Общая аренда (TIC)

Что такое Совместная аренда (TIC)?

Долевая аренда (TIC) — это соглашение, при котором два или более человека разделяют права собственности на имущество или земельный участок. Каждый независимый владелец может контролировать равный или различный процент от общей собственности, которая может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, его доля в имуществе переходит к его имуществу; они имеют право оставить его любому бенефициару по своему выбору.

Как работает совместное пользование (TIC)

Когда два или более человека владеют имуществом в качестве общих арендаторов (TIC), все они имеют равные интересы и привилегии во всех областях этого имущества. Однако соарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть по 25 % собственности, а Летисия — 50 %.

Аренда в общих соглашениях может быть создана в любое время. Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности спустя годы после того, как другие участники заключили соглашение о совместной аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, мы могли бы сказать, что Сара и Летиция изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила привлечь Дебби к соглашению, разделив с ней свою 50-процентную долю. Это создало группу TIC с разделением 25/25/50.

Участники соглашения также могут самостоятельно продавать или брать взаймы свою долю собственности.

Несмотря на то, что доля имущества, находящегося в собственности, варьируется, общий арендатор не может претендовать на владение какой-либо конкретной частью имущества.

Распоряжение общим имуществом

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы расторгнуть общую аренду. Если у соарендаторов возникают противоположные интересы или направления использования или улучшения собственности, или они хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться вперед. В случаях, когда взаимопонимание не может быть достигнуто, может иметь место действие по разделу. Иск о разделе может быть добровольным или санкционированным судом, в зависимости от того, насколько хорошо соарендаторы работают вместе.

В судебном процессе о разделе суд разделит имущество между общими участниками, что позволит каждому участнику продвигаться вперед отдельно от других участников. Известный как раздел в натуре, это самый прямой способ раздела собственности, и обычно этот метод используется, когда соарендаторы не враждуют между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. В этом случае холдинг продается, а выручка делится между соарендаторами в соответствии с их соответствующими интересами в собственности.

Налоги на недвижимость с общей арендой

Поскольку аренда по общему согласию юридически не разделяет участок земли или имущество, большинство налоговых юрисдикций не будут отдельно назначать каждому владельцу пропорциональный счет налога на имущество в зависимости от их доли владения. Чаще всего арендаторы совместно получают единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях аренда по общему согласию налагает солидарную ответственность на соарендаторов. Это положение означает, что каждый из независимых владельцев может нести ответственность за уплату налога на имущество до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или доли собственности.

После уплаты налога на имущество соарендаторы могут вычесть этот платеж из своих налоговых деклараций. Если в налоговой юрисдикции применяется солидарная ответственность, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую он внес. В округах, которые не следуют этой процедуре, они могут вычесть процент от общей суммы налога до уровня своего владения.

Аренда в общем и совместном аренде

Хотя это звучит похоже, совместная аренда несколько отличается от совместной аренды.

При совместной аренде арендаторы получают равные доли имущества по одному и тому же документу в одно и то же время, и добавление или удаление любого члена группы имеет гораздо большее значение. В соглашениях TIC смена участников не нарушает соглашение; при совместной аренде соглашение расторгается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить остальных, технически недвижимость должна быть продана, а вырученные средства поровну распределены между владельцами. Члены совместной аренды также могут использовать юридический иск о разделе для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы выдержать такое разделение.

Смерть совместного арендатора

Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из соквартирантов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC позволяют переходить собственность как часть имущества владельца. Однако по договору совместной аренды право собственности переходит к оставшемуся в живых собственнику.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматических прав наследования. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общей доле принадлежит их имуществу. И наоборот, с совместными арендаторами интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, когда домом владеют четыре сожительства, а один из них умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную одну треть доли четверти имущества умершего.

Брак и собственность

Некоторые штаты устанавливают совместную аренду в качестве собственности по умолчанию для супружеских пар, в то время как в других используется модель совместной аренды. Третья модель, используемая в некоторых штатах, представляет собой полную аренду , при которой каждый супруг имеет равный и неделимый интерес к собственности.

Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте,. правоустанавливающем документе или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Плюсы и минусы совместной аренды

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может облегчить выход на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости может быть дешевле, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие участники.

Однако при залоге имущества в качестве общих арендаторов, как правило, все заемщики подписывают документы. Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков перестанут вносить взносы в платеж по ипотеке, другие заемщики все равно должны покрывать платежи, чтобы избежать потери права выкупа.

Возможность использовать завещание для назначения бенефициаров собственности дает соарендатору контроль над своей долей. Если соарендатор умирает без завещания, его доля в собственности будет передана по завещанию — дорогостоящее событие как с точки зрения времени, так и денег.

Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем они не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая нежелающих соарендаторов продавать или делить имущество.

ТТТ

Пример общей аренды

Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая совместное владение,. товарищество, совместную аренду и совместную аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию для лиц, не состоящих в браке, или лиц, которые совместно приобретают собственность. В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или договоре прямо не указано иное, например, создание партнерства или совместной аренды.

По данным SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении, TIC является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско. Они утверждают, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиума на договор совместной аренды — становится все более популярным и в других частях Калифорнии, включая Окленд, Беркли, Санта-Монику, Голливуд, Лагуна-Бич, Сан-Диего. , а также в округах Марин и Сонома.

Особенности

• Долевые арендаторы могут завещать свою долю имущества кому угодно после своей смерти.

• Долевая аренда (TIC) – это соглашение, при котором два или более человека имеют доли собственности в собственности.

• Совместная аренда значительно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

• Совместные арендаторы могут владеть разными процентами собственности.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Какие права на право совместной аренды (TIC) дает владельцам?

Общая аренда (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более стороны совместно владеют частью недвижимого имущества, например, зданием или земельным участком. Детали договоренности этих сторон будут различаться от одного случая к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя за собой право передать свою долю собственности своим наследникам.

В чем разница между TIC и совместной арендой?

TIC и совместная аренда — схожие понятия, поскольку они оба относятся к ситуациям, в которых две или более сторон желают совместно владеть недвижимостью. Основное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одной из сторон необходимо продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, но в ситуации совместной аренды продажа приведет к расторжению соглашения.

Что происходит, когда умирает один из арендаторов?

Одним из преимуществ ТИЦ является то, что он способен выдержать сценарий, при котором погибает один из жильцов. В этой ситуации доля собственности ныне покойного арендатора будет передана в собственность этого арендатора. Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Тем временем любые оставшиеся в живых арендаторы смогут продолжать владеть и занимать недвижимость. Напротив, если смерть соарендатора произошла в договоре о совместной аренде, оставшийся в живых арендатор или арендаторы автоматически унаследовали бы долю собственности умершего.