Fælles lejemål (TIC)
Hvad er fælles lejemål (TIC)?
Fælles lejemål (TIC) er en ordning, hvor to eller flere personer deler ejendomsretten til en ejendom eller et stykke jord. Hver uafhængig ejer kan kontrollere en lige stor eller forskellig procentdel af den samlede ejendom, som kan være kommerciel eller bolig. Når en fælles lejer dør, overgår deres andel af ejendommen til deres bo; de har ret til at overlade det til enhver modtager,. de vælger.
Hvordan Tenancy in Common (TIC) fungerer
Når to eller flere personer ejer ejendom som lejere i fællesskab (TIC), har de alle ligelige interesser og privilegier i alle områder af den pågældende ejendom. Dog kan medlejerne have en anden andel af ejerandele. For eksempel kan Sarah og Debbie hver ejer 25% af en ejendom, mens Leticia ejer 50%.
Lejemål i fælles overenskomster kan til enhver tid oprettes. Så en person kan udvikle en interesse i en ejendom år efter, at de andre medlemmer har indgået en fælles lejekontrakt. Vender vi tilbage til eksemplet ovenfor, kan vi sige, at Sarah og Leticia oprindeligt ejede 50 % af ejendommen hver. På et tidspunkt besluttede Sarah at bringe Debbie med i arrangementet og dele hendes 50%-del med hende. Det skabte en gruppe af TIC'er med en 25/25/50 split.
Medlemmerne af aftalen kan også selvstændigt sælge eller låne mod deres del af ejerskabet.
Mens procentdelen af ejendommen, der ejes, varierer, kan en lejer i fællesskab ikke kræve ejerskab til nogen bestemt del af ejendommen.
Afhændelse af et lejemål i fællesskab
En eller flere medlejere kan udkøbe andre medlemmer for at opløse lejemålet i fællesskab. Hvis medlejerne udvikler modsatrettede interesser eller anvisninger for ejendommens anvendelse eller forbedring, eller de ønsker at sælge ejendommen, skal de indgå en fælles aftale om at komme videre. I tilfælde, hvor en forståelse ikke kan opnås, kan en opdelingshandling finde sted. Delingen kan være frivillig eller retsbestemt, afhængig af hvor godt medlejerne arbejder sammen.
I en retssag vil en domstol opdele ejendommen mellem lejemålet i fælles medlemmer, hvilket giver hvert medlem mulighed for at gå videre adskilt fra andre medlemmer. Kendt som en naturalieopdeling er det den mest direkte måde at opdele ejendommen på og er normalt den metode, der bruges, når medlejere ikke er modstridende.
Hvis medlejerne nægter at samarbejde, kan de overveje at indgå en opdeling af ejendommen ved salg. I dette tilfælde sælges beholdningen, og provenuet fordeles mellem medlejerne efter deres respektive interesser i ejendommen.
Ejendomsskatter med lejemål til fælles
Fordi en fælles lejekontrakt ikke lovligt deler en jord eller ejendom, vil de fleste skattejurisdiktioner ikke særskilt tildele hver ejer en proportional ejendomsskatteregning baseret på deres ejerskabsprocent. Oftest modtager lejerne i fællesskab en enkelt ejendomsskatteregning.
I mange jurisdiktioner pålægger en fælles lejekontrakt medlejerne solidarisk hæftelse. Denne bestemmelse betyder, at hver af de selvstændige ejere kan hæfte for ejendomsskatten op til det fulde beløb af vurderingen. Ansvaret gælder for hver enkelt ejer uanset niveau eller procentdel af ejerskabet.
Når ejendomsskatten er betalt, kan medlejere trække denne betaling fra deres indkomstskat. Hvis skattejurisdiktionen fulgte solidarisk hæftelse, kan hver medlejer fratrække det beløb, de har bidraget med. I amter, der ikke følger denne procedure, kan de fratrække en procentdel af den samlede skat op til deres ejerskabsniveau.
Fælles lejemål kontra fælles lejemål
Selvom de lyder ens, adskiller fællesleje sig på flere måder fra et fælles lejemål.
I et fælles lejemål opnår lejere lige store andele af en ejendom med samme skøde på samme tid, og tilføjelser eller fjernelser af ethvert medlem af gruppen er meget mere væsentlige. I TIC-aftaler bryder ændringen af medlemmer ikke overenskomsten; ved fælles lejemål brydes aftalen, hvis nogen af medlemmerne ønsker at sælge deres andel.
Hvis f.eks. en eller flere medlejere ønsker at udkøbe de øvrige, skal ejendommen teknisk set sælges og provenuet fordeles ligeligt mellem ejerne. Fælleslejemedlemmer kan også bruge den juridiske skillesag til at adskille ejendommen, hvis bedriften er stor nok til at rumme denne adskillelse.
En fælles lejers død
En anden væsentlig forskel opstår i tilfælde af en medlejers død. Som tidligere nævnt tillader TIC-aftaler overdragelse af ejendom som en del af ejerens ejendom. I en fælles lejekontrakt overgår ejendommens ejendomsret dog til den efterlevende ejer.
Med andre ord har lejere i fællesskab ingen automatiske efterladterettigheder. Medmindre afdøde medlemmers sidste testamente præciserer, at deres interesse i ejendommen skal deles mellem de efterladte ejere, hører en afdød lejer i fælles interesse til deres bo. Omvendt overgår den afdøde ejers interesse ved fælles lejere automatisk til de efterlevende ejere. Når f.eks. fire fælleslejere ejer en bolig, og en lejer dør, ender hver af de tre efterladte med yderligere en tredjedel af afdødes fjerdedel af ejendommen.
Ægteskab og ejendomsret
Nogle stater sætter fælles lejemål som standard ejendomsejerskab for ægtepar, mens andre bruger lejemålet i fælleseje-modellen. En tredje model, der bruges i nogle stater, er et lejemål i sin helhed,. hvor hver ægtefælle har en ligelig og udelt interesse i ejendommen.
Fælles kontraktvilkår for lejere er detaljeret i skødet,. ejendomsretten eller andre juridisk bindende dokumenter om ejendomsbesiddelse.
Fordele og ulemper ved et lejemål til fælles
At købe bolig med et familiemedlem, en ven eller en samarbejdspartner som lejere i fællesskab kan gøre det lettere at komme ind på ejendomsmarkedet. Fordi indskud og betalinger er opdelt, kan køb og vedligeholdelse af ejendommen være billigere, end det ville være for en enkeltperson. Derudover kan lånekapaciteten strømlines, hvis en ejer har en større indkomst eller bedre økonomisk forankring end de andre medlemmer.
Men når man belåner ejendom som lejere i fællesskab, underskriver typisk alle låntagere dokumenterne. Da alle medlemmer underskriver pantebreve, kan långiveren i tilfælde af misligholdelse beslaglægge beholdningen fra alle gruppemedlemmer. Også selvom en eller flere låntagere ophører med at give bidrag til realkreditlånet, skal de øvrige låntagere stadig dække betalingerne for at undgå tvangsauktion.
Muligheden for at bruge et testamente til at udpege begunstigede til ejendommen giver medlejeren kontrol over deres andel. Hvis en medlejer dør uden testamente, vil deres interesse i ejendommen gå gennem skifte - en bekostelig begivenhed både i form af tid og penge.
Også de resterende medlejere kan opleve, at de nu ejer ejendommen med en, de ikke kender, eller som de ikke er enige med. Denne nye medlejer kan indgive en opdelingssag, hvilket tvinger uvillige medlejere til at sælge eller opdele ejendommen.
TTT
Eksempel på fælles lejemål
Californien tillader fire typer medejerskab, der omfatter fælles ejendom,. partnerskab, fælles lejemål og fælles lejemål. TIC er dog standardformen blandt ugifte parter eller enkeltpersoner, der sammen erhverver ejendom. I Californien har disse ejere status som lejere til fælles, medmindre deres aftale eller kontrakt udtrykkeligt angiver andet, såsom oprettelse af et partnerskab eller fælles lejemål.
En TIC er en af de mest almindelige typer af boligejerskab i San Francisco, ifølge SirkinLaw, et San Francisco ejendomsadvokatfirma med speciale i medejerskab. De fastholder, at TIC-konverteringer - ændringen af ejerskabsstrukturen for ejerlejlighedsejendomme til en fælles lejekontrakt - også er blevet mere og mere populær i andre dele af Californien, herunder Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , og i hele Marin og Sonoma amter.
Højdepunkter
Fælles lejere kan testamentere deres andel af ejendommen til enhver ved deres død.
Fælles lejemål (TIC) er en ordning, hvor to eller flere personer har ejerandele i en ejendom.
Fælles lejemål adskiller sig væsentligt fra et fælleslejemål, især hvad angår efterladterettigheder og graden af ejerskab hver enkelt lejer har.
Fælles lejere kan eje forskellige procentdele af ejendommen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad giver Tenancy in Common (TIC) ejerne ret til at gøre?
Fælles lejemål (TIC) refererer til en juridisk ordning, hvor to eller flere parter i fællesskab ejer et stykke fast ejendom, såsom en bygning eller et stykke jord. Detaljerne i disse parters arrangement vil variere fra den ene sag til den næste, afhængigt af deres individuelle købskontrakter og juridiske aftaler. Men det vigtigste ved en TIC er, at begge parter kan sælge deres andel af ejendommen, samtidig med at de forbeholder sig retten til at videregive deres andel af ejendommen til deres arvinger.
Hvad er forskellen mellem en TIC og fælles lejemål?
En TIC og et fælles lejemål er lignende begreber, idet de begge refererer til situationer, hvor to eller flere parter ønsker at eje ejendom sammen. Den største forskel mellem dem er, hvordan parterne håndterer en situation, hvor den ene part skal sælge deres andel af ejerskabet. I en TIC kan hver af parterne til enhver tid sælge deres andel, men i en situation med fælles lejemål vil salget føre til, at aftalen ophører.
Hvad sker der, når en af de fælles lejere dør?
En af fordelene ved en TIC er, at den er i stand til at modstå et scenario, hvor en af lejerne dør. I den situation ville ejerandelen af den nu afdøde lejer blive overført til denne lejers bo. Det ville så blive håndteret i overensstemmelse med den afdøde lejers testamente. I mellemtiden vil eventuelle overlevende lejere frit kunne fortsætte med at eje og besætte ejendommen. Hvis en medlejers død derimod skulle ske i en fælles lejeaftale, ville den eller de efterladte lejere automatisk arve afdødes ejerandel.
