Maliyet Yaklaşımı
Maliyet Yaklaşımı Nedir?
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının bir mülk parçası için ödemesi gereken fiyatın eşdeğer bir bina inşa etme maliyetine eşit olduğunu tahmin eden bir gayrimenkul değerleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımında, mülkün değeri, arsa maliyeti artı toplam inşaat maliyetleri, eksi amortisman değerine eşittir. Bir mülkün yeni olduğu zamanlar için alternatif yöntemlere göre en doğru piyasa değerini verir.
Maliyet yaklaşımı, gayrimenkul için üç değerleme yönteminden biridir; diğerleri, gelir yaklaşımı ve karşılaştırılabilir yaklaşımdır.
Maliyet Yaklaşımını Anlama
gelir elde etme kabiliyetine odaklanmak yerine, kıyı yaklaşımı yöntemi, binanın yıkılması ve değiştirilmesi gerekmesi durumunda bugün ne kadara mal olacağını hesaplayarak gayrimenkulleri değerlendirir. başlangıçtan bitime. Ayrıca, arazinin ne kadar değerli olduğunu da etkiler ve değer kaybı olarak bilinen herhangi bir değer kaybı için kesintiler yapar.
Maliyet yaklaşımının ardındaki mantık, alıcıların bir mülk için sıfırdan inşa etmenin maliyetinden daha fazlasını ödemesinin pek mantıklı olmamasıdır.
Maliyet yaklaşımı değerlendirmelerinin iki ana türü vardır:
Reprodüksiyon yöntemi: Bu sürüm, mülkün bir kopyasının inşa edilmesinin maliyetini dikkate alır ve orijinal malzemelerin kullanımına dikkat eder.
Değiştirme yöntemi. Bu durumda, yeni yapının aynı işleve sahip olduğu, ancak mevcut yapım yöntemleri ve güncellenmiş tasarım kullanılarak daha yeni malzemelerle yapıldığı varsayılmaktadır.
Tüm tahminler toplandığında, maliyet yaklaşımı aşağıdaki şekilde hesaplanır:
maliyet – amortisman + arazi değeri = mülkün değeri.
Maliyet Yaklaşımının Avantajları ve Dezavantajları
Maliyet yaklaşımı, pratikte gelir ve karşılaştırılabilir metodolojilerden daha az güvenilir olabilir. Alıcının aynı mülkü inşa etmesi için yeterli arazinin olduğunu kabul etmek de dahil olmak üzere belirli varsayımlar gerektirir.
Ayrıca, karşılaştırılabilir boş arazi yoksa, değerin tahmin edilmesi gerekir, bu da değerlemenin daha az doğru olmasına neden olur. Benzer yapı malzemelerinin olmaması da değerlendirmenin doğruluğunu azaltır ve öznelliğe yer açar. Eski mülkün amortismanını hesaplamak da kolay değildir ve kolayca ölçülebilir.
Bu sınırlamalara rağmen, maliyet yaklaşımının yararlı ve hatta gerekli olabileceği birkaç durum vardır. Gayrimenkulün çeşitli bileşenlerini ayrı ayrı değerlendirmek, özellikle yeni veya benzersiz şekillerde diğerlerinden farklı olan mülklerle uğraşırken yararlıdır.
Maliyet Yaklaşımı Ne Zaman Kullanılmalı
Özel Kullanım Özellikleri
Maliyet yaklaşımı gereklidir ve bazen kütüphaneler, okullar veya kiliseler gibi özel kullanımlı binaların değerini belirlemenin tek yoludur. Bu kaynaklar çok az gelir sağlar ve genellikle pazarlanmaz, bu da geliri ve karşılaştırılabilir yaklaşımları geçersiz kılar.
Yeni İnşaat
Maliyet yaklaşımı genellikle yeni inşaatlar için de kullanılır. İnşaat kredi verenleri, herhangi bir piyasa değeri veya gelir değeri proje standartlarına ve tamamlanmasına bağlı olduğundan, maliyet yaklaşımı değerlendirmelerine ihtiyaç duyar. Projeler, bir sonraki tamamlama aşaması için fonların serbest bırakılmasını sağlamak için inşaatın çeşitli aşamalarında yeniden değerlendirilir.
Sigorta
Sigorta değerlendirmeleri, ev sahiplerinin poliçelerini üstlenirken veya talepleri değerlendirirken maliyet yaklaşımını kullanma eğilimindedir, çünkü yalnızca iyileştirmelerin değeri sigortalanabilirdir ve arazi değeri mülkün toplam değerinden ayrılır. Amortisman değeri ile tam ikame veya yeniden üretim değeri arasındaki seçim, değerlendirme için belirleyici faktördür.
Ticari mal
Son olarak, maliyet yaklaşımı bazen ofis binaları, perakende mağazalar ve oteller gibi ticari mülklerin değerlenmesine dayanır. Tasarım, inşaat, işlevsel fayda veya malzeme derecesi bireysel ayarlamalar gerektirdiğinde bir maliyet yaklaşımı uygulanabilmesine rağmen, burada kullanılan ana yöntem gelir yaklaşımıdır.
Özel Hususlar
Çoğu konut değerlendirmesinde maliyet yaklaşımı kullanılmaz. Bunun yerine, satış karşılaştırmaları genellikle bu tür mülklerin piyasa değerlemelerini yönlendirir.
Bir maliyet yaklaşımı değerlendirmesi, piyasa fiyatının altına düştüğünde, aşırı ısınan bir pazarın işareti olabilir. Tersine, piyasa fiyatlarının üzerinde yapılan düzenli değerlendirmeler bir satın alma fırsatına işaret edebilir.
Bir istisna, mülkün mahallesi için yetersiz veya fazla iyileştirilmiş olmasıdır. Bu durumda, iyileştirmelerin değerinin doğru bir tahmini, yalnızca karşılaştırılabilir yaklaşım kullanılarak mümkün olmayan değerin belirlenmesinin kesinliğine katkıda bulunur.
Öne Çıkanlar
Maliyet yaklaşımı, diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden daha az güvenilir olarak kabul edilir, ancak yeni inşaat veya birkaç karşılaştırılabilir benzersiz bir evin değerlendirilmesi gibi belirli durumlarda faydalı olabilir.
Gayrimenkul değerlemesinde maliyet yaklaşımı, eşdeğer bir yapı inşa etmek için değerin toplam maliyete eşit olması gerektiğini düşünür.
Maliyet yaklaşımı, arazi maliyetini artı inşaat maliyetlerini, daha az amortismanı dikkate alır.
