Kostnadsmetod

Vad är kostnadsmetoden?

Kostnadsmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som uppskattar priset som en köpare ska betala för en fastighet är lika med kostnaden för att bygga en motsvarande byggnad. I kostnadsmetoden är fastighetens värde lika med kostnaden för mark plus totala byggkostnader minus avskrivningar. Det ger det mest korrekta marknadsvärdet för när en fastighet är ny än genom alternativa metoder.

Kostnadsmetoden är en av tre värderingsmetoder för fastigheter; de andra är inkomstmetoden och den jämförbara metoden.

Förstå kostnadsmetoden

Istället för att fokusera på de priser som andra liknande bostäder i området säljer för, eller en fastighets förmåga att generera inkomster,. värderar kustmetoden fastigheter genom att beräkna hur mycket byggnaden skulle kosta idag om den förstördes och behövde bytas ut. Från början till slut. Det tar också hänsyn till hur mycket marken är värd och gör avdrag för eventuell värdeförlust, även känd som dess värdeminskning.

Logiken bakom kostnadsupplägget är att det inte är meningsfullt för köpare att betala mer för en fastighet än vad det skulle kosta att bygga från grunden.

Det finns två huvudtyper av kostnadsuppskattningar:

1. Reproduktionsmetod: Denna version tar hänsyn till vad en kopia av fastigheten skulle kosta att byggas och uppmärksammar användningen av originalmaterial.

2. Ersättningsmetod. I detta fall förutsätts att den nya konstruktionen har samma funktion men med nyare material, med utnyttjande av nuvarande byggmetoder och uppdaterad design.

När alla uppskattningar har samlats in, beräknas kostnadsmetoden på följande sätt:

kostnad – avskrivningar + markvärde = fastighetens värde.

Fördelar och nackdelar med kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden kan vara mindre tillförlitlig än inkomsten och jämförbara metoder i praktiken. Det kräver vissa antaganden, bland annat att ta för givet att det finns tillräckligt med tillgänglig mark för att köparen ska kunna bygga en identisk fastighet.

Dessutom, om jämförbar ledig mark inte finns tillgänglig måste värdet uppskattas, vilket gör värderingen mindre korrekt. Bristen på liknande byggmaterial minskar också noggrannheten i bedömningen och ökar utrymmet för subjektivitet. Att beräkna avskrivningar på äldre fastigheter är inte heller okomplicerat och lätt mätbart.

Trots dessa begränsningar finns det några fall där kostnadsstrategin kan vara användbar och till och med nödvändig. Att värdera de olika komponenterna i fastigheter separat är särskilt användbart när det handlar om egendom som är ny eller skiljer sig från andra på unika sätt.

När ska man använda kostnadsmetoden

Egenskaper för speciell användning

Kostnadsstrategin krävs och ibland är det enda sättet att fastställa värdet av exklusiva byggnader, såsom bibliotek, skolor eller kyrkor. Dessa resurser genererar små inkomster och marknadsförs inte ofta, vilket ogiltigförklarar inkomsten och jämförbara tillvägagångssätt.

Ny konstruktion

Kostnadsmetoden används ofta även för nybyggnation. Byggnadslångivare kräver kostnadsbedömningar eftersom alla marknadsvärden eller inkomstvärden är beroende av projektstandarder och slutförande. Projekt omvärderas i olika skeden av byggandet för att möjliggöra frigöring av medel för nästa steg av färdigställande.

Försäkring

Försäkringsbedömningar tenderar att använda kostnadsmetoden när man tecknar husägares försäkringar eller överväger anspråk eftersom endast värdet av förbättringar är försäkringsbart och markvärdet skiljs från det totala värdet av fastigheten. Valet mellan avskrivet värde och fullt ersättnings- eller reproduktionsvärde är den avgörande faktorn för utvärderingen.

Kommersiella fastigheter

Slutligen förlitar man sig ibland på kostnadsmetoden för att värdera kommersiella fastigheter,. såsom kontorsbyggnader, butiker och hotell. Inkomstmetoden är den huvudsakliga metoden som används här, även om en kostnadsmetod kan implementeras när design, konstruktion, funktionell nytta eller materialkvalitet kräver individuella justeringar.

Särskilda överväganden

De flesta bostadsvärderingar använder inte kostnadsmetoden. Istället driver försäljningsjämförelser vanligtvis marknadsvärderingar av dessa typer av fastigheter.

När en kostnadsbedömning kommer in under marknadsprissättningen, kan det vara ett tecken på en överhettad marknad. Omvänt kan regelbundna utvärderingar över marknadsprissättningen signalera en köpmöjlighet.

Ett undantag är om fastigheten är underförbättrad eller överförbättrad för sitt område. I det här fallet bidrar en korrekt uppskattning av värdet av förbättringar till precisionen vid fastställandet av värdet, vilket inte är möjligt med endast den jämförbara metoden.

Höjdpunkter

– Kostnadsupplägget anses vara mindre tillförlitligt än andra fastighetsvärderingsmetoder, men kan vara användbart i vissa fall som vid värdering av nybyggnation eller en unik bostad med få jämförbara.

• Kostnadsmetoden för fastighetsvärdering anser att värdet bör vara lika med den totala kostnaden för att bygga en likvärdig struktur.

• Kostnadsmetoden tar hänsyn till kostnaden för mark, plus kostnader för konstruktion, minus avskrivningar.