Yhteinen vuokrasopimus (TIC)
Mikä on yhteinen vuokrasopimus (TIC)?
Yhteinen vuokrasopimus (TIC) on järjestely, jossa kaksi tai useampi henkilö jakaa omistusoikeuden kiinteistöön tai maa-alueeseen. Jokainen riippumaton omistaja voi hallita yhtä tai eri prosenttiosuutta koko kiinteistöstä, joka voi olla liike- tai asuinrakennus. Kun yhteinen vuokralainen kuolee, hänen osuutensa omaisuudesta siirtyy hänen omaisuuteensa; heillä on oikeus jättää se mille tahansa valitsemalleen edunsaajalle.
Miten yhteinen vuokrasopimus (TIC) toimii
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa kiinteistön yhteisenä vuokralaisina (TIC), heillä kaikilla on oikeudenmukaiset edut ja etuoikeudet kaikilla kiinteistön alueilla. Yhteisvuokralaisilla voi kuitenkin olla erilainen omistusosuus. Esimerkiksi Sarah ja Debbie voivat kumpikin omistaa 25 % kiinteistöstä, kun taas Leticia omistaa 50 %.
Vuokrasopimus yhteisillä sopimuksilla voidaan solmia milloin tahansa. Yksilöllä voi siis syntyä kiinnostus kiinteistöön vuosia sen jälkeen, kun muut jäsenet ovat solmineet yhteisen vuokrasopimuksen. Palataksemme yllä olevaan esimerkkiin, voisimme sanoa, että Sarah ja Leticia omistivat alun perin kumpikin 50 % kiinteistöstä. Jossain vaiheessa Sarah päätti ottaa Debbien mukaan järjestelyyn ja jakoi 50 % osuutensa hänen kanssaan. Tämä loi TIC-ryhmän, jonka jako oli 25/25/50.
Sopimuksen jäsenet voivat myös itsenäisesti myydä tai lainata omistusosuuttaan vastaan.
Vaikka kiinteistön omistusosuus vaihtelee, yhteinen vuokralainen ei voi vaatia omistusoikeutta mihinkään tiettyyn kiinteistön osaan.
Yhteisen vuokrasuhteen luopuminen
Yksi tai useampi vuokralainen voi ostaa muita jäseniä purkaakseen yhteisen vuokrasuhteen. Jos yhteisvuokralaisilla syntyy vastakkaisia intressejä tai suuntauksia kiinteistön käyttöön tai parantamiseen tai he haluavat myydä kiinteistön, heidän tulee sopia yhteisestä sopimuksesta eteenpäin. Tapauksissa, joissa yhteisymmärrykseen ei päästä, voidaan suorittaa osiointitoiminto. Jakotoimi voi olla vapaaehtoinen tai tuomioistuimen määräämä riippuen siitä, kuinka hyvin vuokralaiset toimivat yhdessä.
Oikeudellisessa jakomenettelyssä tuomioistuin jakaa kiinteistön yhteisten jäsenten vuokrasuhteiden kesken, jolloin jokainen jäsen voi siirtyä eteenpäin erillään muista jäsenistä. Se tunnetaan luontoissuorituksena, ja se on suorin tapa jakaa omaisuus ja sitä käytetään yleensä silloin, kun vuokralaiset eivät ole vastakkaisia.
Jos osavuokralaiset kieltäytyvät yhteistyöstä, he voivat harkita kiinteistön jakamista myymällä. Tällöin omistusosuus myydään ja tuotto jaetaan yhteisvuokralaisten kesken heidän omistusosuutensa mukaan.
Kiinteistöverot yhteisten vuokrasuhteiden kanssa
Koska yhteisellä sopimuksella tehty vuokrasopimus ei jaa laillisesti tonttia tai omaisuutta, useimmat veroalueet eivät määritä erikseen kullekin omistajalle suhteellista kiinteistöverolaskua heidän omistusosuutensa perusteella. Useimmiten yhteiset vuokralaiset saavat yhden kiinteistöverolaskun.
Monilla lainkäyttöalueilla yhteisellä sopimuksella tehty vuokrasopimus asettaa yhteisvastuun vuokralaisille. Tämä ehto tarkoittaa, että jokainen riippumaton omistaja voi olla velvollinen maksamaan kiinteistöveroa verotuksen täysimääräiseen määrään asti. Vastuu koskee jokaista omistajaa riippumatta omistusosuuden tasosta tai prosenttiosuudesta.
Kun kiinteistövero on maksettu, yhteisvuokralaiset voivat vähentää sen tuloveroilmoituksestaan. Jos verotusalue noudatti yhteisvastuuta, jokainen vuokralainen voi vähentää maksamansa summan. Maakunnissa, jotka eivät noudata tätä menettelyä, he voivat vähentää prosenttiosuuden kokonaisverosta omistusasteeseensa asti.
Yhteinen vuokrasuhde vs. yhteisvuokra
Vaikka ne kuulostavat samanlaisilta, yhteinen vuokrasuhde eroaa monella tapaa yhteisestä vuokrasuhteesta.
Yhteisvuokrasopimuksessa vuokralaiset saavat samaan aikaan saman osuuden kiinteistöstä samalla sopimuksella, ja minkä tahansa ryhmän jäsenen lisäykset tai muutot ovat paljon merkittävämpiä. TIC-sopimuksissa jäsenmuutos ei riko sopimusta; yhteisellä vuokrasuhteella sopimus puretaan, jos joku jäsenistä haluaa myydä osuutensa.
Jos esimerkiksi yksi tai useampi yhteisvuokralainen haluaa ostaa muut pois, kiinteistö on teknisesti myytävä ja tuotto jaettava tasapuolisesti omistajien kesken. Yhteisvuokrajäsenet voivat myös käyttää oikeudellista osiointitoimea kiinteistön erottamiseen, jos omistus on riittävän suuri tähän erottamiseen.
Yhteisvuokralaisen kuolema
Toinen olennainen ero ilmenee yhden vuokralaisen kuolemassa. Kuten aiemmin mainittiin, TIC-sopimukset mahdollistavat omaisuuden siirron osaksi omistajan omaisuutta. Yhteisvuokrasopimuksessa kiinteistön omistusoikeus siirtyy kuitenkin eloonjääneelle omistajalle.
Toisin sanoen yhteisillä vuokralaisilla ei ole automaattista perhe-oikeutta. Ellei edesmenneen jäsenen viimeisessä testamentissa määrätä, että hänen omistuksensa kiinteistöstä jaetaan eloon jääneiden omistajien kesken, kuollut vuokralainen yhteisvastuussa kuuluu hänen kuolinpesään. Sitä vastoin yhteisten vuokralaisten kanssa kuolleen omistajan omistusosuus siirtyy automaattisesti elossa oleville omistajille. Esimerkiksi kun neljä yhteisvuokralaista omistaa kodin ja yksi vuokralainen kuolee, kukin kolmesta eloonjääneestä saa ylimääräisen kolmanneksen vainajan omaisuudesta.
Avioliitto ja omaisuuden omistus
Jotkut osavaltiot asettavat yhteisen vuokrasuhteen avioparien oletusomaisuudeksi, kun taas toiset käyttävät vuokrasopimusta yhteisomistuksessa. Kolmas malli, jota käytetään joissakin osavaltioissa, on koko vuokrasopimus , jossa kummallakin puolisolla on yhtäläinen ja jakamaton intressi omaisuuteen.
Yhteisten vuokralaisten sopimusehdot on kuvattu asiakirjassa,. omistusoikeudessa tai muissa laillisesti sitovissa kiinteistön omistusasiakirjoissa.
Vuokrasopimuksen yhteiset edut ja haitat
Asunnon ostaminen yhdessä perheenjäsenen, ystävän tai liikekumppanin kanssa voi helpottaa kiinteistömarkkinoille pääsyä. Koska talletukset ja maksut on jaettu, kiinteistön ostaminen ja ylläpito voi olla halvempaa kuin yksityishenkilölle. Lisäksi lainanottokykyä voidaan keventää, jos yhdellä omistajalla on suurempi tulo tai parempi taloudellinen asema kuin muilla jäsenillä.
Kiinnitettäessä omaisuutta yhteisinä vuokralaisina, yleensä kaikki lainaajat allekirjoittavat asiakirjat. Koska kaikki jäsenet allekirjoittavat kiinnitysasiakirjat, lainanantaja voi laiminlyönnin tapauksessa takavarikoida omistukset kaikilta ryhmän jäseniltä. Lisäksi, vaikka yksi tai useampi lainanottaja lakkaisi maksamasta asuntolainan maksua, muiden lainanottajien on silti katettava maksut ulosmittauksen välttämiseksi.
Mahdollisuus käyttää testamenttia edunsaajien nimeämiseen kiinteistöön antaa yhteisvuokralaiselle määräysvallan omaan osuuteensa. Jos toinen vuokralainen kuolee ilman testamenttia, hänen kiinnostuksensa asuntoon menee testamentin läpi – se on kallis tapahtuma sekä ajan että rahan kannalta.
Jäljelle jäävät yhteisvuokralaiset voivat myös huomata omistavansa kiinteistön sellaisen henkilön kanssa, jota he eivät tunne tai jonka kanssa he eivät ole samaa mieltä. Tämä uusi yhteisvuokralainen voi tehdä osituskanteen, joka pakottaa haluttomat yhteisvuokralaiset myymään tai jakamaan kiinteistön.
TTT
Esimerkki yhteisestä vuokrasuhteesta
Kalifornia sallii neljän tyyppisen yhteisomistuksen, jotka sisältävät yhteisomaisuuden,. kumppanuuden, yhteisvuokrauksen ja yhteisen vuokrasuhteen. TIC on kuitenkin oletusmuoto naimattomien tai yhdessä omaisuutta hankkivien henkilöiden keskuudessa. Kaliforniassa näillä omistajilla on yhteinen vuokralaisten asema, ellei heidän sopimuksessaan toisin mainita, kuten kumppanuuden tai yhteisen vuokrasuhteen perustaminen.
TIC on yksi yleisimmistä asunnon tyypeistä San Franciscossa, sanoo SirkinLaw, San Franciscon kiinteistöalan lakitoimisto, joka on erikoistunut yhteisomistukseen. He väittävät, että TIC-muunnokset – asuntojen omistusrakenteen muuttaminen yhteiseksi vuokrasopimukseksi – ovat tulleet yhä suositummiksi myös muualla Kaliforniassa, mukaan lukien Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego. ja kaikkialla Marinin ja Sonoman läänissä.
Kohokohdat
Yhteiset vuokralaiset voivat kuollessaan testamentata osuutensa kiinteistöstä kenelle tahansa.
Yhteinen vuokrasopimus (TIC) on järjestely, jossa kahdella tai useammalla henkilöllä on omistusosuuksia kiinteistöön.
Yhteinen vuokrasuhde eroaa merkittävästi yhteisestä vuokrasuhteesta erityisesti perhe-oikeuden ja kunkin vuokralaisen omistusasteen osalta.
Yhteiset vuokralaiset voivat omistaa eri prosenttiosuuksia kiinteistöstä.
UKK
Mitä yhteinen vuokrasopimus (TIC) oikeuttaa omistajat tekemään?
Yhteinen vuokrasopimus (TIC) tarkoittaa oikeudellista järjestelyä, jossa kaksi tai useampi osapuoli omistaa yhdessä kiinteistön, kuten rakennuksen tai tontin. Näiden osapuolten järjestelyn yksityiskohdat vaihtelevat tapauskohtaisesti riippuen heidän yksittäisistä ostosopimuksistaan ja laillisista sopimuksistaan. Mutta TIC:n keskeinen piirre on, että kumpi tahansa osapuoli voi myydä osuutensa omaisuudesta ja pidättää samalla oikeuden siirtää osuutensa omaisuudesta perillisilleen.
Mitä eroa on TIC:n ja yhteisvuokrauksen välillä?
TIC ja yhteisvuokra ovat samanlaisia käsitteitä, sillä ne molemmat viittaavat tilanteisiin, joissa kaksi tai useampi osapuoli haluaa omistaa kiinteistön yhdessä. Suurin ero niiden välillä on siinä, miten osapuolet suhtautuvat tilanteeseen, jossa toisen osapuolen on myytävä omistusosuutensa. TIC:ssä kumpi tahansa osapuoli voi myydä osuutensa milloin tahansa, mutta yhteisvuokratilanteessa myynti johtaisi sopimuksen päättymiseen.
Mitä tapahtuu, kun yksi tavallisista vuokralaisista kuolee?
Yksi TIC:n eduista on, että se kestää skenaarion, jossa yksi vuokralaisista kuolee. Tässä tilanteessa kuolleen vuokralaisen omistusosuus siirtyisi tämän vuokralaisen kuolinpesälle. Sen jälkeen se hoidettaisiin kuolleen vuokralaisen tahdon mukaisesti. Sillä välin kaikki elossa olevat vuokralaiset voivat jatkaa kiinteistön omistamista ja hallintaa. Sitä vastoin, jos yhteisvuokralaisen kuolema tapahtuisi yhteisessä vuokrasopimuksessa, eloon jäänyt vuokralainen tai vuokralaiset perisivät automaattisesti vainajan omistusosuuden.
