Gemeinsames Mietverhältnis (TIC)

Was ist ein gemeinsames Mietverhältnis (TIC)?

Das gemeinsame Mietverhältnis (TIC) ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen die Eigentumsrechte an einer Immobilie oder einem Grundstück teilen. Jeder unabhängige Eigentümer kann einen gleichen oder unterschiedlichen Prozentsatz des gesamten Eigentums kontrollieren, das gewerblich oder privat sein kann. Wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt, geht sein Anteil an der Immobilie auf seinen Nachlass über; sie haben das Recht, es einem beliebigen Begünstigten ihrer Wahl zu überlassen .

So funktioniert das gemeinsame Mietverhältnis (TIC).

Wenn zwei oder mehr Personen Eigentum als gemeinsame Mieter (TIC) besitzen, haben sie alle gleiche Interessen und Privilegien in allen Bereichen dieses Eigentums. Die Mitmieter können jedoch unterschiedliche Eigentumsanteile haben. Zum Beispiel können Sarah und Debbie jeweils 25 % einer Immobilie besitzen, während Leticia 50 % besitzt.

Mietverhältnisse in Gemeinschaftsverträgen können jederzeit erstellt werden. So kann eine Einzelperson ein Interesse an einer Immobilie entwickeln, nachdem die anderen Mitglieder eine gemeinsame Mietvereinbarung getroffen haben. Um auf das obige Beispiel zurückzukommen, könnten wir sagen, dass Sarah und Leticia ursprünglich jeweils 50 % des Grundstücks besaßen. Irgendwann beschloss Sarah, Debbie in das Arrangement einzubeziehen, und teilte ihren 50-Prozent-Anteil mit ihr. Dadurch entstand eine Gruppe von TICs mit einer Aufteilung von 25/25/50.

Die Mitglieder der Vereinbarung können auch unabhängig voneinander gegen ihren Eigentumsanteil verkaufen oder leihen.

Während der Prozentsatz des Eigentums an der Immobilie variiert, kann ein gemeinsamer Mieter kein Eigentum an einem bestimmten Teil der Immobilie beanspruchen.

Auflösung eines gemeinsamen Mietverhältnisses

Ein oder mehrere Mitbewohner können andere Mitglieder auskaufen, um das gemeinsame Mietverhältnis aufzulösen. Wenn die Mitmieter gegensätzliche Interessen oder Richtungen für die Nutzung oder Verbesserung der Immobilie entwickeln oder die Immobilie verkaufen wollen, müssen sie sich einigen, um voranzukommen. In Fällen, in denen keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Teilungsmaßnahme durchgeführt werden. Die Teilungsklage kann freiwillig oder gerichtlich angeordnet werden, je nachdem, wie gut die Mitbewohner zusammenarbeiten.

In einem gerichtlichen Teilungsverfahren wird ein Gericht das Eigentum unter den Mietverhältnissen in gemeinsamen Mitgliedern aufteilen, so dass jedes Mitglied getrennt von anderen Mitgliedern voranschreiten kann. Bekannt als Sachaufteilung, ist dies der direkteste Weg, um die Immobilie aufzuteilen, und wird normalerweise verwendet, wenn Mitmieter nicht gegnerisch sind.

Wenn die Mitmieter eine Zusammenarbeit ablehnen, können sie erwägen, eine Aufteilung der Immobilie durch Verkauf vorzunehmen. In diesem Fall wird der Bestand verkauft und der Erlös unter den Mitmietern entsprechend ihrer jeweiligen Eigentumsanteile aufgeteilt.

Grundsteuern bei gemeinsamer Miete

Da ein gemeinsamer Mietvertrag ein Grundstück oder Eigentum nicht rechtlich aufteilt, weisen die meisten Steuerhoheiten jedem Eigentümer keine proportionale Grundsteuerrechnung auf der Grundlage ihres Eigentumsprozentsatzes zu. In den meisten Fällen erhalten die gemeinsamen Mieter eine einzige Grundsteuerrechnung.

In vielen Gerichtsbarkeiten erlegt ein Mietverhältnis in gemeinsamer Vereinbarung den Mitmietern eine gesamtschuldnerische Haftung auf. Diese Vorschrift bedeutet, dass jeder der selbstständigen Eigentümer bis zur vollen Höhe der Veranlagung grundsteuerpflichtig sein kann. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer, unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.

Sobald die Grundsteuer bezahlt ist, können Mitbewohner diese Zahlung von ihren Einkommensteuererklärungen abziehen. Wenn das Steuerhoheitsgebiet der gesamtschuldnerischen Haftung folgte, kann jeder Mitbewohner den Betrag, den er eingebracht hat, abziehen. In Bezirken, die dieses Verfahren nicht befolgen, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zu ihrer Eigentumsebene abziehen.

Gemeinsames Mietverhältnis vs. gemeinsames Mietverhältnis

Obwohl sie sich ähnlich anhören, unterscheidet sich das gemeinsame Mietverhältnis in mehrfacher Hinsicht von einem gemeinsamen Mietverhältnis.

Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhalten die Mieter gleichzeitig mit derselben Urkunde gleiche Anteile an einer Immobilie, und das Hinzufügen oder Entfernen eines Mitglieds der Gruppe ist viel bedeutender. In TIC-Vereinbarungen bricht die Änderung der Mitglieder die Vereinbarung nicht; Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis wird die Vereinbarung gebrochen, wenn eines der Mitglieder seinen Anteil verkaufen möchte.

Wenn beispielsweise ein oder mehrere Mitmieter die anderen aufkaufen wollen, muss die Immobilie technisch gesehen verkauft und der Erlös zu gleichen Teilen unter den Eigentümern verteilt werden. Mitmieter können auch die gesetzliche Teilungsmaßnahme nutzen, um das Eigentum zu trennen, wenn der Besitz groß genug ist, um diese Trennung zu ermöglichen.

Tod eines Mitmieters

Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich beim Tod eines Mitbewohners. Wie bereits erwähnt, erlauben TIC-Vereinbarungen die Übertragung von Eigentum als Teil des Nachlasses des Eigentümers. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag geht das Eigentum an der Immobilie jedoch auf den überlebenden Eigentümer über.

Mit anderen Worten, gemeinsame Mieter haben kein automatisches Hinterbliebenenrecht. Sofern der letzte Wille des verstorbenen Mitglieds nicht vorsieht, dass sein Anteil an der Immobilie unter den überlebenden Eigentümern aufgeteilt werden soll, gehört ein verstorbener Mieter im gemeinsamen Interesse zu seinem Nachlass. Umgekehrt geht bei gemeinsamen Mietern der Anteil des verstorbenen Eigentümers automatisch auf die überlebenden Eigentümer über. Wenn beispielsweise vier gemeinsame Mieter ein Haus besitzen und ein Mieter stirbt, erhält jeder der drei Hinterbliebenen einen zusätzlichen Anteil von einem Drittel des Viertels der Immobilie des Verstorbenen.

Ehe und Eigentum

Einige Staaten legen das gemeinsame Mietverhältnis als Standardeigentum für verheiratete Paare fest, während andere das Mietverhältnis im gemeinsamen Eigentumsmodell verwenden. Ein drittes Modell, das in einigen Staaten verwendet wird, ist ein Gesamtmietverhältnis , bei dem jeder Ehegatte ein gleiches und ungeteiltes Eigentumsrecht hat.

Die Vertragsbedingungen für gemeinsame Mieter sind in der Urkunde,. dem Titel oder anderen rechtsverbindlichen Eigentumsdokumenten aufgeführt.

Vor- und Nachteile eines gemeinsamen Mietverhältnisses

Der Kauf eines Hauses mit einem Familienmitglied, Freund oder Geschäftspartner als gemeinsame Mieter kann den Einstieg in den Immobilienmarkt erleichtern. Da Einzahlungen und Zahlungen geteilt werden, können der Kauf und die Instandhaltung der Immobilie günstiger sein als für eine Einzelperson. Darüber hinaus kann die Kreditaufnahmekapazität gestrafft werden, wenn ein Eigentümer ein höheres Einkommen oder eine bessere finanzielle Grundlage als die anderen Mitglieder hat.

Bei der Verpfändung von Immobilien als gemeinsame Mieter unterschreiben jedoch in der Regel alle Kreditnehmer die Dokumente. Da alle Mitglieder Hypothekendokumente unterzeichnen, kann der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls die Bestände aller Gruppenmitglieder beschlagnahmen. Auch wenn ein oder mehrere Kreditnehmer keine Beiträge mehr zur Hypothekenzahlung leisten, müssen die anderen Kreditnehmer die Zahlungen weiterhin leisten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Die Möglichkeit, ein Testament zur Benennung von Begünstigten der Immobilie zu verwenden, gibt dem Mitmieter die Kontrolle über seinen Anteil. Wenn ein Mitmieter ohne Testament stirbt, wird sein Anteil an der Immobilie durch die Erbschaft geprüft – ein kostspieliges Ereignis sowohl in Bezug auf Zeit als auch auf Geld.

Außerdem könnten die verbleibenden Mitbewohner feststellen, dass sie die Immobilie jetzt mit jemandem besitzen, den sie nicht kennen oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Dieser neue Mitmieter kann eine Teilungsklage einreichen und unwillige Mitmieter zwingen, die Immobilie zu verkaufen oder zu teilen.

TTT

Beispiel für ein gemeinsames Mietverhältnis

Kalifornien erlaubt vier Arten von Miteigentum, darunter Gemeinschaftseigentum,. Partnerschaft, gemeinsames Mietverhältnis und gemeinsames Mietverhältnis. TIC ist jedoch die Standardform bei unverheirateten Personen oder Personen, die gemeinsam Eigentum erwerben. In Kalifornien haben diese Eigentümer den Status gemeinsamer Mieter, es sei denn, ihre Vereinbarung oder ihr Vertrag sehen ausdrücklich etwas anderes vor, z. B. die Gründung einer Partnerschaft oder eines gemeinsamen Mietverhältnisses.

Laut SirkinLaw, einer Anwaltskanzlei für Immobilien in San Francisco, die sich auf Miteigentum spezialisiert hat, ist ein TIC eine der häufigsten Arten von Wohneigentum in San Francisco. Sie behaupten, dass TIC-Umwandlungen – die Umwandlung der Eigentumsstruktur von Eigentumswohnungen in ein Mietverhältnis – auch in anderen Teilen Kaliforniens immer beliebter werden, darunter Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , und in den Grafschaften Marin und Sonoma.

Höhepunkte

• Gemeinsame Mieter können ihren Anteil an der Immobilie nach ihrem Tod an jedermann vererben.

• Gemeinsames Mietverhältnis (TIC) ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsanteile an einer Immobilie haben.

• Das gemeinsame Mietverhältnis unterscheidet sich erheblich von einem gemeinsamen Mietverhältnis, insbesondere in Bezug auf die Hinterbliebenenrechte und den Grad der Eigentumsverhältnisse, die jeder Mieter hat.

• Gemeinsame Mieter können unterschiedliche Prozentsätze der Immobilie besitzen.

FAQ

Wozu berechtigt das Mietverhältnis (TIC) die Eigentümer?

Gemeinsames Mietverhältnis (TIC) bezieht sich auf eine rechtliche Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Parteien gemeinsam Eigentum an einer Immobilie besitzen, z. B. einem Gebäude oder einem Grundstück. Die Einzelheiten der Vereinbarung dieser Parteien würden sich von Fall zu Fall unterscheiden, abhängig von ihren individuellen Kaufverträgen und rechtlichen Vereinbarungen. Das Hauptmerkmal eines TIC ist jedoch, dass jede Partei ihren Anteil an der Immobilie verkaufen kann, während sie sich gleichzeitig das Recht vorbehält, ihren Anteil an der Immobilie an ihre Erben weiterzugeben.

Was ist der Unterschied zwischen einem TIC und einem gemeinsamen Mietverhältnis?

Ein TIC und ein gemeinsames Mietverhältnis sind ähnliche Konzepte, da sie sich beide auf Situationen beziehen, in denen zwei oder mehr Parteien gemeinsam Eigentum besitzen möchten. Der Hauptunterschied zwischen ihnen besteht darin, wie die Parteien mit einer Situation umgehen, in der eine Partei ihren Eigentumsanteil verkaufen muss. In einem TIC kann jede Partei ihren Anteil jederzeit verkaufen, aber in einer gemeinsamen Mietsituation würde der Verkauf zum Ende des Vertrages führen.

Was passiert, wenn einer der gemeinsamen Mieter stirbt?

Einer der Vorteile eines TIC ist, dass es einem Szenario standhalten kann, in dem einer der Mieter stirbt. In diesem Fall würde der Eigentumsanteil des inzwischen verstorbenen Mieters auf dessen Nachlass übertragen. Es würde dann gemäß dem Testament des verstorbenen Mieters behandelt werden. In der Zwischenzeit wäre es allen überlebenden Mietern freigestellt, das Eigentum weiter zu besitzen und zu bewohnen. Im Gegensatz dazu würden beim Tod eines Mitbewohners in einem gemeinsamen Mietvertrag der überlebende Mieter oder die überlebenden Mieter automatisch den Eigentumsanteil des Verstorbenen erben.