Сделка с операционной компанией / компанией, занимающейся недвижимостью (Opco / Propco)

Что такое сделка операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью (Opco/Propco)?

Сделка операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью (opco/propco), представляет собой деловое соглашение, при котором дочерняя компания (т. е. компания, занимающаяся недвижимостью, или « propco ») владеет всеми объектами, приносящими доход, вместо основной компании (операционной компании или " оператор ").

Сделки Opco/Propco позволяют обеим компаниям решать все вопросы, связанные с финансированием и кредитным рейтингом. Эта бизнес-структура распространена при сделках с недвижимостью и при структурировании инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

Понимание сделок операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью (Opco/Propco)

Материнские компании могут быть конгломератами или холдинговыми компаниями. Конгломерат, такой как General Electric, владеет компаниями с различными бизнес-моделями в дополнение к своей основной деятельности. Напротив, холдинговая компания создается с конкретной целью холдинга группы дочерних компаний и не ведет свою коммерческую деятельность. Холдинговые компании обычно создаются для реализации налоговых льгот.

Основные товарищества с ограниченной ответственностью,. или MLP, также используют аналогичную материнскую/дочернюю структуру. Большинство MLP торгуются на бирже. В целях налогообложения инвесторы могут выбирать, как они хотели бы получать доход, который генерирует компания.

MLP имеет сквозную налоговую структуру, что означает, что все прибыли и убытки передаются партнерам с ограниченной ответственностью. Сама MLP не несет ответственности за корпоративные налоги на свои доходы и, таким образом, избегает двойного налогообложения большинства корпораций. Большинство MLP работают в энергетической отрасли. Дочерние компании владеют акциями (официально паями) материнской компании MLP, перераспределяя пассивный доход через корпорацию в виде регулярных дивидендов.

Критика сделки операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью (Opco/Propco)

Соглашения Opco-Propco позволяют операционной компании арендовать или арендовать недвижимость у компании, занимающейся недвижимостью. На практике это выглядит как продажа с обратной арендой. Однако компания никогда не отказывается от собственности каким-либо реальным образом, поскольку propco и opco являются частью одной и той же группы компаний.

Хотя это может звучать как корпоративный эквивалент того, чтобы съесть свой пирог и съесть его, у создания рекламной компании может быть несколько недостатков. Если бизнес работает в нескольких местах, а не в одном основном, договоренность о партнерстве ставит компанию в ситуацию, когда закрытие любого места становится более трудным.

Например, в традиционной бизнес-структуре компания может решить закрыть неэффективное место или офис и, вероятно, продать недвижимость. Напротив, в соглашении с прокуратурой прокуратура владеет собственностью и может не решить продать ее, если рынок не вернется достаточно, чтобы покрыть долги.

В результате от управляющей компании может потребоваться платить арендную плату за собственность, даже если она ее не использует, потому что управляющая компания зависит от этого дохода для обслуживания долга, финансируемого за счет собственности.

Пример сделки операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью (Opco/Propco)

В Великобритании сделки opco/propco являются очень популярным методом, при котором материнская компания может создать REIT. REIT владеет, управляет и/или финансирует недвижимость, приносящую доход. Большинство REIT специализируются в определенном секторе, например, в офисных REIT или в сфере здравоохранения. Как правило, REIT передают собранные арендные платежи инвесторам в виде дивидендов.

Создание REIT посредством сделки opco/propco может происходить путем первоначальной продажи приносящих доход активов от операционной компании дочерней компании. Затем дочерняя компания сдает имущество в аренду операционной компании. Операционная компания может впоследствии выделить дочернюю компанию в качестве REIT. Преимущество этого заключается в том, что компания может избежать двойного налогообложения при распределении доходов.

Особенности

• Коммерческие соглашения Opco/Propco приводят к тому, что дочерняя компания или имущественная компания (propco) владеет или владеет всеми активами и недвижимостью, которые основная операционная компания (opco) использует для получения доходов.

• Помимо независимости от кредита, такие сделки могут иметь налоговые преимущества для материнской компании.

• Сделки Opco/Propco могут принести пользу материнской компании, поскольку условия финансирования и кредита не зависят от операционной компании.

• Хотя некоторые могут посчитать такие сделки налоговыми лазейками, они полностью законны и обычно считаются признаком разумного бизнеса.