Wraparound inteckning
Vad är en Wraparound-inteckning?
En wraparound-inteckning är en typ av juniorlån som omsluter eller inkluderar den aktuella sedeln på fastigheten. Omslutningslånet kommer att bestå av återstoden av det ursprungliga lånet plus ett belopp för att täcka den nya köpeskillingen för fastigheten. Dessa bolån är en form av sekundär finansiering. Säljaren av fastigheten får ett säkrat skuldebrev,. som är en laglig IOU som specificerar beloppet. En wraparound-inteckning är också känd som ett wrap-lån, överordnat inteckning, avtal om försäljning eller all inclusive-inteckning.
Så fungerar ett inteckningslån
Ofta är ett omslagslån en metod för att refinansiera en fastighet eller finansiera köp av en annan fastighet när ett befintligt bolån inte kan betalas av. Det totala beloppet för ett omslagslån inkluderar det tidigare lånets obetalda belopp plus de ytterligare medel som krävs av långivaren. Låntagaren gör de större betalningarna på det nya wraparound-lånet, som långivaren kommer att använda för att betala den ursprungliga sedeln och ge sig själv en vinstmarginal. Beroende på ordalydelsen i lånehandlingarna kan äganderätten omedelbart övergå till den nya ägaren eller så kan den ligga kvar hos säljaren tills lånet är tillfredsställt.
Ett wraparound-bolån är en form av säljarfinansiering som inte innebär ett konventionellt banklån, där säljaren tar bankens ställe.
Eftersom omslaget är ett juniorlån kommer alla överordnade eller seniora anspråk att ha prioritet. I händelse av fallissemang skulle det ursprungliga inteckningslånet få alla intäkter från likvidationen av fastigheten tills det hela är betalat.
Wraparound-bolån är en form av säljarfinansiering där en köpare istället för att ansöka om ett konventionellt banklån tecknar ett bolån med säljaren. Säljaren tar då bankens plats och accepterar betalningar från den nya ägaren av fastigheten. De flesta säljarfinansierade lån kommer att innehålla en spread på räntan, vilket ger säljaren ytterligare vinst.
Wraparound Mortgage vs Second Mortgage
Både wraparound-inteckningar och andrahandslån är former av säljarfinansiering. En andra inteckning är en typ av underordnad inteckning som görs medan en original inteckning fortfarande gäller. Räntan som tas ut för det andra bolånet tenderar att vara högre och det lånade beloppet blir lägre än det första bolånet.
En anmärkningsvärd skillnad mellan wraparound och andra hypotekslån är vad som händer med saldot från det ursprungliga lånet. En wraparound-inteckning inkluderar den ursprungliga anteckningen som rullas in i den nya bolånebetalningen. Med ett andra bolån, kombineras det ursprungliga bolånebalansen och det nya priset för att bilda ett nytt bolån.
Exempel på en Wraparound-inteckning
Till exempel äger Mr. Smith ett hus som har en bolånebalans på 50 000 USD till 4 % ränta. Mr Smith säljer bostaden för 80 000 USD till Mrs Jones som får en inteckning från antingen Mr Smith eller en annan långivare till 6% ränta. Mrs. Jones gör betalningar till Mr. Smith som använder dessa betalningar för att betala sitt ursprungliga 4%-lån.
Mr Smith tjänar både på skillnaden mellan köpeskillingen och den ursprungliga skyldiga inteckningen och på skillnaden mellan de två räntorna. Beroende på lånepapper kan bostadens äganderätt övergå till Mrs Jones. Men om hon misslyckas med inteckningen, kan långivaren eller en senior fordringsägare utmäta och återkräva egendomen.
Höjdpunkter
Wraparound-bolån används för att refinansiera en fastighet och är juniorlån som inkluderar den aktuella anteckningen på fastigheten, plus ett nytt lån för att täcka köpeskillingen för fastigheten.
Med ett omslagslån tar en långivare in en hypoteksbetalning från låntagaren för att betala den ursprungliga sedeln och förse sig med en vinstmarginal.
– Wraparounds är en form av sekundär- och säljarfinansiering där säljaren innehar ett säkrat skuldebrev.
– En wraparound tenderar att uppstå när ett befintligt bolån inte kan betalas av.
