Antagligt inteckning

Vad är en antaglig inteckning?

En antaglig inteckning är en typ av finansieringsarrangemang där ett utestående bolån och dess villkor överförs från den nuvarande ägaren till en köpare. Genom att ta på sig den tidigare ägarens restskuld kan köparen undvika att skaffa ett eget bolån. Olika typer av lån kan kvalificera sig som övertagbara inteckningar, även om det finns några särskilda överväganden att tänka på.

Förstå antagbara hypotekslån

Många bostadsköpare tar vanligtvis ett bolån från ett låneinstitut för att finansiera köpet av en bostad eller fastighet. I avtalsavtalet för återbetalning av lånet ingår den ränta som låntagaren ska betala, samt amorteringarna till långivaren.

Om husägaren bestämmer sig för att sälja sin bostad senare kan de kanske överlåta sitt bolån till bostadsköparen. I det här fallet är den ursprungliga inteckning som tagits antagbar.

Ett antagbart inteckning gör det möjligt för en bostadsköpare att anta det aktuella kapitalbeloppet, räntan, återbetalningstiden och alla andra avtalsvillkor för säljarens bolån. Istället för att gå igenom den rigorösa processen att få ett bostadslån från banken kan en köpare ta över ett befintligt bolån.

Det kan vara en kostnadsbesparande fördel om nuvarande räntor är högre än räntan på det antagna lånet. I en period av stigande räntor ökar också kostnaden för att låna. När detta händer kommer låntagare att möta höga räntor på alla godkända lån. Därför kommer ett antagbart bolån sannolikt att ha en lägre ränta, en attraktiv egenskap för köpare. Om det antagliga bolånet har en inlåst ränta kommer den inte att påverkas av stigande räntor. En bolånekalkylator kan vara en bra resurs att budgetera för månadskostnaden för din betalning.

Ett antagbart bolån är attraktivt för köpare när den befintliga bolåneräntan är lägre än nuvarande marknadsräntor.

Vilka typer av lån kan antas?

Några av de mest populära typerna av bolån kan antas: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) och US Department of Agriculture (USDA). Köpare som vill överta en inteckning från en säljare måste uppfylla specifika krav och få godkännande från byrån som sponsrar inteckningen.

FHA-lån

FHA-lån kan antas när båda transaktionsparterna uppfyller kraven för antagandet. Till exempel måste fastigheten användas av säljaren som deras primära bostad. Köpare måste först verifiera att FHA-lånet kan antas och sedan ansöka som de skulle för ett individuellt FHA-lån. Säljarens långivare kommer att verifiera att köparen uppfyller kvalifikationerna, inklusive att vara kreditvärdig. Om det godkänns kommer inteckningen att övertas av köparen. Men såvida inte säljaren blir befriad från lånet är de fortfarande ansvariga för det.

###VA-lån

Department of Veterans Affairs erbjuder inteckningar till kvalificerade militära medlemmar och makar till militära medlemmar. Men för att ta ett VA-lån behöver köparen inte vara militärmedlem för att kvalificera sig. Även om långivaren och det regionala VA-lånekontoret måste godkänna köparen för låneantagandet, och oftast är köpare som antar VA-lån militära medlemmar.

För lån initierade före den 1 mars 1988 får köpare fritt ta VA-lånet. Med andra ord behöver köparen inte VA:s eller långivarens godkännande för att överta bolånet.

USDA-lån

USDA-lån erbjuds köpare av landsbygdsfastigheter. De kräver ingen handpenning och har ofta låga räntor. För att anta ett USDA-lån måste köparen uppfylla standardkvalifikationerna, såsom att uppfylla kredit- och inkomstkrav, och få godkännande från USDA för att överföra titeln. Köparen kan anta befintlig ränta och lånevillkor eller nya räntor och villkor. Även om köparen uppfyller alla krav och fått godkännande kan inteckningen inte övertas om säljaren är betalningsdröjande.

###Viktigt

Konventionella lån med stöd av Fannie Mae och Freddie Mac är i allmänhet inte antagbara, även om undantag kan tillåtas för bolån med justerbar ränta.

Fördelar och nackdelar med antagliga hypotekslån

Fördelarna med att förvärva ett antagbart bolån i en högräntemiljö är begränsade till mängden befintligt bolånesaldo på lånet eller hemkapitalet. Till exempel, om en köpare köper en bostad för 250 000 USD och säljarens antagbara inteckning endast har ett saldo på 110 000 USD, måste köparen göra en handpenning på 140 000 USD för att täcka mellanskillnaden. Eller köparen kommer att behöva en separat inteckning för att säkra de ytterligare medlen.

En nackdel är när bostadens köpeskilling överstiger bolånebalansen med ett betydande belopp, vilket kräver att köparen skaffar ett nytt bolån. Beroende på köparens kreditprofil och aktuella räntor kan räntan vara betydligt högre än det antagna lånet.

Vanligtvis kommer en köpare att ta en andra inteckning på den befintliga bolånebalansen om säljarens eget kapital är högt. Köparen kan bli tvungen att ta det andra lånet med en annan långivare än säljarens långivare, vilket kan utgöra ett problem om båda långivarna inte samarbetar med varandra. Att ha två lån ökar också risken för fallissemang, särskilt när ett har en högre ränta.

Om säljarens bostadskapital är lågt kan dock det antagna bolånet vara ett attraktivt förvärv för köparen. Om värdet på bostaden är 250 000 USD och det antagliga saldot på bolånet är 210 000 USD, behöver köparen bara lägga upp 40 000 USD. Om köparen har detta belopp i kontanter kan de betala säljaren direkt utan att behöva säkra ytterligare en kreditgräns.

TTT

Godkännande för överlåtelse av antaglig inteckning

Det slutgiltiga beslutet om huruvida en övertagbar inteckning kan överlåtas överlämnas inte till köparen och säljaren. Långivaren till den ursprungliga inteckningen måste godkänna hypotekslånet innan affären kan undertecknas av endera parten. Bostadsköparen måste ansöka om det övertagbara lånet och uppfylla långivarens krav, som att ha tillräckliga tillgångar och vara kreditvärdig.

En säljare är fortfarande ansvarig för eventuella skulder tredje betalningar om inteckningen övertas av en part såvida inte långivaren godkänner en begäran om frigörelse som befriar säljaren från alla skulder från lånet.

Om det godkänns överförs fastighetens titel till köparen som gör de erforderliga månatliga återbetalningarna till banken. Om överlåtelsen inte godkänns av långivaren måste säljaren hitta en annan köpare som är villig att överta sitt bolån och har god kredit.

En inteckning som övertagits av tredje man innebär inte att säljaren befrias från skuldbetalningen. Säljaren kan hållas ansvarig för eventuella fallissemang som i sin tur kan påverka deras kreditvärdighet. För att undvika detta måste säljaren släppa sitt ansvar skriftligen vid övertagandet och långivaren måste godkänna frigöringsbegäran som befriar säljaren från alla skulder från lånet.

Vanliga frågor om antagna hypotekslån

Vad betyder det?

Antaglig avser när en part tar över en annans skyldighet. När det gäller ett antagbart inteckning övertar köparen säljarens befintliga inteckning. När bolånet övertas är säljaren ofta inte längre ansvarig för skulden.

Vad betyder inte antagbart?

Ej övertagande innebär att köparen inte kan överta den befintliga inteckningen från säljaren. Konventionella lån är inte övertagbara. Vissa bolån har klausuler som inte kan antas, vilket hindrar köpare från att ta inteckningar från säljaren.

Hur fungerar ett överkomligt lån?

För att ta ett lån måste köparen kvalificera sig hos långivaren. Om huspriset överstiger kvarvarande bolån ska köparen betala en handpenning som är skillnaden mellan försäljningspriset och bolånet. Om skillnaden är betydande kan köparen behöva säkra en andra inteckning.

Hur vet jag om mitt lån är övertagbart?

Det finns vissa typer av lån som kan tas upp. Till exempel kan USDA-, VA- och FHA-lån antas. Varje byrå har specifika krav som båda parter måste uppfylla för att lånet ska övertas av köparen. USDA kräver att huset ligger i ett USDA-godkänt område, säljaren får inte vara försummelse med betalningar och köparen måste uppfylla vissa inkomst- och kreditgränser. Köparen bör först bekräfta med säljaren och säljarens långivare om lånet är övertagbart.

Är en antaglig inteckning bra?

När nuvarande räntor är högre än räntorna på ett befintligt bolån, kan det vara det gynnsamma alternativet att anta ett lån. Dessutom är det inte lika många kostnader som ska betalas vid stängning. Å andra sidan, om säljaren har en betydande del av eget kapital i bostaden, kommer köparen antingen att behöva betala en stor handpenning eller säkra en andra inteckning för saldot som inte täcks av det befintliga bolånet.

Poängen

Ett antagbart bolån kan vara attraktivt för köpare när nuvarande bolåneräntor är höga och eftersom stängningskostnaderna är betydligt lägre än de som är förknippade med traditionella bolån. Men om ägaren har mycket eget kapital i bostaden kan köparen behöva betala en rejäl handpenning eller säkra ett nytt lån för skillnaden i försäljningspriset och det befintliga bolånet. Dessutom är inte alla lån övertagbara, och i så fall måste köparen fortfarande kvalificera sig hos byrån och långivaren. Om fördelarna överväger riskerna, kan en antaglig inteckning vara det bästa alternativet för bostadsägande.

##Höjdpunkter

• USDA-, FHA- och VA-lån kan antas när vissa kriterier är uppfyllda.

• Köparen behöver inte vara militär för att ta ett VA-lån.

– En antaglig inteckning är ett arrangemang där ett utestående inteckningslån och dess villkor kan överföras från nuvarande ägare till en köpare.

– När räntorna stiger är ett antagbart bolån attraktivt för en köpare som tar ett befintligt lån med lägre ränta.

– Köpare måste fortfarande kvalificera sig för bolånet för att ta det.