نهج التكلفة

ما هو نهج التكلفة؟

نهج التكلفة هو طريقة تقييم العقارات التي تقدر السعر الذي يجب على المشتري دفعه مقابل قطعة من الممتلكات يساوي تكلفة بناء مبنى مكافئ. في نهج التكلفة ، تكون قيمة العقار مساوية لتكلفة الأرض ، بالإضافة إلى إجمالي تكاليف البناء ، ناقصًا الاستهلاك. يعطي القيمة السوقية الأكثر دقة عندما يكون العقار جديدًا من الطرق البديلة.

نهج التكلفة هو واحد من ثلاث طرق لتقييم العقارات ؛ الآخرون هم نهج الدخل والنهج المقارن .

فهم نهج التكلفة

بدلاً من التركيز على الأسعار التي يتم بيع منازل أخرى مماثلة في المنطقة ، أو قدرتها على توليد الدخل ، تقدر طريقة نهج الساحل العقارات عن طريق حساب تكلفة المبنى اليوم إذا تم تدميره وكان هناك حاجة إلى استبداله من البداية الى النهاية. كما أنه يأخذ في الاعتبار مقدار قيمة الأرض ويقوم بخصم أي خسارة في القيمة ، والمعروف باسم الاستهلاك.

المنطق الكامن وراء نهج التكلفة هو أنه ليس من المنطقي للمشترين أن يدفعوا مقابل عقار أكثر من تكلفة البناء من الصفر.

هناك نوعان رئيسيان من تقييمات نهج التكلفة:

1. ** طريقة الاستنساخ: ** يأخذ هذا الإصدار بعين الاعتبار تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من العقار ويهتم باستخدام المواد الأصلية.

2. ** طريقة الاستبدال **. في هذه الحالة ، من المفترض أن الهيكل الجديد له نفس الوظيفة ولكن مع مواد أحدث ، باستخدام أساليب البناء الحالية والتصميم المحدث.

عندما يتم جمع جميع التقديرات ، يتم حساب نهج التكلفة بالطريقة التالية:

التكلفة - الاستهلاك + قيمة الأرض = قيمة العقار.

مزايا وعيوب نهج التكلفة

يمكن أن يكون نهج التكلفة أقل موثوقية من الدخل والمنهجيات المماثلة في الممارسة. يتطلب افتراضات معينة ، بما في ذلك التسليم بأن هناك ما يكفي من الأراضي المتاحة للمشتري لبناء عقار مماثل.

علاوة على ذلك ، في حالة عدم توفر أرض خالية قابلة للمقارنة ، يجب تقدير القيمة ، مما يجعل التقييم أقل دقة. كما أن عدم وجود مواد بناء مماثلة يقلل أيضًا من دقة التقييم ويزيد من مساحة الذاتية. إن حساب الاستهلاك على الممتلكات القديمة ليس بالأمر السهل ويمكن قياسه بسهولة أيضًا.

على الرغم من هذه القيود ، هناك حالات قليلة يمكن أن يكون فيها نهج التكلفة مفيدًا بل وضروريًا. يعتبر تقييم المكونات المختلفة للعقار بشكل منفصل مفيدًا بشكل خاص عند التعامل مع الممتلكات الجديدة أو التي تختلف عن غيرها بطرق فريدة.

متى يجب استخدام نهج التكلفة

خصائص الاستخدام الخاص

نهج التكلفة مطلوب وأحيانًا يكون هو الطريقة الوحيدة لتحديد قيمة المباني ذات الاستخدام الحصري ، مثل المكتبات أو المدارس أو الكنائس. تولد هذه الموارد دخلاً ضئيلًا ولا يتم تسويقها في كثير من الأحيان ، مما يبطل الدخل والأساليب المماثلة.

بناء جديد

غالبًا ما يستخدم نهج التكلفة للبناء الجديد أيضًا. يطلب مقرضو البناء تقييمات نهج التكلفة لأن أي قيمة سوقية أو قيمة دخل تعتمد على معايير المشروع وإكماله. يتم إعادة تقييم المشاريع في مراحل مختلفة من البناء لتمكين الإفراج عن الأموال للمرحلة التالية من الإنجاز.

تأمين

تميل تقييمات التأمين إلى استخدام نهج التكلفة عند الاكتتاب في سياسات أصحاب المنازل أو النظر في المطالبات لأن قيمة التحسينات هي فقط قابلة للتأمين ويتم فصل قيمة الأرض عن القيمة الإجمالية للممتلكات. الاختيار بين القيمة المستهلكة والاستبدال الكامل أو قيمة إعادة الإنتاج هو العامل المحدد للتقييم.

العقارات التجارية

أخيرًا ، يتم الاعتماد على نهج التكلفة أحيانًا لتقييم العقارات التجارية ، مثل مباني المكاتب ومحلات البيع بالتجزئة والفنادق. نهج الدخل هو الطريقة الرئيسية المستخدمة هنا ، على الرغم من أنه يمكن تنفيذ نهج التكلفة عندما يتطلب التصميم أو البناء أو المنفعة الوظيفية أو درجة المواد تعديلات فردية.

إعتبارات خاصة

معظم التقييمات السكنية لا تستخدم نهج التكلفة. بدلاً من ذلك ، عادةً ما تدفع مقارنات المبيعات تقييمات السوق لهذه الأنواع من العقارات.

عندما يأتي تقييم نهج التكلفة بأقل من سعر السوق ، يمكن أن يكون علامة على سوق محموم. على العكس من ذلك ، قد تشير التقييمات المنتظمة فوق أسعار السوق إلى فرصة شراء.

الاستثناء هو إذا كان العقار غير محسن أو تم تحسينه بشكل مفرط بالنسبة للمنطقة المجاورة له. في هذه الحالة ، يضيف التقدير الدقيق لقيمة التحسينات إلى دقة تحديد القيمة ، وهو أمر غير ممكن باستخدام النهج القابل للمقارنة فقط.

يسلط الضوء

• يعتبر نهج التكلفة أقل موثوقية من طرق تقييم العقارات الأخرى ، ولكن يمكن أن يكون مفيدًا في حالات معينة مثل عند تقييم بناء جديد أو منزل فريد من نوعه مع القليل من المقارنات.

• يعتبر نهج التكلفة في تقييم العقارات أن القيمة يجب أن تساوي التكلفة الإجمالية لبناء هيكل معادل.

• نهج التكلفة يأخذ في الاعتبار تكلفة الأرض ، بالإضافة إلى تكاليف البناء ، ناقص الاستهلاك.