Kostnaðaraðferð

Hver er kostnaðaraðferðin?

Kostnaðaraðferðin er fasteignamatsaðferð sem áætlar að verð sem kaupandi ætti að greiða fyrir eign sé jafnt og kostnaður við að byggja sambærilega byggingu. Í kostnaðaraðferðinni er verðmæti eignarinnar jafnt kostnaði lands að viðbættum heildarkostnaði við byggingu að frádregnum afskriftum. Það gefur nákvæmasta markaðsvirðið fyrir þegar eign er ný en með öðrum aðferðum.

Kostnaðaraðferðin er ein af þremur verðmatsaðferðum fyrir fasteignir; hinar eru tekjuaðferðin og sambærileg nálgun.

Skilningur á kostnaðaraðferð

Í stað þess að einblína á verðið sem önnur, svipuð heimili á svæðinu eru að selja fyrir, eða getu eignar til að afla tekna,. metur strandnálgunaraðferðin fasteignir með því að reikna út hvað byggingin myndi kosta í dag ef hún yrði eyðilögð og þyrfti að skipta um hana. frá upphafi til enda. Það tekur einnig þátt í því hversu mikils virði landið er og tekur frá hvers kyns verðtap, öðru nafni afskriftir þess.

Rökfræðin á bak við kostnaðaraðferðina er sú að það er lítið vit í því að kaupendur borgi meira fyrir eign en það sem myndi kosta að byggja frá grunni.

Það eru tvær megingerðir af mati á kostnaðaraðferðum:

1. Afritunaraðferð: Þessi útgáfa tekur mið af því hvað eftirlíking af eigninni myndi kosta að byggja og hugar að notkun upprunalegs efnis.

2. Aðskiptiaðferð. Í þessu tilviki er gert ráð fyrir að hið nýja mannvirki hafi sömu virkni en með nýrri efnum, með því að nýta núverandi byggingaraðferðir og uppfærða hönnun.

Þegar allar áætlanir hafa verið teknar saman er kostnaðaraðferðin reiknuð á eftirfarandi hátt:

kostnaður – afskriftir + lóðarvirði = verðmæti eignar.

Kostir og gallar kostnaðaraðferðarinnar

Kostnaðaraðferðin getur verið óáreiðanlegri en tekjur og sambærileg aðferðafræði í reynd. Það krefst ákveðinna forsendna, þar á meðal að taka sem sjálfsögðum hlut að það sé nóg laust land til að kaupandi geti byggt samskonar eign.

Þar að auki, ef sambærilegt laust land er ekki tiltækt, þarf að áætla verðmæti, sem gerir matið ónákvæmara. Skortur á sambærilegum byggingarefnum dregur einnig úr nákvæmni matsins og eykur svigrúm fyrir huglægni. Útreikningur á afskriftum á eldri eign er heldur ekki einfalt og auðvelt að mæla.

Þrátt fyrir þessar takmarkanir eru nokkur tilvik þar sem kostnaðaraðferðin getur verið gagnleg og jafnvel nauðsynleg. Að meta hina ýmsu íhluti fasteigna sérstaklega er sérstaklega gagnlegt þegar um er að ræða eign sem er ný eða frábrugðin öðrum á einstakan hátt.

Hvenær á að nota kostnaðaraðferðina

Sérstakar notkunareiginleikar

Kostnaðaraðferðin er nauðsynleg og er stundum eina leiðin til að ákvarða verðmæti bygginga til einkanota, svo sem bókasöfna, skóla eða kirkna. Þessar auðlindir skapa litlar tekjur og eru ekki oft markaðssettar, sem gerir tekjur og sambærilegar aðferðir ógildar.

Nýbygging

Kostnaðaraðferðin er oft notuð við nýbyggingar líka. Byggingarlánveitendur krefjast úttektar á kostnaðarnálgun vegna þess að markaðsvirði eða tekjuvirði er háð verkefnastöðlum og verklokum. Verkefni eru endurmetin á ýmsum stigum framkvæmda til að hægt sé að losa fjármagn fyrir næsta verklok.

Tryggingar

Vátryggingamat hefur tilhneigingu til að nota kostnaðaraðferðina við sölutryggingu húseigenda eða íhugar kröfur vegna þess að aðeins verðmæti endurbóta er vátryggjanlegt og landverð er aðskilið frá heildarverðmæti eignarinnar. Valið á milli afskrifaðs verðs og fulls endurnýjunar- eða endurgerðarverðs er ráðandi þáttur fyrir matið.

Verslunarhúsnæði

Að lokum er stundum stuðst við kostnaðaraðferðina til að verðmeta atvinnuhúsnæði,. svo sem skrifstofubyggingar, smásöluverslanir og hótel. Tekjuaðferðin er aðalaðferðin sem notuð er hér, þó að hægt sé að innleiða kostnaðaraðferð þegar hönnun, smíði, hagnýt notagildi eða efnisflokkur krefjast einstakra leiðréttinga.

Sérstök atriði

Flestar úttektir á íbúðarhúsnæði nota ekki kostnaðaraðferðina. Þess í stað knýr sölusamanburður venjulega markaðsmat á þessum tegundum eigna.

Þegar mat á kostnaðarnálgun kemur undir markaðsverði getur það verið merki um ofhitnaðan markað. Aftur á móti getur reglulegt mat yfir markaðsverði gefið til kynna kauptækifæri.

Undantekning er ef eign er van- eða ofbætt fyrir hverfi sitt. Í þessu tilviki eykur nákvæmt mat á virði endurbóta við nákvæmni við ákvörðun virðis, sem er ekki mögulegt með því að nota aðeins sambærilega nálgun.

Hápunktar

• Kostnaðaraðferðin er talin óáreiðanlegri en aðrar fasteignamatsaðferðir en getur komið að góðum notum í vissum tilfellum eins og við mat á nýbyggingum eða einstakt heimili með fáum sambærilegum hlutum.

• Kostnaðaraðferðin við fasteignamat telur að verðmæti ætti að jafngilda heildarkostnaði við að byggja sambærilegt mannvirki.

• Kostnaðaraðferðin tekur til kostnaðar við land að viðbættum byggingarkostnaði að frádregnum afskriftum.