Empréstimo Jumbo

O que é um empréstimo Jumbo?

Um empréstimo jumbo, também conhecido como hipoteca jumbo, é um tipo de financiamento que excede os limites estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Ao contrário das hipotecas convencionais, um empréstimo jumbo não pode ser comprado, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Projetadas para financiar propriedades e residências de luxo em mercados imobiliários locais altamente competitivos, as hipotecas jumbo vêm com requisitos exclusivos de subscrição e implicações fiscais. Esses tipos de hipotecas ganharam força à medida que o mercado imobiliário continua a se recuperar após a Grande Recessão.

O valor de uma hipoteca jumbo varia de acordo com o estado – e até mesmo o condado. O FHFA define o tamanho do limite de empréstimo em conformidade para diferentes áreas anualmente. O limite para 2022 foi fixado em US$ 647.200 para a maior parte do país. Este foi um aumento de US$ 98.950 em relação ao limite de US$ 548.250 em 2021. Para condados com valores residenciais mais altos, o limite de linha de base é definido em US$ 970.800, ou 150% de US$ 647.200.

O FHFA tem um conjunto diferente de provisões para áreas fora dos Estados Unidos continentais para cálculos de limite de empréstimo. Como resultado, o limite básico para um empréstimo jumbo no Alasca, Guam, Havaí e Ilhas Virgens Americanas a partir de 2022 também é de US$ 970.800. Esse valor pode realmente ser ainda maior em municípios que possuem valores residenciais mais altos.

Como funciona um empréstimo Jumbo

Se você está de olho em uma casa que custa cerca de meio milhão de dólares ou mais – e você não tem muito dinheiro parado em uma conta bancária – você provavelmente precisará de uma hipoteca enorme. E se você estiver tentando conseguir um, enfrentará requisitos de crédito muito mais rigorosos do que os proprietários que solicitam um empréstimo convencional. Isso porque os empréstimos jumbo carregam mais risco de crédito para o credor, uma vez que não há garantia da Fannie Mae ou Freddie Mac. Há também mais risco porque mais dinheiro está envolvido.

Assim como as hipotecas tradicionais, os requisitos mínimos para um jumbo tornaram-se cada vez mais rigorosos desde 2008. Para ser aprovado, você precisará de uma pontuação de crédito estelar - 700 ou superior - e uma relação dívida / renda (DTI) muito baixa. O DTI deve ser inferior a 43% e preferencialmente mais próximo de 36%. Embora sejam hipotecas não conformes,. os jumbos ainda devem se enquadrar nas diretrizes do que o Consumer Financial Protection Bureau considera uma “hipoteca qualificada” – um sistema de empréstimo com termos e regras padronizados, como o DTI de 43%.

Você precisará provar que tem dinheiro disponível para cobrir seus pagamentos, que provavelmente serão muito altos se você optar por uma hipoteca padrão de taxa fixa de 30 anos. Níveis específicos de renda e reservas dependem do tamanho do empréstimo geral, mas todos os mutuários precisam de 30 dias de recibos de pagamento e formulários de imposto W2 com dois anos de antecedência. Se você é autônomo, os requisitos de renda são maiores: dois anos de declarações fiscais e pelo menos 60 dias de extratos bancários atuais. O mutuário também precisa de ativos líquidos comprováveis para se qualificar e reservas de caixa equivalentes a seis meses dos pagamentos da hipoteca. E todos os requerentes devem apresentar documentação adequada sobre todos os outros empréstimos detidos e prova de propriedade de ativos não líquidos (como outros imóveis).

Taxas de Empréstimo Jumbo

Embora as hipotecas jumbo costumavam ter taxas de juros mais altas do que as hipotecas convencionais, a diferença vem diminuindo nos últimos anos. Hoje, a taxa percentual média anual (APR) para uma hipoteca jumbo é muitas vezes igual às hipotecas convencionais - e, em alguns casos, até mais baixa. A partir de 1º de janeiro de 2022, o Wells Fargo, por exemplo, cobrou uma TAEG de 3,360% em um empréstimo em conformidade com taxa fixa de 30 anos e 3,065% pelo mesmo prazo em um empréstimo jumbo.

Embora as empresas patrocinadas pelo governo não possam lidar com eles, os empréstimos jumbo são frequentemente securitizados por outras instituições financeiras; uma vez que esses títulos carregam mais risco, eles são negociados com um prêmio de rendimento em relação às hipotecas securitizadas convencionais. No entanto, esse spread foi reduzido com a taxa de juros dos próprios empréstimos.

Adiantamento de um empréstimo Jumbo

Felizmente, os requisitos de adiantamento foram afrouxados no mesmo período. No passado, os credores hipotecários jumbo muitas vezes exigiam que os compradores de casas colocassem 30% do preço de compra da residência (em comparação com 20% para hipotecas convencionais). Agora, esse número caiu para 10% a 15%. Como em qualquer hipoteca, pode haver várias vantagens em fazer um adiantamento mais alto - entre elas, para evitar o custo do seguro de hipoteca privado que os credores exigem para adiantamentos abaixo de 20%.

Quem deve fazer um empréstimo Jumbo?

Quanto você pode emprestar depende, é claro, de seus ativos, sua pontuação de crédito e o valor da propriedade que você está interessado em comprar. Essas hipotecas são consideradas mais apropriadas para um segmento de pessoas de alta renda que ganham entre US$ 250.000 e US$ 500.000 por ano. Esse segmento é conhecido como HENRY, acrônimo para high Earners, not rich yet. Basicamente, são pessoas que geralmente ganham muito dinheiro, mas não têm milhões em dinheiro extra ou outros ativos acumulados – ainda.

Embora um indivíduo no segmento HENRY possa não ter acumulado a riqueza para comprar uma casa nova e cara com dinheiro, esses indivíduos de alta renda geralmente têm melhores pontuações de crédito e históricos de crédito mais amplamente estabelecidos do que o comprador médio que busca um empréstimo hipotecário convencional para um quantidade menor. Eles também tendem a ter contas de aposentadoria mais sólidas. Eles muitas vezes têm contribuído por um período mais longo de tempo do que os assalariados de baixa renda.

Não espere uma grande redução de impostos em um empréstimo jumbo. O limite da dedução de juros hipotecários é limitado a $ 750.000 para novas dívidas hipotecárias.

Esses são exatamente os tipos de indivíduos que as instituições adoram contratar para produtos de longo prazo, em parte porque geralmente precisam de serviços adicionais de gerenciamento de patrimônio. Além disso, é mais prático para um banco administrar uma única hipoteca de US$ 2 milhões do que 10 empréstimos avaliados em US$ 200.000 cada.

Considerações Especiais para um Empréstimo Jumbo

Só porque você pode se qualificar para um desses empréstimos não significa que você deva fazer um. Você certamente não deveria se estiver contando com isso para lhe fornecer uma redução substancial de impostos, por exemplo.

Você provavelmente sabe que pode deduzir os juros da hipoteca pagos em um determinado ano de seus impostos, desde que especifique suas deduções. Mas você provavelmente nunca teve que se preocupar com o limite que o IRS coloca nessa dedução – um limite que foi reduzido pela aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos. Qualquer pessoa que tenha uma hipoteca em 14 de dezembro de 2017 ou antes pode deduzir juros de até US$ 1 milhão em dívidas, que é o valor do limite antigo. Mas para compras de casas feitas após 14 de dezembro de 2017, você só pode deduzir os juros de até US$ 750.000 em dívidas hipotecárias. Se sua hipoteca for maior, você não receberá a dedução total. Se você planeja fazer uma hipoteca jumbo de US$ 2 milhões que acumula US$ 80.000 em juros por ano, por exemplo, você só pode deduzir US$ 30.000 — os juros dos primeiros US$ 750.000 de sua hipoteca. Com efeito, você só obtém uma redução de impostos em 37,5% dos juros da hipoteca.

Isso significa que você deve tomar emprestado com cuidado e analisar os números com cuidado para ver o que você realmente pode pagar e que tipos de benefícios fiscais você receberá. Com a dedução fiscal estadual e local limitada a US $ 10.000 por ano, devido à mesma conta de imposto, uma propriedade altamente tributada também custará mais para você possuir. Uma outra estratégia: compare os termos para ver se fazer um empréstimo menor em conformidade, mais um segundo empréstimo, em vez de um grande jumbo, pode ser melhor para suas finanças a longo prazo.

Destaques

• A aprovação requer uma pontuação de crédito estelar e uma relação dívida/renda muito baixa.

• Os proprietários de imóveis devem passar por requisitos de crédito mais rigorosos do que aqueles que solicitam um empréstimo convencional.

• A TAEG média para uma hipoteca jumbo é muitas vezes igual às hipotecas convencionais, enquanto os pagamentos iniciais são aproximadamente 10% a 15% do preço total da compra.

• Um empréstimo jumbo é um tipo de financiamento que excede os limites estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency e não pode ser adquirido, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac.