Investor's wiki

Tenancy in Common (TIC)

Tenancy in Common (TIC)

Hva er felles leieforhold (TIC)?

Tenancy in common (TIC) er en ordning der to eller flere personer deler eiendomsretten til en eiendom eller jordstykke. Hver uavhengig eier kan kontrollere en lik eller forskjellig prosentandel av den totale eiendommen, som kan vÊre kommersiell eller bolig. NÄr en felles leietaker dÞr, gÄr deres andel av eiendommen over til boet deres; de har rett til Ä overlate det til enhver mottaker de velger.

Hvordan Tenancy in Common (TIC) fungerer

NÄr to eller flere personer eier eiendom som felles leietakere (TIC), har de alle rettferdige interesser og privilegier i alle omrÄder av eiendommen. Samleierne kan imidlertid ha en annen andel av eierinteresser. For eksempel kan Sarah og Debbie hver eier 25 % av en eiendom, mens Leticia eier 50 %.

Husleie i fellesavtaler kan opprettes nÄr som helst. SÄ en person kan utvikle en interesse i en eiendom Är etter at de andre medlemmene har inngÄtt en felles leieavtale. For Ä gÄ tilbake til eksemplet ovenfor, kan vi si at Sarah og Leticia opprinnelig eide 50 % av eiendommen hver. PÄ et tidspunkt bestemte Sarah seg for Ä ta med Debbie inn i arrangementet, og dele opp 50%-delen hennes med henne. Det skapte en gruppe TIC-er med en fordeling pÄ 25/25/50.

Medlemmene av avtalen kan ogsÄ selvstendig selge eller lÄne mot sin del av eierskapet.

Mens prosentandelen av eiendommen som eies varierer, kan en felles leietaker ikke kreve eierskap til noen bestemt del av eiendommen.

Avhending av et leieforhold i fellesskap

En eller flere medleiere kan kjÞpe ut andre medlemmer for Ä opplÞse leieforholdet i fellesskap. Dersom sameierne utvikler motstridende interesser eller anvisninger for eiendommens bruk eller utbedring, eller de Þnsker Ä selge eiendommen, mÄ de komme til enighet om Ä komme videre. I tilfeller der en forstÄelse ikke kan oppnÄs, kan en partisjonshandling finne sted. Delingsaksjonen kan vÊre frivillig eller rettskjennelse, avhengig av hvor godt sameierne samarbeider.

I en juridisk delingsprosess vil en domstol dele eiendommen mellom leieforholdet i felles medlemmer, slik at hvert medlem kan gÄ videre separat fra andre medlemmer. Kjent som en partisjon i natura, er det den mest direkte mÄten Ä dele eiendommen pÄ, og er vanligvis metoden som brukes nÄr medleiere ikke er motstandere.

Dersom sameierne nekter Ä samarbeide, kan de vurdere Ä inngÄ en deling av eiendommen ved salg. I dette tilfellet selges eierandelen og provenyet fordeles mellom sameierne etter deres respektive interesser i eiendommen.

Eiendomsskatt med leieforhold til felles

Fordi et leieforhold i felles avtale ikke lovlig deler en pakke med land eller eiendom, vil de fleste skattejurisdiksjoner ikke separat tildele hver eier en proporsjonal eiendomsskatteregning basert pÄ eierandelsprosenten. Som oftest fÄr leietakerne i fellesskap én eiendomsskatteregning.

I mange jurisdiksjoner pÄlegger et felles leieforhold sameierne solidarisk ansvar. Denne bestemmelsen betyr at hver av de uavhengige eierne kan vÊre ansvarlig for eiendomsskatten opp til hele takstbelÞpet. Ansvaret gjelder for hver eier uavhengig av eierskapsnivÄ eller prosentandel.

NÄr eiendomsskatten er betalt, kan medleietakere trekke denne betalingen fra inntektsskatten. Hvis skattejurisdiksjonen fulgte solidarisk ansvar, kan hver medleietaker trekke fra belÞpet de har bidratt med. I fylker som ikke fÞlger denne prosedyren, kan de trekke fra en prosentandel av den totale skatten opp til sitt eierskapsnivÄ.

Felles leieforhold kontra felles leieforhold

Selv om de hÞres like ut, skiller felles leieforhold seg pÄ flere mÄter fra et felles leieforhold.

I et felles leieforhold fÄr leietakere like deler av en eiendom med samme skjÞte pÄ samme tid, og tillegg eller fjerning av et medlem av gruppen er mye viktigere. I TIC-avtaler bryter ikke endringen av medlemmer avtalen; ved felles leieforhold brytes avtalen dersom noen av medlemmene Þnsker Ä selge sin andel.

For eksempel, hvis en eller flere medleiere Þnsker Ä kjÞpe ut de andre, mÄ eiendommen teknisk sett selges og provenyet fordeles likt mellom eierne. Fellesleiemedlemmer kan ogsÄ bruke den juridiske delingsaksjonen for Ä skille eiendommen hvis beholdningen er stor nok til Ä romme denne separasjonen.

En felles leietakers dĂžd

En annen vesentlig forskjell oppstÄr ved en medleiers dÞd. Som nevnt tidligere tillater TIC-avtaler overdragelse av eiendom som en del av eierens eiendom. Men i en sameieavtale gÄr eiendomsretten over til gjenlevende eier.

Leietakere i fellesskap har med andre ord ingen automatiske rettigheter til gjenlevende. Med mindre det avdÞde medlemmets siste testamente spesifiserer at deres interesse i eiendommen skal deles mellom gjenlevende eiere, tilhÞrer en avdÞd leietaker i allmenningens interesse deres bo. Motsatt, ved felles leietakere, overfÞres avdÞde eiers interesse automatisk til gjenlevende eiere. For eksempel, nÄr fire felles leietakere eier en bolig og en leietaker dÞr, ender hver av de tre etterlatte opp med ytterligere en tredjedel av avdÞdes fjerdedel av eiendommen.

Ekteskap og eiendomsrett

Noen stater setter felles leieforhold som standard eiendomseierskap for ektepar, mens andre bruker leieforholdet i felles eierskapsmodell. En tredje modell, som brukes i noen stater, er et leieforhold i sin helhet,. der hver ektefelle har en lik og udelt interesse i eiendommen.

KontraktsvilkÄr for felles leietakere er detaljert i skjÞtet,. tittelen eller andre juridisk bindende eiendomsdokumenter.

Fordeler og ulemper med et leieforhold til felles

Å kjĂžpe bolig med et familiemedlem, en venn eller en forretningspartner som leietakere til felles kan gjĂžre det lettere Ă„ komme inn pĂ„ eiendomsmarkedet. Fordi innskudd og betalinger er delt, kan kjĂžp og vedlikehold av eiendommen vĂŠre rimeligere enn det ville vĂŠrt for en enkeltperson. I tillegg kan lĂ„nekapasiteten effektiviseres dersom en eier har stĂžrre inntekt eller bedre Ăžkonomisk forankring enn de andre medlemmene.

Men nÄr man pantsetter eiendom som felles leietakere, signerer vanligvis alle lÄntakere dokumentene. Siden alle medlemmer signerer pantedokumenter, kan lÄngiveren i tilfelle mislighold beslaglegge beholdningen fra alle gruppemedlemmene. OgsÄ selv om en eller flere lÄntakere slutter Ä gi bidrag til boliglÄnsbetalingen, mÄ de andre lÄntakerne fortsatt dekke betalingene for Ä unngÄ tvangsutlegg.

Muligheten til Ă„ bruke testament for Ă„ utpeke begunstigede til eiendommen gir medleier kontroll over sin andel. Hvis en medleier dĂžr uten testament, vil vedkommendes interesse i eiendommen gĂ„ gjennom skifte – en kostbar hendelse bĂ„de i form av tid og penger.

Dessuten kan de gjenvÊrende sameierne oppleve at de nÄ eier eiendommen med noen de ikke kjenner eller som de ikke er enige med. Denne nye medleietakeren kan inngi en delingsaksjon, og tvinge uvillige medleiere til Ä selge eller dele eiendommen.

TTT

Eksempel pÄ felles leieforhold

California tillater fire typer sameie som inkluderer felleseiendom,. partnerskap, felles leieforhold og felles leieforhold. Imidlertid er TIC standardformen blant ugifte parter eller enkeltpersoner som sammen erverver eiendom. I California har disse eierne status som leietakere til felles med mindre avtalen eller kontrakten deres uttrykkelig sier noe annet, for eksempel opprettelse av et partnerskap eller felles leieforhold.

En TIC er en av de vanligste typene boligeierskap i San Francisco, ifĂžlge SirkinLaw, et eiendomsadvokatfirma i San Francisco som spesialiserer seg pĂ„ medeierskap. De hevder at TIC-konverteringer – endringen av eierstrukturen til borettslagseiendommer til en felles-leieavtale – har blitt stadig mer populĂŠrt ogsĂ„ i andre deler av California, inkludert Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , og i hele Marin og Sonoma fylker.

HĂžydepunkter

– Leietakere i fellesskap kan testamentere sin del av eiendommen til hvem som helst ved dþden.

– Fellesleie (TIC) er en ordning der to eller flere personer har eierinteresser i en eiendom.

– Fellesleieforhold skiller seg vesentlig fra fellesleieforhold, sĂŠrlig nĂ„r det gjelder gjenlevenderett og eiergrad hver enkelt leietaker har.

– Leietakere i fellesskap kan eie ulike prosentandeler av eiendommen.

FAQ

Hva gir Tenancy in Common (TIC) eierne rett til Ă„ gjĂžre?

Tenancy in common (TIC) refererer til en juridisk ordning der to eller flere parter i fellesskap eier et stykke fast eiendom, for eksempel en bygning eller tomt. Detaljene i disse partenes ordning vil variere fra en sak til den neste, avhengig av deres individuelle kjĂžpskontrakter og juridiske avtaler. Men nĂžkkeltrekket til en TIC er at hver av partene kan selge sin andel av eiendommen samtidig som de forbeholder seg retten til Ă„ overfĂžre sin andel av eiendommen til sine arvinger.

Hva er forskjellen mellom en TIC og felles leieforhold?

En TIC og et felles leieforhold er lignende begreper, ved at de begge refererer til situasjoner der to eller flere parter Þnsker Ä eie eiendom sammen. Hovedforskjellen mellom dem er hvordan partene hÄndterer en situasjon der den ene parten mÄ selge sin eierandel. I en TIC kan hver av partene selge sin andel nÄr som helst, men i en situasjon med felles leieforhold vil salget fÞre til slutten av avtalen.

Hva skjer nÄr en av leietakerne i fellesskap dÞr?

En av fordelene med en TIC er at den tÄler et scenario der en av leietakerne dÞr. I den situasjonen ville eierandelen til den nÄ avdÞde leietakeren bli overfÞrt til dennes bo. Det ville da bli hÄndtert i samsvar med avdÞde leietakers testamente. I mellomtiden vil eventuelle gjenlevende leietakere stÄ fritt til Ä fortsette Ä eie og okkupere eiendommen. Derimot, dersom en medleiers dÞd skulle inntreffe i en felles leieavtale, ville den eller de gjenlevende leietakerne automatisk arve eierandelen til den avdÞde.