VA-lån

För många människor kräver att köpa ett hem en hög med kontanter, vilket gör att husägandet är utom räckhåll. Men för dem som kvalificerar sig på grund av sin militärtjänst (eller makens militärtjänst) är det möjligt att få hjälp att köpa ett hem med lite eller inga pengar genom VA-låneprogrammet.

Vad är ett VA-lån?

Ett VA-lån garanteras av US Department of Veterans Affairs. Lånet i sig är faktiskt inte gjort av regeringen, men det faktum att det stöds av en statlig myndighet gör att långivare känner sig mer bekväma med att erbjuda dessa lån eftersom de tar mindre risk än med ett konventionellt bolån.

Som ett resultat är det möjligt att få ett VA-lån utan handpenning, och ibland med lösare kreditkrav. Även om du fortfarande behöver uppfylla vissa krav, och långivaren fortfarande måste godkänna dig, kan det hjälpa dig att få ett VA-lån om du kvalificerar dig för ett VA-lån med mindre pengar än vad du annars skulle behöva på banken.

Hur fungerar VA-lån?

I grund och botten fyller du i pappersarbete från VA som verifierar din behörighet för programmet. Du får också vad som kallas din rättighet, vilket är det garanterade dollarbeloppet för varje VA-lån. Långivare kan vara villiga att låna upp till fyra gånger beloppet av din rätt.

Med allt detta på plats är det möjligt att få ett VA-lån utan pengar. VA-lån kräver inte heller privat bolåneförsäkring (PMI), men du kommer att betala en VA-finansieringsavgift när du stänger, vilket kommer att vara en procentandel av lånets totala värde. Den avgiften hjälper till att hålla programmet igång för framtida låntagare.

Behörighetskrav för VA-lån

Först och främst måste du se till att du är berättigad till ett VA-lån. Regeringen har servicekrav för veteraner eller de i aktiv tjänst, och erbjuder också möjligheter för vissa militära makar att kvalificera sig för VA-lån. Du kan få mer information från regeringens hemsida, men de grundläggande kraven inkluderar:

• Du är för närvarande i aktiv militärtjänst, eller så är du en veteran som blev hedersamt utskriven och uppfyllde minimikraven för tjänstgöring.

• Du tjänstgjorde minst 90 aktiva dagar i följd under krigstid eller minst 181 dagar i följd av aktiv tjänst under fredstid.

• Eller så tjänstgjorde du i mer än sex år i Nationalgardet eller Selective Reserve.

Om din make dog i tjänsten kan du kvalificera dig för ett VA-lån.

För att ansöka måste du skaffa ett VA Certificate of Eligibility, eller COE. Utan detta certifikat kommer du inte att kunna få ditt lån.

Hur man ansöker om ett VA-lån Certificate of Eligibility (VD)

Om du letar efter ett VA-lånebevis kan du få ett genom att ansöka via din eBenefits-portal online eller till och med ansöka via din långivare.

För att ansöka måste du ange olika uppgifter, baserat på din nuvarande status. Veteraner behöver tillhandahålla en DD Form 214, och aktiva tjänstemedlemmar behöver ett undertecknat tjänsteutlåtande. En tjänsteutlåtelse bör innehålla:

• Fullständiga namn

• Födelsedatum

• Personnummer

• Datumet då du började tjänsten

• All förlorad tid

• Namnet på kommandot som ger informationen

Olika krav kan gälla för nationalgardet eller reservmedlemmar, såväl som efterlevande makar. Du kan hitta mer information via VA:s förmånswebbplats eller genom att prata med en kvalificerad långivare.

Andra VA-lånekrav

Du bör också ha dessa andra VA-lånberättigandekrav i åtanke:

• VA-lånegräns: Sedan 1 januari 2020 har det inte funnits några officiella gränser för värdet av VA-lån, men din långivare kan ställa sina egna villkor och din rätt kommer fortfarande att vara knuten till överensstämmande bolånegränser.

• Fastighetstyp: Investeringsfastigheter och fritidshus kan inte köpas med VA-låneintäkter. Dessutom måste du bo i bostaden och använda den som din primära bostad.

• Kreditpoäng: VA anger inte ett minimikrav på kreditpoäng. Låntagare kan dock ha svårt att bli godkänd av en långivare om de inte har minst 620 FICO-poäng.

• Inkomster: Låntagare måste visa att de har inkomster för att betala bolån. Det är lika viktigt att inte ha en enorm skuldbelastning eftersom långivaren kommer att bedöma din skuld-till-inkomstkvot (DTI), eller procentandelen av din månadsinkomst som spenderas på skuldbetalningar.

• Tillgångar och handpenning: Det finns inget krav på handpenning för VA-lån, men långivaren kan ha överlagringar (eller specifika kriterier) som kräver en handpenning för låntagare med lägre kreditpoäng.

• Reservmedel: Många långivare kräver att låntagare har en tillräcklig mängd reserver – vanligtvis två till tre månaders bolånebetalningar – innan de godkänner dig för att avsluta ditt lån.

Det är också möjligt att använda bostadslåneförmåner efter konkurs, så länge som tillräckligt med tid har gått, vanligtvis två år efter ansökan om kapitel 7-konkurs eller 12 månader efter kapitel 13-konkurs.

VA bostadslån fördelar

Om du är berättigad till ett VA-lån är det värt att överväga framför andra lånetyper. Här är varför:

– Kostnaden för att låna är generellt lägre med VA-lån.

• Du kan bli godkänd för ett VA-lån utan handpenning, men du behöver minst 3 procents ned för ett konventionellt lån.

• Den maximala DTI-kvoten bestäms av långivaren. Så du kan fortfarande bli godkänd även om du har en högre skuldbelastning.

• Du betalar ingen bolåneförsäkring under lånetiden. Det krävs dock för konventionella lån med en handpenning på mindre än 20 procent och under hela lånetiden om du får ett FHA-lån.

• Stängningskostnaderna kan vara lägre och det finns inga förskottsbetalningar om du bestämmer dig för att betala av lånet i förtid.

Typer av VA-lån

• VA-inteckning: Detta gör att kvalificerade servicemedlemmar kan köpa ett hem utan minsta handpenning.

• VA-bygglån: Berättigade tjänstemedlemmar kan använda detta lån för att bygga sina drömhem.

• VA-utbetalningsrefinansiering: Detta gör det möjligt för tjänstemedlemmar att byta ut sina konventionella bolån med ett VA-lån, med möjlighet att omvandla hemkapital till kontanter om det behövs.

• VA effektivisera refinansiering: Detta gör att tjänstemedlemmar kan ersätta ett VA-lån med ett VA-räntesänkningslån (IRRRL), som kan erbjuda lägre räntor. Det kan också användas för att byta från ett lån med räntebindning till ett lån med fast ränta.

• VA-rehab- och renoveringslån: Detta kan användas av servicemedlemmar för att finansiera kostnaden för förbättringar som görs i hemmet.

• Native American Direct Loan (NADL): Detta är tillgängligt för indianska veteraner för att hjälpa dem att köpa, bygga, förbättra eller refinansiera ett hem som ligger på federal trust mark

Hur man ansöker om ett VA-lån

När du har ordning på dina papper kan du ansöka om lån via en VA-långivare. Följ dessa steg för att förenkla ansökningsprocessen:

1. Bli förgodkänd för ett VA-lån.

2. Hitta en bostad och lämna ett attraktivt köperbjudande.

3. Om ditt erbjudande accepteras, teckna ett köpekontrakt med köparen.

4. Invänta resultatet av heminspektionen och VA-hembedömningen.

5. Skicka in eventuella ytterligare dokument som garantigivaren behöver för att avsluta behandlingen av ditt lån.

6. Lämna betalning för avslutande kostnader och underteckna avslutande dokument.

Tänk också på att inte alla institutioner erbjuder VA-lån, så du måste leta efter en långivare som kommer att samarbeta med dig. I många fall bör en bra VA-långivare kunna svara på dina frågor och vägleda dig genom processen.

Se till att jämföra lånevillkor och VA-låneräntor för att säkerställa att du får det bästa erbjudandet för dig. Se också till att du är medveten om några av grunderna i VA-låneprocessen innan du börjar. Se den här guiden för ytterligare vägledning.

Vanliga frågor om VA-lån

Vad är VA-rättigheter och varför är de så viktiga?

En nyckelfunktion för VA-lån är rätten. En VA-lånerätt är i grunden beloppet på lånet som VA garanterar långivaren om du inte betalar. Det finns två typer av rätt:

-

• Grundrätt: upp till 36 000 USD för lån värda mindre än 144 000 USD, eller 25 procent för lån med det beloppet eller mer.

• Bonusrätt: Upp med 25 procent av Federal Housing Finance Agency (FHFA) lånegräns, minus grundrätten.

För dem som behöver köpa en bostad som kostar mer än $144 000 kan bonusrätten användas. Till exempel, i de flesta län i USA är den FHFA-överensstämmande lånegränsen för 2022 $647 200. I så fall skulle 25 procent av lånebeloppet vara 161 800 $. Men för den totala rättigheten måste du subtrahera den grundläggande rättigheten, vilket ger dig 125 800 USD. Många långivare är villiga att låna dem som är kvalificerade för ett VA-lån upp till fyra gånger beloppet av deras rätt, så du kanske kan få ett lån på 144 000 USD på grundrätten på 36 000 USD. För dem som bor i högkostnadsområden beräknas bonusrätten på samma sätt, men baserat på den högre FHFA-överensstämmande lånegränsen, som är baserad på det län där huset ligger. Innan du ansöker, kolla FHFA:s webbplats för mer information om lånegränserna i ditt område.

Kräver VA-lån PMI?

Nej, till skillnad från andra lån behöver du inte oroa dig för PMI. På grund av rättigheten, som vanligtvis uppgår till mer än 20 procent av bostadens värde, behöver du inte betala PMI på ett VA-lån.

Vad är en VA-finansieringsavgift och hur mycket kostar den?

Även om du inte behöver oroa dig för PMI, måste du betala en VA-finansieringsavgift. Din VA-finansieringsavgift beror på storleken på din handpenning för ditt VA-lån och om det är första gången du använder förmånen.

TTT

Så även om en handpenning för VA-lån inte krävs, kan det spara pengar för att göra en handpenning.

Snabb anteckning: Funktionshindrade veteraner som får handikappersättning är befriade från VA-finansieringsavgiften.

VA stängningskostnader

Som med alla bolån har olika långivare olika stängningskostnader. Du kan behöva betala för rabattpoäng, en kreditprövning, VA-värderingsavgifter, titelförsäkring och andra kostnader, inklusive lokala och statliga skatter.

I allmänhet är det möjligt att slå in dina VA-stängningskostnader i lånebeloppet. Det ökar dock hur mycket du behöver låna och kan kosta dig mer.

Hjälp för kämpande VA-låntagare

Om du kämpar med ditt VA-lån finns det extra hjälp att få. VA kan hjälpa dig att förhandla med din långivare om du inte kan göra betalningar. Med hjälp av VA är det möjligt att undvika utestängning genom låneändring eller andra återbetalningsplaner. Ring 877-827-3702 om du behöver hjälp.

Vilka är VA-lånets beläggningskrav?

Det är också möjligt att refinansiera ett VA-lån, och VA erbjuder ett program utformat för att hjälpa dig att refinansiera till ett lån med lägre ränta.

Slutsats

VA-låneprogrammet kan vara till stor hjälp för dem som har tjänat sitt land och vill uppnå drömmen om bostadsägande. VA-lån är tillgängliga med noll ned om du uppfyller behörighetskriterierna. Så det är viktigt att lära sig om hur de fungerar innan du söker efter rätt långivare för att undvika hicka under ansökningsprocessen.

Höjdpunkter

• VA-lån har generösa villkor, som ingen handpenning, ingen bolåneförsäkring och inga förskottsbetalningar.

• Ett VA-lån är en inteckning som erbjuds genom ett US Department of Veterans Affairs-program.

• VA-lån är tillgängliga för aktiva och veteranservicepersonal och deras efterlevande makar och stöds av den federala regeringen men utfärdas genom privata långivare.