - non c'erano affatto acquirenti di case neri.

Mette in risalto

• Gli indici di accessibilità misurano la capacità di una persona di permettersi un bene rispetto al proprio reddito o al reddito medio del proprio paese o regione.

• È noto che i livelli di reddito variabili per i diversi gruppi razziali e altri fattori influiscono sull'approvazione dei mutui.

• Un indice di accessibilità particolarmente noto è il NAR Composite Housing Affordability Index.