Enfoque de costo

¿Qué es el enfoque de costos?

El enfoque de costo es un método de valoración de bienes raíces que estima que el precio que un comprador debe pagar por una propiedad es igual al costo de construir un edificio equivalente. En el enfoque de costos, el valor de la propiedad es igual al costo del terreno, más los costos totales de construcción, menos la depreciación. Produce el valor de mercado más preciso para cuando una propiedad es nueva que a través de métodos alternativos.

El enfoque de costos es uno de los tres métodos de valoración de bienes inmuebles; los otros son el enfoque de ingresos y el enfoque comparable.

Comprender el enfoque de costos

En lugar de centrarse en los precios a los que se venden otras casas similares en la zona, o en la capacidad de una propiedad para generar ingresos,. el método de enfoque de la costa valora los bienes raíces calculando cuánto costaría el edificio hoy si fuera destruido y necesitara ser reemplazado de principio a fin. También tiene en cuenta cuánto vale la tierra y hace deducciones por cualquier pérdida de valor, también conocida como su depreciación.

La lógica detrás del enfoque de costos es que tiene poco sentido que los compradores paguen más por una propiedad de lo que costaría construir desde cero.

Hay dos tipos principales de tasaciones con enfoque de costos:

1. Método de reproducción: Esta versión considera lo que costaría construir una réplica de la propiedad y presta atención al uso de materiales originales.

2. Método de reemplazo. En este caso, se supone que la nueva estructura tiene la misma función pero con materiales más nuevos, utilizando métodos de construcción actuales y un diseño actualizado.

Cuando se han recopilado todas las estimaciones, el enfoque de costos se calcula de la siguiente manera:

costo – depreciación + valor de la tierra = valor de la propiedad.

Ventajas y desventajas del enfoque de costos

El enfoque de costo puede ser menos confiable que el ingreso y metodologías comparables en la práctica. Requiere ciertos supuestos, incluyendo dar por sentado que hay suficiente terreno disponible para que el comprador construya una propiedad idéntica.

Además, si no se dispone de terrenos baldíos comparables, se debe estimar el valor, lo que hace que la tasación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares también reduce la precisión de la evaluación y aumenta el espacio para la subjetividad. Calcular la depreciación de una propiedad más antigua tampoco es sencillo ni fácil de medir.

A pesar de estas limitaciones, hay algunos casos en los que el enfoque de costos puede ser útil e incluso necesario. Valorar los diversos componentes de los bienes raíces por separado es especialmente útil cuando se trata de propiedades que son nuevas o difieren de otras en formas únicas.

Cuándo usar el enfoque de costos

Propiedades de uso especial

El enfoque de costos es necesario y, a veces, es la única forma de determinar el valor de los edificios de uso exclusivo, como bibliotecas, escuelas o iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no suelen comercializarse, lo que invalida los enfoques de ingresos y comparables.

Nueva construcción

El enfoque de costos también se usa a menudo para nuevas construcciones. Los prestamistas de construcción requieren evaluaciones de enfoque de costo porque cualquier valor de mercado o valor de ingreso depende de los estándares y la finalización del proyecto. Los proyectos se vuelven a evaluar en varias etapas de construcción para permitir la liberación de fondos para la próxima etapa de finalización.

Seguro

Las tasaciones de seguros tienden a utilizar el enfoque de costos cuando se suscriben pólizas de propietarios de viviendas o se consideran reclamos porque solo el valor de las mejoras es asegurable y el valor del terreno se separa del valor total de la propiedad. La elección entre el valor depreciado y el valor total de reposición o reproducción es el factor determinante para la evaluación.

Propiedad comercial

Finalmente, en ocasiones se confía en el enfoque de costos para valorar propiedades comerciales,. como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El enfoque de ingresos es el principal método utilizado aquí, aunque se puede implementar un enfoque de costos cuando el diseño, la construcción, la utilidad funcional o la calidad de los materiales requieren ajustes individuales.

Consideraciones Especiales

La mayoría de las tasaciones residenciales no utilizan el enfoque de costos. En cambio, las comparaciones de ventas suelen impulsar las valoraciones de mercado de este tipo de propiedades.

Cuando una evaluación de enfoque de costos se encuentra por debajo del precio de mercado, puede ser una señal de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las evaluaciones periódicas por encima de los precios de mercado pueden indicar una oportunidad de compra.

Una excepción es si la propiedad tiene mejoras insuficientes o excesivas para su vecindario. En este caso, una estimación precisa del valor de las mejoras se suma a la precisión de la determinación del valor, lo que no es posible utilizando únicamente el enfoque comparable.

Reflejos

• El enfoque de costes se considera menos fiable que otros métodos de valoración inmobiliaria, pero puede ser útil en determinados casos, como al evaluar una nueva construcción o una vivienda única con pocos comparables.

• El enfoque de costo para la valoración de bienes inmuebles considera que el valor debe ser igual al costo total para construir una estructura equivalente.

• El enfoque de costos considera el costo del terreno, más los costos de construcción, menos la depreciación.