Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)

Что такое REIT и как они работают?

Инвестиционные фонды недвижимости (для краткости REIT) — это компании, которые инвестируют в недвижимость и/или финансирование недвижимости и распределяют не менее 90% своей прибыли акционерам в виде дивидендов. Многие из них публично торгуются на крупных биржах, и их можно быстро и легко покупать и продавать, как и традиционные акции.

Некоторые REIT зарабатывают деньги, сдавая в аренду принадлежащую им недвижимость (например, дома, офисы, вышки сотовой связи, торговые площади, склады и т. д.), в то время как другие делают это, предоставляя ипотечные кредиты покупателям недвижимости в обмен на процентные платежи. Некоторые REIT используют оба типа потоков доходов.

Из-за высоких и стабильных дивидендов REIT являются популярным инвестиционным инструментом для инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от владения недвижимостью, но не имеют времени или денег для покупки, обслуживания и сдачи в аренду собственной собственности. Они также популярны в периоды более высокой, чем обычно , инфляции,. поскольку арендная плата и недвижимость, как правило, растут в цене вместе с потребительскими товарами, что иногда приводит к увеличению денег для акционеров REIT в то время, когда традиционные акции могут колебаться.

Одним из основных преимуществ квалификации REIT как компании является отказ от корпоративного налога на весь доход, который выплачивается акционерам в виде дивидендов. По этой причине многие используют 100 процентов своего налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов, чтобы вообще избежать корпоративного налогообложения.

Поскольку большая часть (если не вся) прибыль REIT распределяется в виде дивидендов, обычно остается мало наличных денег для инвестирования в рост, поэтому цена акций, как правило, имеет меньший потенциал для резкого роста (т. е. обычно они не так волатильны, как традиционные акции). ). По этой причине REIT гораздо более популярны среди инвесторов с фиксированным доходом (тех, кто ищет регулярные выплаты дивидендов), чем среди инвесторов роста (тех, кто хочет, чтобы их основные инвестиции значительно выросли в цене с течением времени).

Что делает компанию REIT?

Не все компании, занимающиеся недвижимостью, являются REIT. Чтобы получить статус REIT, компания должна использовать свою недвижимость и/или ипотечные кредиты в качестве инвестиций, приносящих доход. Например, компания, которая строит, а затем продает жилищные комплексы, не будет считаться REIT.

Чтобы получить статус REIT, компания должна выплачивать не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. REIT также должны . . .

• «управляться советом директоров или попечителями,

• получать не менее 75 процентов своего валового дохода из источников, связанных с недвижимостью, включая арендную плату за недвижимое имущество и проценты по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимое имущество,

• инвестировать не менее 75 процентов своих общих активов в недвижимость и денежные средства,

• иметь не менее 100 акционеров после первого года существования REIT»,

• и более.

Исчерпывающий список требований, которым должна соответствовать компания, приведен в бюллетене SEC для инвесторов о REIT.

3 типа REIT

Существует три основных типа REIT: акционерный, ипотечный и гибридный. Все три направляют прибыль инвесторам через дивиденды, но они различаются по источнику дохода.

Беспристрастность

Долевые REIT приносят доход, управляя так называемой «недвижимостью, приносящей доход». По сути, это означает покупку и владение недвижимостью, а затем сдачу ее в аренду частным лицам или предприятиям в обмен на арендную плату.

Большинство фондов REIT специализируются на определенном типе собственности (например, жилые комплексы или складские помещения), но некоторые управляют и сдают в аренду много разных типов собственности. Арендная плата или арендные платежи, которые собирает долевой REIT, сначала используются для покрытия расходов, а затем не менее 90% того, что остается, распределяется среди акционеров в качестве дивидендов.

Ипотека

Ипотечные REIT отличаются от долевых REIT тем, что они не владеют недвижимостью и не сдают ее в аренду. Вместо этого они предлагают ипотечные кредиты или другие кредиты на недвижимость потенциальным владельцам недвижимости и взимают процентные платежи. В качестве альтернативы ипотечный REIT может не предлагать ипотечные кредиты напрямую, а вместо этого может косвенно инвестировать в финансирование недвижимости, покупая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Эти REIT, как правило, используют больше рычагов (заемного капитала) и хеджирования производных финансовых инструментов для финансирования своих инвестиций, чем REIT в виде акций. По этой причине они могут быть более рискованными инвестициями, чем фонды REIT. Инвесторы должны убедиться, что они полностью понимают модель финансирования ипотечного REIT, прежде чем принимать решение об инвестировании.

Гибрид

Гибридные REIT называются так потому, что они используют обе описанные выше стратегии. Они покупают, обслуживают и сдают в аренду физическую недвижимость, а также предоставляют ипотечные кредиты или другие кредиты на недвижимость покупателям недвижимости.

Каковы преимущества инвестирования в REIT?

• Дивиденды: Регулярные выплаты дивидендов REIT делают их популярными среди инвесторов, ищущих дополнительные источники дохода. Поскольку они по определению должны распределять не менее 90% своей прибыли в виде дивидендов, REIT, как правило, имеют относительно высокую дивидендную доходность по сравнению с традиционными акциями.

• Диверсификация: REIT представляют собой уникальный класс инвестиций, поскольку они предлагают легкий доступ к рынку недвижимости. По этой причине инвестирование в них — в дополнение к акциям, облигациям, товарам и другим классам активов — является отличным способом диверсифицировать портфель, чтобы укрепить его в рамках подготовки к периодам волатильности и инфляции.

• Ликвидность: Традиционно недвижимость не является очень ликвидным классом активов. Чтобы купить и продать недвижимость, требуется время, и любой пул потенциальных покупателей обычно ограничен местоположением и бюджетом. Однако торгуемые REIT можно очень быстро покупать и продавать в виде акций на крупных национальных биржах, поэтому они удобны для инвесторов, которые ценят ликвидность портфеля.

• Защита от инфляции: Поскольку недвижимость (и арендная плата) имеет тенденцию расти в цене вместе с потребительскими товарами в периоды высокой инфляции, REIT часто более стабильны, чем традиционные ценные бумаги, когда инфляционные опасения изобилуют. Их постоянные выплаты пассивного дохода также являются плюсом в то время, когда другие компании могут снижать выплаты дивидендов.

Каковы недостатки инвестирования в REIT?

• Расходы на недвижимость: Расходы на недвижимость, особенно налоги на недвижимость, недешевы, и чем больше REIT должен заплатить, чтобы покрыть эти расходы, тем меньше у них остается прибыли, которую они могут распределить между акционерами в качестве дивидендов. По этой причине рекомендуется проверить отчет о прибылях и убытках компании по недвижимости, прежде чем инвестировать.

• Риск процентной ставки: REIT ценятся за их пассивные выплаты дохода, поэтому, когда процентные ставки растут, что делает казначейские ценные бумаги более привлекательными для инвесторов с фиксированным доходом, деньги могут уйти с рынка REIT, что приведет к снижению цен на акции.

• Слабый рост: Поскольку REIT тратят не менее 90% своего дохода на выплату дивидендов, они обычно не растут очень быстро, что часто приводит к тому, что цена акций тоже не растет очень быстро. По этой причине они не очень популярны среди инвесторов роста.

• Налоги на дивиденды: В отличие от квалифицированных дивидендов, которые обычно облагаются налогом по льготным ставкам на прирост капитала, дивиденды REIT обычно считаются обычным доходом и облагаются налогом в соответствии с налоговой группой каждого инвестора. Это означает, что инвесторы обычно должны платить больше налога на дивидендный доход REIT, чем на дивидендный доход от традиционных акций.

Как инвестировать в REIT

Инвесторы могут покупать акции торгуемых REIT так же, как они покупают акции — на крупной бирже через брокера или брокерское приложение, такое как E-Trade или Robinhood. Поскольку разные REIT ориентированы на разные типы недвижимости (например, коммерческую, жилую, складскую, офисную и т. д.), инвесторы могут выбрать несколько компаний для инвестирования или найти биржевой фонд REIT (ETF) для мгновенного доступа к множеству различных REIT. Обязательно проверяйте коэффициенты расходов при рассмотрении любых ETF, так как высокие комиссии могут снизить потенциальную прибыль.

5 популярных ETF REIT, на которые стоит обратить внимание

ТТТ

Коэффициенты расходов приведены по состоянию на апрель 2022 года.

Что такое хорошая дивидендная доходность для REIT?

Поскольку дивидендная доходность меняется вместе с ценой акций, доходность REIT может значительно измениться, даже если она продолжает выплачивать стабильные дивиденды. Помните : дивидендная доходность — это отношение выплачиваемых компанией дивидендов к текущей цене ее акций, поэтому падение цены акций увеличивает дивидендную доходность.

При этом доходность REIT, как правило, составляет в среднем от 3 до 5 процентов, хотя также распространены более высокие и более низкие доходности.

Торгуемые и неторгуемые REIT: в чем разница?

Торгуемые REIT торгуются на национальных биржах так же, как обычные акции. Поэтому они ликвидны и прозрачны и являются хорошим вариантом для обычных инвесторов. С другой стороны, неторгуемые REIT взимают комиссию, имеют меньшую ликвидность и не имеют немедленно доступных цен на акции. Они также могут потребовать довольно больших первоначальных инвестиций. Для большинства розничных инвесторов неторгуемые REIT не являются хорошим вариантом для инвестиций.

Являются ли REIT хорошим средством хеджирования инфляции?

Хотя ни одна инвестиция — за исключением, возможно, облигации I — полностью защищена от инфляции, REIT обычно считаются хорошей защитой от инфляции, потому что арендная плата и цены на недвижимость имеют тенденцию расти в инфляционные периоды (что может увеличить как прибыль, так и цену акций), а стабильные дивиденды обеспечивают надежный источник дохода.

Особенности

• Большинство REIT торгуются публично, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от физических инвестиций в недвижимость).

• REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало что дают в плане прироста капитала.

• Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящие доход объекты.

• REIT инвестируют в большинство типов недвижимости, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что такое REIT?

REIT расшифровывается как «Инвестиционный фонд недвижимости». REIT организован как товарищество, корпорация, траст или ассоциация, которые напрямую инвестируют в недвижимость путем покупки недвижимости или скупки ипотечных кредитов. REIT выпускают акции, которые торгуются на фондовой бирже и покупаются и продаются как обычные акции. Чтобы считаться REIT, компания должна инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и получать не менее 75% своих доходов от деятельности, связанной с недвижимостью.

Должны ли REIT выплачивать дивиденды?

По закону и постановлению IRS REIT должны выплачивать 90% или более своей налогооблагаемой прибыли (акционерам в виде дивидендов. В результате компании REIT часто освобождаются от большинства налогов на прибыль корпораций. Акционеры REIT, получающие дивиденды, облагаются налогом). как будто это обычные дивиденды.

Что такое скрепка REIT?

«REIT со скрепкой» увеличивает налоговые преимущества, предоставляемые REIT, а также позволяет ему управлять недвижимостью, которой такие трасты обычно не могут управлять. Он назван так потому, что в нем участвуют два разных объекта, которые «обрезаны» вместе посредством соглашения, в котором один объект владеет недвижимостью, а другой управляет ею. REIT со скрепкой влечет за собой более строгий надзор со стороны регулирующих органов, поскольку может возникнуть конфликт интересов, и, как следствие, эта форма REIT встречается редко. Он похож, но более гибок по структуре на «скрепленный REIT».