Tenancy in Common (TIC)

Hva er felles leieforhold (TIC)?

Tenancy in common (TIC) er en ordning der to eller flere personer deler eiendomsretten til en eiendom eller jordstykke. Hver uavhengig eier kan kontrollere en lik eller forskjellig prosentandel av den totale eiendommen, som kan være kommersiell eller bolig. Når en felles leietaker dør, går deres andel av eiendommen over til boet deres; de har rett til å overlate det til enhver mottaker de velger.

Hvordan Tenancy in Common (TIC) fungerer

Når to eller flere personer eier eiendom som felles leietakere (TIC), har de alle rettferdige interesser og privilegier i alle områder av eiendommen. Samleierne kan imidlertid ha en annen andel av eierinteresser. For eksempel kan Sarah og Debbie hver eier 25 % av en eiendom, mens Leticia eier 50 %.

Husleie i fellesavtaler kan opprettes når som helst. Så en person kan utvikle en interesse i en eiendom år etter at de andre medlemmene har inngått en felles leieavtale. For å gå tilbake til eksemplet ovenfor, kan vi si at Sarah og Leticia opprinnelig eide 50 % av eiendommen hver. På et tidspunkt bestemte Sarah seg for å ta med Debbie inn i arrangementet, og dele opp 50%-delen hennes med henne. Det skapte en gruppe TIC-er med en fordeling på 25/25/50.

Medlemmene av avtalen kan også selvstendig selge eller låne mot sin del av eierskapet.

Mens prosentandelen av eiendommen som eies varierer, kan en felles leietaker ikke kreve eierskap til noen bestemt del av eiendommen.

Avhending av et leieforhold i fellesskap

En eller flere medleiere kan kjøpe ut andre medlemmer for å oppløse leieforholdet i fellesskap. Dersom sameierne utvikler motstridende interesser eller anvisninger for eiendommens bruk eller utbedring, eller de ønsker å selge eiendommen, må de komme til enighet om å komme videre. I tilfeller der en forståelse ikke kan oppnås, kan en partisjonshandling finne sted. Delingsaksjonen kan være frivillig eller rettskjennelse, avhengig av hvor godt sameierne samarbeider.

I en juridisk delingsprosess vil en domstol dele eiendommen mellom leieforholdet i felles medlemmer, slik at hvert medlem kan gå videre separat fra andre medlemmer. Kjent som en partisjon i natura, er det den mest direkte måten å dele eiendommen på, og er vanligvis metoden som brukes når medleiere ikke er motstandere.

Dersom sameierne nekter å samarbeide, kan de vurdere å inngå en deling av eiendommen ved salg. I dette tilfellet selges eierandelen og provenyet fordeles mellom sameierne etter deres respektive interesser i eiendommen.

Eiendomsskatt med leieforhold til felles

Fordi et leieforhold i felles avtale ikke lovlig deler en pakke med land eller eiendom, vil de fleste skattejurisdiksjoner ikke separat tildele hver eier en proporsjonal eiendomsskatteregning basert på eierandelsprosenten. Som oftest får leietakerne i fellesskap én eiendomsskatteregning.

I mange jurisdiksjoner pålegger et felles leieforhold sameierne solidarisk ansvar. Denne bestemmelsen betyr at hver av de uavhengige eierne kan være ansvarlig for eiendomsskatten opp til hele takstbeløpet. Ansvaret gjelder for hver eier uavhengig av eierskapsnivå eller prosentandel.

Når eiendomsskatten er betalt, kan medleietakere trekke denne betalingen fra inntektsskatten. Hvis skattejurisdiksjonen fulgte solidarisk ansvar, kan hver medleietaker trekke fra beløpet de har bidratt med. I fylker som ikke følger denne prosedyren, kan de trekke fra en prosentandel av den totale skatten opp til sitt eierskapsnivå.

Felles leieforhold kontra felles leieforhold

Selv om de høres like ut, skiller felles leieforhold seg på flere måter fra et felles leieforhold.

I et felles leieforhold får leietakere like deler av en eiendom med samme skjøte på samme tid, og tillegg eller fjerning av et medlem av gruppen er mye viktigere. I TIC-avtaler bryter ikke endringen av medlemmer avtalen; ved felles leieforhold brytes avtalen dersom noen av medlemmene ønsker å selge sin andel.

For eksempel, hvis en eller flere medleiere ønsker å kjøpe ut de andre, må eiendommen teknisk sett selges og provenyet fordeles likt mellom eierne. Fellesleiemedlemmer kan også bruke den juridiske delingsaksjonen for å skille eiendommen hvis beholdningen er stor nok til å romme denne separasjonen.

En felles leietakers død

En annen vesentlig forskjell oppstår ved en medleiers død. Som nevnt tidligere tillater TIC-avtaler overdragelse av eiendom som en del av eierens eiendom. Men i en sameieavtale går eiendomsretten over til gjenlevende eier.

Leietakere i fellesskap har med andre ord ingen automatiske rettigheter til gjenlevende. Med mindre det avdøde medlemmets siste testamente spesifiserer at deres interesse i eiendommen skal deles mellom gjenlevende eiere, tilhører en avdød leietaker i allmenningens interesse deres bo. Motsatt, ved felles leietakere, overføres avdøde eiers interesse automatisk til gjenlevende eiere. For eksempel, når fire felles leietakere eier en bolig og en leietaker dør, ender hver av de tre etterlatte opp med ytterligere en tredjedel av avdødes fjerdedel av eiendommen.

Ekteskap og eiendomsrett

Noen stater setter felles leieforhold som standard eiendomseierskap for ektepar, mens andre bruker leieforholdet i felles eierskapsmodell. En tredje modell, som brukes i noen stater, er et leieforhold i sin helhet,. der hver ektefelle har en lik og udelt interesse i eiendommen.

Kontraktsvilkår for felles leietakere er detaljert i skjøtet,. tittelen eller andre juridisk bindende eiendomsdokumenter.

Fordeler og ulemper med et leieforhold til felles

Å kjøpe bolig med et familiemedlem, en venn eller en forretningspartner som leietakere til felles kan gjøre det lettere å komme inn på eiendomsmarkedet. Fordi innskudd og betalinger er delt, kan kjøp og vedlikehold av eiendommen være rimeligere enn det ville vært for en enkeltperson. I tillegg kan lånekapasiteten effektiviseres dersom en eier har større inntekt eller bedre økonomisk forankring enn de andre medlemmene.

Men når man pantsetter eiendom som felles leietakere, signerer vanligvis alle låntakere dokumentene. Siden alle medlemmer signerer pantedokumenter, kan långiveren i tilfelle mislighold beslaglegge beholdningen fra alle gruppemedlemmene. Også selv om en eller flere låntakere slutter å gi bidrag til boliglånsbetalingen, må de andre låntakerne fortsatt dekke betalingene for å unngå tvangsutlegg.

Muligheten til å bruke testament for å utpeke begunstigede til eiendommen gir medleier kontroll over sin andel. Hvis en medleier dør uten testament, vil vedkommendes interesse i eiendommen gå gjennom skifte – en kostbar hendelse både i form av tid og penger.

Dessuten kan de gjenværende sameierne oppleve at de nå eier eiendommen med noen de ikke kjenner eller som de ikke er enige med. Denne nye medleietakeren kan inngi en delingsaksjon, og tvinge uvillige medleiere til å selge eller dele eiendommen.

TTT

Eksempel på felles leieforhold

California tillater fire typer sameie som inkluderer felleseiendom,. partnerskap, felles leieforhold og felles leieforhold. Imidlertid er TIC standardformen blant ugifte parter eller enkeltpersoner som sammen erverver eiendom. I California har disse eierne status som leietakere til felles med mindre avtalen eller kontrakten deres uttrykkelig sier noe annet, for eksempel opprettelse av et partnerskap eller felles leieforhold.

En TIC er en av de vanligste typene boligeierskap i San Francisco, ifølge SirkinLaw, et eiendomsadvokatfirma i San Francisco som spesialiserer seg på medeierskap. De hevder at TIC-konverteringer – endringen av eierstrukturen til borettslagseiendommer til en felles-leieavtale – har blitt stadig mer populært også i andre deler av California, inkludert Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , og i hele Marin og Sonoma fylker.

Høydepunkter

– Leietakere i fellesskap kan testamentere sin del av eiendommen til hvem som helst ved døden.

– Fellesleie (TIC) er en ordning der to eller flere personer har eierinteresser i en eiendom.

– Fellesleieforhold skiller seg vesentlig fra fellesleieforhold, særlig når det gjelder gjenlevenderett og eiergrad hver enkelt leietaker har.

– Leietakere i fellesskap kan eie ulike prosentandeler av eiendommen.

FAQ

Hva gir Tenancy in Common (TIC) eierne rett til å gjøre?

Tenancy in common (TIC) refererer til en juridisk ordning der to eller flere parter i fellesskap eier et stykke fast eiendom, for eksempel en bygning eller tomt. Detaljene i disse partenes ordning vil variere fra en sak til den neste, avhengig av deres individuelle kjøpskontrakter og juridiske avtaler. Men nøkkeltrekket til en TIC er at hver av partene kan selge sin andel av eiendommen samtidig som de forbeholder seg retten til å overføre sin andel av eiendommen til sine arvinger.

Hva er forskjellen mellom en TIC og felles leieforhold?

En TIC og et felles leieforhold er lignende begreper, ved at de begge refererer til situasjoner der to eller flere parter ønsker å eie eiendom sammen. Hovedforskjellen mellom dem er hvordan partene håndterer en situasjon der den ene parten må selge sin eierandel. I en TIC kan hver av partene selge sin andel når som helst, men i en situasjon med felles leieforhold vil salget føre til slutten av avtalen.

Hva skjer når en av leietakerne i fellesskap dør?

En av fordelene med en TIC er at den tåler et scenario der en av leietakerne dør. I den situasjonen ville eierandelen til den nå avdøde leietakeren bli overført til dennes bo. Det ville da bli håndtert i samsvar med avdøde leietakers testamente. I mellomtiden vil eventuelle gjenlevende leietakere stå fritt til å fortsette å eie og okkupere eiendommen. Derimot, dersom en medleiers død skulle inntreffe i en felles leieavtale, ville den eller de gjenlevende leietakerne automatisk arve eierandelen til den avdøde.