Administração Federal de Habitação (FHA)
O que é um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)?
Um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) é uma hipoteca de casa segurada pelo governo e emitida por um banco ou outro credor aprovado pela agência. Os empréstimos da FHA exigem um pagamento mínimo mais baixo do que muitos empréstimos convencionais, e os candidatos podem ter pontuações de crédito mais baixas do que o normalmente exigido.
O empréstimo da FHA é projetado para ajudar as famílias de baixa a moderada renda a adquirirem uma casa própria para as famílias. Eles são particularmente populares entre os compradores de casa pela primeira vez.
Entendendo o empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)
Se você tiver uma pontuação de crédito de pelo menos 580, poderá emprestar até 96,5% do valor de uma casa com um empréstimo da FHA, a partir de 2022. Isso significa que o adiantamento exigido é de apenas 3,5%.
Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você ainda poderá obter um empréstimo da FHA, desde que possa fazer um pagamento inicial de 10%.
Com os empréstimos da FHA, o adiantamento pode vir de uma poupança, um presente financeiro de um membro da família ou uma doação para assistência no pagamento inicial.
O Papel do Banco em um Empréstimo FHA
A FHA não empresta dinheiro a ninguém para uma hipoteca. O empréstimo é emitido por um banco ou outra instituição financeira aprovada pela FHA.
A FHA garante o empréstimo. Isso torna mais fácil obter a aprovação do banco, pois o banco não está assumindo o risco de inadimplência. Algumas pessoas se referem a ele como um empréstimo com seguro FHA por esse motivo.
Os mutuários que se qualificam para um empréstimo do FHA são obrigados a adquirir um seguro de hipoteca,. com os pagamentos do prêmio indo para o FHA.
História do Empréstimo FHA
O Congresso criou a FHA em 1934 durante a Grande Depressão. Naquela época, o setor imobiliário estava com problemas: as taxas de inadimplência e de execução de hipotecas dispararam, pagamentos iniciais de 50% eram comumente exigidos e os termos da hipoteca eram impossíveis de serem cumpridos pelos assalariados comuns. Como resultado, os EUA eram principalmente uma nação de inquilinos, e apenas uma em cada 10 famílias possuía suas casas.
O governo criou o FHA para reduzir o risco para os credores e tornar mais fácil para os mutuários se qualificarem para empréstimos à habitação.
A taxa de propriedade de imóveis nos EUA subiu constantemente, atingindo um recorde histórico de 69,2% em 2004, de acordo com pesquisa do Federal Reserve Bank de São Petersburgo. Louis. No terceiro trimestre de 2021, a taxa ficou em 65,4%.
Embora projetado principalmente para mutuários de baixa renda, os empréstimos FHA estão disponíveis para todos, incluindo aqueles que podem pagar hipotecas convencionais.
Tipos de empréstimos da Federal Housing Administration (FHA)
Além das hipotecas tradicionais, a FHA oferece vários outros tipos de empréstimos à habitação.
Hipoteca de conversão de capital próprio (HECM)
Este é um programa de hipoteca reversa que ajuda idosos com 62 anos ou mais a converter o patrimônio de suas casas em dinheiro, mantendo o título da casa. O proprietário pode retirar os fundos em um valor fixo mensal, uma linha de crédito ou uma combinação de ambos.
Empréstimo de Melhoria FHA 203(k)
Este empréstimo inclui o custo de certos reparos e reformas no valor emprestado. É ótimo para aqueles dispostos a comprar um fixador superior e colocar um pouco de capital de suor em sua casa.
Hipoteca com eficiência energética FHA
Este programa é semelhante ao programa de empréstimo de melhoria FHA 203(k), mas é focado em atualizações que podem reduzir suas contas de serviços públicos, como novos sistemas de isolamento ou energia solar ou eólica.
Seção 245(a)
Este programa funciona para mutuários que esperam que seus rendimentos aumentem. A hipoteca de pagamento graduada (GPM) começa com pagamentos mensais mais baixos que aumentam gradualmente ao longo do tempo. A Growing Equity Mortgage ( GEM ) programou aumentos nos pagamentos principais mensais. Ambos prometem prazos de empréstimo mais curtos.
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Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA
Requisitos de Empréstimo FHA
Seu credor avaliará suas qualificações para um empréstimo da FHA como faria com qualquer solicitante de hipoteca, começando com um cheque para verificar se você tem um número de Seguro Social válido, reside legalmente nos EUA e é maior de idade (de acordo com as leis estaduais).
Os critérios de empréstimo do FHA são menos rígidos em alguns aspectos do que os critérios de empréstimo de um banco. No entanto, existem alguns requisitos mais rigorosos.
Seja ou não um empréstimo garantido pela FHA, seu histórico financeiro será examinado quando você solicitar uma hipoteca.
Pontuações de crédito e adiantamentos
Empréstimos FHA estão disponíveis para indivíduos com pontuação de crédito tão baixa quanto 500. Isso está dentro do intervalo "muito ruim" para uma pontuação FICO.
Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você poderá obter um empréstimo da FHA, supondo que possa pagar um adiantamento de 10%. Enquanto isso, se sua pontuação de crédito for 580 ou superior, você poderá obter um empréstimo da FHA com um adiantamento de apenas 3,5%.
Em comparação, os candidatos normalmente precisam de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para se qualificar para uma hipoteca convencional. O adiantamento exigido pelos bancos varia entre 3% e 20%, dependendo da vontade de emprestar dinheiro no momento da solicitação.
Como regra geral, quanto menor sua pontuação de crédito e pagamento, maior a taxa de juros que você pagará em sua hipoteca.
Histórico de Honrar Dívidas
Um credor analisará seu histórico de trabalho nos últimos dois anos, bem como seu histórico de pagamento de contas como serviços públicos e pagamentos de aluguel.
As pessoas que atrasam os pagamentos de empréstimos estudantis federais ou pagamentos de imposto de renda serão rejeitadas, a menos que concordem com um plano de pagamento satisfatório. Um histórico de falência ou encerramento também pode ser problemático.
Normalmente, para se qualificar para um empréstimo da FHA - ou qualquer tipo de hipoteca - pelo menos dois ou três anos devem ter se passado desde que o mutuário sofreu falência ou execução hipotecária. No entanto, exceções podem ser feitas se o mutuário demonstrar ter trabalhado para restabelecer um bom crédito e colocar seus assuntos financeiros em ordem.
Comprovante de emprego estável
As hipotecas devem ser reembolsadas, e o credor aprovado pela FHA desejará garantias de que o requerente pode conseguir isso. A chave para determinar se o mutuário pode cumprir seu compromisso é a evidência de emprego recente e estável.
Isso pode ser documentado por declarações fiscais e um balanço atual do ano até a data e demonstração de lucros e perdas.
Se você trabalha por conta própria há menos de dois anos, mas há mais de um ano, ainda pode se qualificar se tiver um sólido histórico de trabalho e renda na mesma ocupação ou em uma ocupação relacionada nos dois anos antes de se tornar autônomo.
Renda Suficiente
Seu pagamento de hipoteca, taxas de HOA,. impostos sobre propriedade, seguro de hipoteca e seguro de proprietário deve ser inferior a 31% de sua renda bruta. Os bancos chamam isso de proporção de front-end.
Enquanto isso, seu índice de back-end,. que consiste em seu pagamento de hipoteca e todas as outras dívidas mensais do consumidor, deve ser inferior a 43% de sua renda bruta.
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Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA
Prêmios de seguro hipotecário FHA (MIPs)
Um empréstimo da FHA exige que você pague dois tipos de prêmios de seguro de hipoteca (MIPs) – um MIP inicial e um MIP anual, que é pago mensalmente. Em 2022, o MIP inicial é igual a 1,75% do valor base do empréstimo.
Você pode pagar o MIP adiantado no momento do fechamento ou pode ser transferido para o empréstimo. Por exemplo, se você receber um empréstimo imobiliário de US$ 350.000, pagará um MIP inicial de 1,75% x US$ 350.000 = US$ 6.125.
Esses pagamentos são depositados em uma conta de garantia que o Departamento do Tesouro dos EUA administra. Se você acabar inadimplente em seu empréstimo, os fundos irão para o pagamento da hipoteca.
Apesar do nome, os mutuários fazem pagamentos anuais do MIP todos os meses, com pagamentos variando de 0,45% a 1,05% do valor base do empréstimo. Os valores de pagamento diferem dependendo do valor do empréstimo, da duração do empréstimo e da proporção original do valor do empréstimo (LTV).
Vamos supor que você tenha um MIP anual de 0,85%. Nesse caso, um empréstimo de US$ 350.000 resultaria em pagamentos MIP anuais de 0,85% x US$ 350.000 = US$ 2.975 (ou US$ 247,92 mensais). Esses prêmios mensais são pagos além do pagamento inicial único do MIP. Você fará pagamentos anuais do MIP por 11 anos ou pela duração do empréstimo, dependendo da duração do empréstimo e do LTV.
Você pode obter uma dedução fiscal para o valor que você paga em prêmios. Você precisa detalhar suas deduções — em vez de fazer a dedução padrão — para fazer isso.
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Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA
Casas que se qualificam para um empréstimo FHA
Normalmente, o imóvel financiado deve ser sua residência principal e deve estar ocupado pelo proprietário. Em outras palavras, o programa de empréstimo da FHA não se destina a investimentos ou propriedades de aluguel.
Casas geminadas e geminadas, casas geminadas, casas geminadas e condomínios dentro de projetos de condomínio aprovados pela FHA são todos elegíveis para financiamento da FHA.
Além disso, você precisa de uma avaliação de propriedade de um avaliador aprovado pela FHA, e a casa deve atender a certos padrões mínimos. Se a casa não atender a esses padrões e o vendedor não concordar com os reparos necessários, você deverá pagar pelos reparos no fechamento. (Neste caso, os fundos são mantidos em custódia até que os reparos sejam feitos.)
Limites de empréstimo da Federal Housing Administration (FHA)
Empréstimos FHA têm limites de quanto você pode pedir emprestado. Estes são definidos por região, com as áreas de custo mais baixo tendo um limite inferior (referido como "piso") do que o empréstimo FHA usual e as áreas de alto custo com um valor mais alto (referido como "teto").
Existem regiões de "exceção especial" - incluindo Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens Americanas - onde os custos de construção muito altos tornam os limites ainda mais altos.
Em outros lugares, o limite é fixado em 115% do preço médio das residências para o condado, conforme determinado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
O gráfico abaixo lista os limites de empréstimo para 2022:
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Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA
Alívio de Empréstimo da Administração Federal de Habitação (FHA)
Quando você obtém um empréstimo da FHA, pode ser elegível para o alívio do empréstimo se tiver experimentado uma dificuldade financeira legítima, como perda de renda ou aumento nas despesas de subsistência. O FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), por exemplo, pode reduzir permanentemente o pagamento mensal da hipoteca para um nível acessível.
Para se tornar um participante pleno do programa, você deve concluir com sucesso um plano de pagamento de avaliação no qual você faz três pagamentos programados—no prazo—no valor menor modificado.
A linha de fundo
O empréstimo da FHA é um caminho para a aquisição de casa própria para pessoas que os bancos provavelmente rejeitariam de outra forma. Eles podem ter pouco dinheiro para um pagamento inicial ou uma classificação de crédito menos do que estelar. Eles podem não se qualificar sem a garantia do governo de que o banco receberá seu dinheiro de volta.
No entanto, aqueles que podem pagar um adiantamento substancial podem se sair melhor com uma hipoteca convencional. Eles podem evitar o pagamento mensal do seguro de hipoteca e obter uma taxa de juros mais baixa no empréstimo.
Os empréstimos da FHA não foram criados para ajudar os potenciais proprietários que estão comprando na extremidade superior do espectro de preços. Em vez disso, o programa de empréstimos da FHA foi criado para apoiar compradores de casas de baixa e média renda, particularmente aqueles com pouco dinheiro economizado para um pagamento inicial.
##Destaques
O governo federal garante empréstimos FHA.
Por serem segurados, os bancos estão mais dispostos a emprestar dinheiro a compradores de casas com pontuação de crédito relativamente baixa e pouco dinheiro para investir na compra.
Os compradores de casa pela primeira vez podem achar que um empréstimo FHA é a opção de hipoteca mais acessível.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Como faço para me livrar do meu seguro de hipoteca FHA?
O seguro de hipoteca da FHA dura a vida do empréstimo ou 11 anos, dependendo da duração do empréstimo. Seu empréstimo FHA será pago integralmente. Supondo que você possua pelo menos 20% do capital da casa, não será mais necessário ter um seguro de hipoteca.
Como faço para solicitar um empréstimo FHA?
Você solicita um empréstimo FHA diretamente com o banco ou outro credor que você escolher. A maioria dos bancos e credores hipotecários são aprovados para empréstimos FHA. Você pode solicitar a pré-aprovação de um empréstimo FHA com o credor de sua escolha. O credor reunirá informações financeiras suficientes para emitir (ou negar) uma pré-aprovação dentro de um dia ou mais. Isso lhe dará uma ideia de quanto você pode pedir emprestado sem se comprometer com nada. Se você quiser um empréstimo FHA, você deve dizer isso antecipadamente.
Qual é o valor máximo que você pode obter de um empréstimo FHA?
Isso depende de onde você mora e da sua capacidade de pagar o empréstimo. O valor máximo que você poderá pedir emprestado será baseado em suas circunstâncias financeiras. O valor máximo que qualquer pessoa pode pedir emprestado da FHA varia de acordo com a região. Em 2022, os limites de empréstimo variam de US$ 420.680 para uma propriedade de uma unidade em uma área de custo mais baixo para US$ 2.800.900 por uma casa de quatro unidades nas cidades mais caras do país.
Quanto custa o seguro de hipoteca FHA?
Os empréstimos da FHA incluem uma taxa de prêmio inicial, que pode ser incorporada à hipoteca, e uma cobrança mensal, que é adicionada ao pagamento da hipoteca e vai diretamente para a FHA. - A taxa inicial é de 1,75% do valor do empréstimo.- A taxa mensal é baseada no valor da casa. Para estimar os custos, insira os números em uma Calculadora de Empréstimo FHA. Por exemplo, ele mostrará que um empréstimo FHA de 30 anos a uma taxa de juros de 3,955% em uma casa avaliada em $ 250.000 terá um pagamento mensal de empréstimo de $ 1.166 mais um pagamento mensal de seguro de hipoteca de $ 174. A maioria dos credores exige que os mutuários tenham seguro de hipoteca se estiverem colocando menos de 20% no empréstimo. Uma vez que o mutuário pague o suficiente do empréstimo para atingir 20% de propriedade, o seguro pode ser descartado.
