绅士化

什么是绅士化？

绅士化是城市社区从低价值向高价值的转变。绅士化也被视为城市发展的过程，其中一个社区或城市的一部分在短时间内迅速发展，通常是城市更新计划的结果。这个过程通常以房价上涨和邻里以前居民的流离失所为标志。

了解绅士化

绅士化源自“绅士”一词，该词在历史上指的是社会地位较高的人。在英国，“地主绅士”一词最初是指可以靠财产关系的租金收入为生的地主。在目前的背景下，高档化首先由英国社会学家露丝·格拉斯（Ruth Glass）于 1964 年推广，当时她用这个词来描述中产阶级涌入伦敦的工人阶级社区，取代了这些地方的前居民。

世界各地的许多城市都经历了高档化现象，这可能对房地产市场动态产生直接影响。在大多数主要城市，一些以前不太理想的社区已经变成了充满活力的地区，拥有豪华的公寓和办公室、新的咖啡店和餐馆、昂贵的零售店面和各种娱乐选择。

绅士化带来复杂的问题

绅士化是一个复杂的社会问题，既有好处也有坏处。年轻家庭欢迎有机会在一个安全的社区购买价格合理的房屋，该社区拥有完善的基础设施以及多种便利设施和服务选择。地方市政当局和政府也受益于对不断上涨的财产价值和增加的经济活动征收更高的税收。然而，由于租金上涨和生活成本上涨，这些社区的原始居民——包括家庭，以及不同年龄的单身人士——经常从他们帮助建立的社区中流离失所。

为什么绅士化是有争议的

绅士化已引起争议，因为从历史上看，它伴随着对少数族裔、妇女和儿童、穷人和老年人的歧视的重要组成部分。即使它可能带来城市衰落的逆转，高档化造成的流离失所也可能迫使以前的居民进入更贫困和相对不安全的地区，难以获得负担得起的住房、健康的食物选择和社交网络。反过来，这会引发压力水平升高和心理健康下降。

根据疾病控制和预防中心 (CDC) 的数据，弱势群体面临中产阶级化负面健康影响的风险增加，例如预期寿命缩短和癌症、糖尿病和心血管疾病发病率增加。流离失所通常会导致原居民被排斥，尤其是有色人种，缺乏政府支持——例如，对低收入住房援助——以及社会和社区联系的削弱。

全国社区再投资联盟 2019 年的一项研究发现，在 2000 年至 2013 年期间，美国七个最大城市——纽约市、洛杉矶、华盛顿特区、费城、巴尔的摩、圣地亚哥和芝加哥——占了近一半该国的高档化。

绅士化的原因

布鲁金斯学会城市和大都会政策中心的一项经常被引用的研究强调了一些导致高档化的因素。

在市中心及其周边地区的快速就业增长可以促进高档化。
住房市场紧张 动态在导致高档化方面发挥着关键作用，并且可能因地而异。例如，在 1980 年代的高档化浪潮中，住房供应受限是旧金山湾区的一个特点，而相对的住房负担能力是华盛顿特区的一个问题
对城市便利设施的偏好可能是一个因素，因为某些人口群体传统上更喜欢住在城市社区，因为文化场所、众多吸引人的餐馆和商店、充满活力的街头生活和人口多样性等景点。这些特征的存在可以帮助城市规划者确定哪些社区倾向于高档化。
交通拥堵加剧可能会造成影响，因为随着大都市人口的增加和基础设施的老化，交通拥堵和通勤时间的增加以及随之而来的生活质量下降可能会导致高档化。
有针对性的公共部门政策之所以发挥作用，是因为许多城市都在推行振兴政策——包括税收优惠、公共住房计划和地方经济发展工具——这些政策为中高收入家庭搬入提供了激励贫困社区，或为原居民升级家园。

打击向人们定价负担得起的住房（一种住房歧视形式）的一种方法是社区土地信托 (CLT)。这些是代表社区拥有土地的私人非营利组织，旨在促进住房负担能力和可持续发展，并减轻历史上在拥有住房和财富建设方面的不平等。

挑战长期持有的观点

最近的研究挑战了一些长期持有的关于高档化负面影响的观点。在 2019 年 7 月的一篇论文中，费城联邦储备银行和美国人口普查局的研究人员发现，高档化可以为原始居民带来一些重要的好处，而几乎没有可观察到的危害。

研究发现没有证据表明搬出的原始居民（包括最弱势的居民）搬迁到明显更差的社区或在就业、收入或通勤距离方面经历了负面变化。
许多成年的原住民住在他们高档化的社区，并从减少的贫困和不断上涨的房屋价值中受益。儿童也从增加的经济机会中受益；有些人更容易上大学并完成大学学业。
搬入社区的人数和构成，而不是以前居民的直接流离失所，推动了与高档化相关的最明显的变化。

＃＃强调

高档化的原因可能包括就业快速增长、住房市场紧张、对城市便利设施的偏好以及交通拥堵加剧。
绅士化是城市社区在短时间内迅速发展，从低价值到高价值的城市发展过程。
中产阶级化引发复杂的社会问题，有利也有弊；它通常带有政治色彩。
社区居民经常因高档化带来的租金和生活成本上涨而流离失所。