Tenancy in Common (TIC)
Hvað er sameiginlegt leiguhúsnæði (TIC)?
Sameignarleigu (TIC) er fyrirkomulag þar sem tveir eða fleiri deila eignarrétti á eign eða lóð. Hver sjálfstæður eigandi getur ráðið yfir jöfnu eða mismunandi hlutfalli af heildareigninni, sem getur verið atvinnuhúsnæði eða íbúðarhúsnæði. Þegar sameiginlegur leigutaki deyr, rennur eignarhlutur hans í bú þeirra; þeir eiga rétt á að láta það eftir hvaða bótaþega sem þeir kjósa.
Hvernig Tenancy in Common (TIC) virkar
Þegar tveir eða fleiri eiga eignir sem leigjendur sameiginlega (TIC), hafa þeir allir sanngjarna hagsmuni og forréttindi á öllum sviðum þeirrar eignar. Hins vegar geta meðleigendur haft mismunandi eignarhlutdeild. Sem dæmi má nefna að Sarah og Debbie eiga hvort um sig 25% af eign á meðan Leticia á 50%.
Húsaleigu í sameiginlegum samningum er hægt að stofna hvenær sem er. Þannig að einstaklingur gæti þróað með sér áhuga á eign árum eftir að aðrir félagsmenn hafa gert sameiginlega leigusamning. Ef við snúum aftur að dæminu hér að ofan gætum við sagt að Sarah og Leticia áttu upprunalega 50% eignarinnar hvor. Á einhverjum tímapunkti ákvað Sarah að taka Debbie inn í fyrirkomulagið og skipta 50% hlutanum með henni. Það skapaði hóp TICs með 25/25/50 skiptingu.
Aðilar samningsins geta einnig sjálfstætt selt eða tekið lán gegn eignarhlut sínum.
Þótt hlutfall eignarinnar sé breytilegt, getur leigjandi sameiginlegur ekki krafist eignarhalds á neinum ákveðnum hluta eignarinnar.
Að ráðstafa leiguhúsnæði í sameign
Einn eða fleiri meðleigjendur geta keypt út aðra félagsmenn til að slíta leigusamningi í sameiningu. Ef meðleigjendur þróa andstæða hagsmuni eða stefnu um nýtingu eða endurbætur eignarinnar, eða þeir vilja selja eignina, verða þeir að koma sér saman um að komast áfram. Í þeim tilvikum þar sem ekki næst skilningur getur skipting átt sér stað. Skiptingin getur verið valfrjáls eða dæmd fyrir dómi, allt eftir því hversu vel meðleigjendur vinna saman.
Í lögfræðilegu skiptingarferli mun dómstóll skipta eigninni á milli leigusamninga í sameiginlegum félagsmönnum, sem gerir hverjum félagsmanni kleift að halda áfram aðskilið frá öðrum félagsmönnum. Þekkt sem skipting í fríðu, það er beinasta leiðin til að skipta eigninni og er venjulega sú aðferð sem notuð er þegar meðleigjendur eru ekki andstæðingar.
Ef meðleigjendur neita að vinna saman geta þeir íhugað að ganga inn í skiptingu eignarinnar með sölu. Í þessu tilviki er eignarhluturinn seldur og andvirðinu skipt á meðleigjendur eftir hagsmunum þeirra í eigninni.
Fasteignaskattar með leigusamningi sameiginlega
Vegna þess að leigusamningur skiptir ekki löglega upp lóð eða eign, munu flestar skattalögsagnarumdæmi ekki úthluta hverjum eiganda sérstaklega hlutfallslegan eignarskattsreikning miðað við eignarhlutfall þeirra. Oftast fá leigjendur sameiginlega einn reikning fasteignaskatts .
Í mörgum lögsagnarumdæmum leggur leigusamningur sameiginlega ábyrgð á meðleigjendum. Þetta ákvæði felur í sér að sérhver sjálfstæðra eigenda getur borið fasteignaskatt að fullu álagningu. Ábyrgðin nær til hvers eiganda óháð eignarstigi eða hlutfalli.
Þegar fasteignaskatturinn hefur verið greiddur geta meðleigjendur dregið þá greiðslu frá tekjuskattsskýrslum sínum. Ef skattlagningarlögsagan fylgdi sameiginlegri ábyrgð getur hver meðleigjandi dregið frá upphæðina sem hann lagði til. Í sýslum sem fylgja ekki þessari aðferð geta þau dregið frá prósentu af heildarskatti upp að eignarstigi.
Sameiginleg leiga vs sameiginleg leiga
sameiginleg leigusamningur á margan hátt frábrugðinn sameiginlegri leigu .
Í sameiginlegu leiguhúsnæði fá leigjendur jafnan hlut í fasteign með sama gerningi á sama tíma og viðbætur eða brottrekstur hvers meðlims hópsins eru mun mikilvægari. Í TIC samningum brýtur breytingin á félagsmönnum ekki samninginn; með sameiginlegri leigu er samningurinn rofinn ef einhver félagsmanna vill selja hlut sinn.
Til dæmis, ef einn eða fleiri meðleigjendur vilja kaupa hina út, þarf tæknilega séð að selja eignina og dreifa andvirðinu jafnt á milli eigenda. Sameignarfélagar geta einnig notað lagalega skiptingaraðgerðina til að aðskilja eignina ef eignarhluturinn er nógu stór til að rúma þennan aðskilnað.
Andlát sameiginlegs leigjanda
Annar verulegur munur á sér stað ef einn meðleigjanda deyr. Eins og fyrr segir leyfa TIC samningar að eignir verði hluti af búi eiganda. Hins vegar, í sameignarsamningi, færist eignarréttur eignarinnar til eftirlifandi eiganda.
Með öðrum orðum, sameiginlegir leigjendur hafa engan sjálfvirkan rétt til að lifa af. Nema í erfðaskrá hins látna félagsmanns að skipta skuli hlutum þeirra í eigninni á eftirlifandi eigendur, þá tilheyrir látinn leigutaki í hagsmunum bús þeirra. Á hinn bóginn, með sameiginlegum leigjendum, eru vextir hins látna eiganda sjálfkrafa færðir til eftirlifandi eigenda. Til dæmis, þegar fjórir sameiginlegir leigjendur eiga heimili og einn leigjandi deyr, endar hver hinna þriggja eftirlifandi með þriðjungshlut til viðbótar af fjórðungi hins látna.
Hjónaband og eignarhald
Sum ríki setja sameiginlega leigu sem sjálfgefið eignarhald fyrir hjón, á meðan önnur nota leiguna í sameignarlíkani. Þriðja líkanið, sem notað er í sumum ríkjum, er leigusamningur í heild,. þar sem hvor maki hefur jafnan og óskiptan hlut í eigninni.
Samningsskilmálar sameiginlegra leigjenda eru ítarlegir í kaupsamningi,. eignarrétti eða öðrum lagalega bindandi eignarhaldsskjölum.
Kostir og gallar leigusamnings sameiginlega
Að kaupa heimili með fjölskyldumeðlim, vini eða viðskiptafélaga sem leigjendur sameiginlega getur auðveldað inngöngu á fasteignamarkaðinn. Vegna þess að innlánum og greiðslum er skipt getur kaup og viðhald eignarinnar verið ódýrara en það væri fyrir einstakling. Að auki getur lántökugeta verið hagrætt ef einn eigandi hefur meiri tekjur eða betri fjárhagsstöðu en aðrir aðilar.
Hins vegar, þegar veðsetja eignir sem leigjendur sameiginlega, skrifa venjulega allir lántakendur undir skjölin. Þar sem allir félagsmenn undirrita veðskjöl, ef um vanskil er að ræða,. getur lánveitandi lagt hald á eignarhlutinn af öllum hópmeðlimum. Jafnframt, jafnvel þó að einn eða fleiri lántakendur hætti að veita framlög til veðgreiðslu, verða hinir lántakendur samt að standa straum af greiðslunum til að forðast fjárnám.
Möguleikinn á að nota erfðaskrá til að tilnefna rétthafa eignarinnar gefur meðleigjanda yfirráð yfir hlut sínum. Ef meðleigjandi deyr án erfðaskrár mun áhugi þeirra á eigninni fara í gegnum skilorð — kostnaðarsamur atburður bæði hvað varðar tíma og peninga.
Einnig gætu meðleigjendur sem eftir eru komist að því að þeir eiga eignina núna með einhverjum sem þeir þekkja ekki eða eru ekki sammála. Þessi nýi meðleigjandi getur lagt fram skiptingu, sem neyðir óvilja meðleigjendur til að selja eða skipta eigninni.
TTT
Dæmi um sameiginlegt leiguhúsnæði
Kalifornía leyfir fjórar tegundir sameignarhalds sem fela í sér samfélagseign,. samstarf, sameiginlega leigu og leigu. Hins vegar er TIC sjálfgefið form meðal ógiftra aðila eða einstaklinga sem saman eignast eign. Í Kaliforníu hafa þessir eigendur stöðu leigjenda sameiginlega nema samningur þeirra eða samningur kveði skýrt á um annað, svo sem að stofna sameignarfélag eða sameiginlega leigu.
TIC er ein algengasta tegund húseignar í San Francisco, samkvæmt SirkinLaw, San Francisco fasteignalögfræðistofu sem sérhæfir sig í sameign. Þeir halda því fram að TIC-breytingar - breyting á eignarhaldi íbúðaeigna í sameiginlegt leigufyrirkomulag - hafi orðið sífellt vinsælli í öðrum hlutum Kaliforníu líka, þar á meðal Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , og um Marin og Sonoma sýslur.
Hápunktar
Sameiginlegir leigjendur geta ánafnað hverjum sem er hlut sinn í eigninni við andlát þeirra.
Sameignarleigusamningur (TIC) er fyrirkomulag þar sem tveir eða fleiri eiga eignarhald á fasteign.
Sameiginleg leigutaka er verulega frábrugðin sameiginlegri leigu, sérstaklega hvað varðar eftirlifunarrétt og eignarhald hvers leigjandi.
Sameiginlegir leigjendur geta átt mismunandi hlutfall af eigninni.
Algengar spurningar
Hvað veitir sameiginlegur leiguréttur (TIC) eigendum rétt á að gera?
Sameiginleg leigusamningur (TIC) vísar til lagafyrirkomulags þar sem tveir eða fleiri aðilar eiga sameiginlega fasteign, svo sem byggingu eða lóð. Nákvæmt fyrirkomulag þessara aðila væri mismunandi eftir einstökum kaupsamningum og lagalegum samningum. En lykilatriðið í TIC er að hvor aðili getur selt hlut sinn í eigninni á sama tíma og áskilur sér rétt til að framselja hlut sinn í eigninni til erfingja sinna.
Hver er munurinn á TIC og sameiginlegri leigu?
TIC og sameiginlegt leiguhúsnæði eru svipuð hugtök að því leyti að þau vísa bæði til aðstæðna þar sem tveir eða fleiri aðilar vilja eiga eign saman. Helsti munurinn á þeim er hvernig aðilar taka á aðstæðum þar sem einn aðili þarf að selja eignarhlut sinn. Í TIC getur hvor aðili selt hlut sinn hvenær sem er, en í sameiginlegu leiguástandi myndi salan leiða til enda samningsins.
Hvað gerist þegar einn af leigjendum sameiginlega deyr?
Einn af kostum TIC er að hann er fær um að standast atburðarás þar sem einn af leigjendum deyr. Í þeirri stöðu myndi eignarhlutur hins nú látna leigjanda skila sér í bú þess leigjanda. Það yrði þá meðhöndlað í samræmi við erfðaskrá hins látna leigjanda. Í millitíðinni væri öllum eftirlifandi leigjendum frjálst að halda áfram að eiga og umráða eignina. Aftur á móti, ef andlát meðleiganda ætti sér stað í sameiginlegu leigusamningi, myndi eftirlifandi leigjandi eða leigjendur sjálfkrafa erfa eignarhlut hins látna.
