Затратный подход

Что такое затратный подход?

Затратный подход — это метод оценки недвижимости, при котором цена, которую покупатель должен заплатить за объект недвижимости, равна стоимости строительства эквивалентного здания. При затратном подходе стоимость имущества равна стоимости земли плюс общие затраты на строительство за вычетом амортизации. Это дает наиболее точную рыночную стоимость,. когда недвижимость является новой, чем с помощью альтернативных методов.

Затратный подход является одним из трех методов оценки недвижимости; другими являются доходный подход и сопоставимый подход.

Понимание затратного подхода

Вместо того, чтобы сосредотачиваться на ценах, по которым продаются другие аналогичные дома в этом районе, или на способности собственности приносить доход,. метод прибрежного подхода оценивает недвижимость, вычисляя, сколько сегодня стоило бы здание, если бы оно было разрушено и его нужно было заменить. от начала до конца. Он также учитывает стоимость земли и делает вычеты на любую потерю стоимости, также известную как ее амортизация.

Логика затратного подхода заключается в том, что для покупателей нет смысла платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить ее с нуля.

Существует два основных типа оценки затратного подхода:

1. Метод воспроизведения: В этой версии учитывается, сколько будет стоить создание копии объекта, и уделяется внимание использованию оригинальных материалов.

2. Метод замены. В этом случае предполагается, что новая конструкция выполняет ту же функцию, но из более новых материалов, с использованием современных методов строительства и обновленного дизайна.

Когда все оценки собраны, затратный подход рассчитывается следующим образом:

стоимость – амортизация + стоимость земли = стоимость имущества.

Преимущества и недостатки затратного подхода

На практике затратный подход может быть менее надежным, чем доходный и сопоставимые методологии. Это требует определенных предположений, в том числе принятия как должное того, что у покупателя достаточно свободной земли для строительства идентичной собственности.

Кроме того, если сопоставимая свободная земля недоступна, стоимость должна быть оценена, что делает оценку менее точной. Отсутствие аналогичных строительных материалов также снижает точность оценки и увеличивает простор для субъективизма. Расчет амортизации по старому имуществу также не является простым и легко измеримым.

Несмотря на эти ограничения, есть несколько случаев, когда затратный подход может быть полезен и даже необходим. Оценка различных компонентов недвижимости по отдельности особенно полезна при работе с недвижимостью, которая является новой или уникально отличается от других.

Когда использовать затратный подход

Свойства специального назначения

Требуется затратный подход, а иногда это единственный способ определить стоимость зданий исключительного пользования, таких как библиотеки, школы или церкви. Эти ресурсы приносят небольшой доход и редко продаются, что делает недействительным доходный и сопоставимый подходы.

Новое строительство

Затратный подход часто используется и для нового строительства. Строительные кредиторы требуют оценки затратного подхода, потому что любая рыночная стоимость или стоимость дохода зависит от стандартов проекта и завершения. Переоценка проектов проводится на различных этапах строительства, чтобы обеспечить высвобождение средств для следующего этапа завершения.

Страхование

Страховые оценки, как правило, используют затратный подход при страховании полисов домовладельцев или рассмотрении претензий, потому что страхованию подлежит только стоимость улучшений, а стоимость земли отделена от общей стоимости имущества. Выбор между амортизированной стоимостью и полной стоимостью замещения или воспроизводства является определяющим фактором для оценки.

Коммерческая собственность

Наконец, затратный подход иногда используется для оценки коммерческой недвижимости,. такой как офисные здания, магазины розничной торговли и гостиницы. Доходный подход является основным методом, используемым здесь, хотя затратный подход может применяться, когда дизайн, строительство, функциональная полезность или качество материалов требуют индивидуальных корректировок.

Особые соображения

В большинстве случаев оценки жилья не используется затратный подход. Вместо этого сравнения продаж обычно определяют рыночную оценку этих типов недвижимости.

Когда оценка затратного подхода оказывается ниже рыночной, это может быть признаком перегрева рынка. И наоборот, регулярные оценки выше рыночных цен могут сигнализировать о возможности покупки.

Исключение составляет ситуация, когда свойство недостаточно или чрезмерно улучшено для своего района. В этом случае точная оценка стоимости улучшений повышает точность определения стоимости, что невозможно при использовании только сравнительного подхода.

Особенности

• Затратный подход считается менее надежным, чем другие методы оценки недвижимости, но может быть полезен в определенных случаях, например, при оценке нового строительства или уникального дома с небольшим количеством сопоставимых объектов.

• Затратный подход к оценке недвижимости предполагает, что стоимость должна равняться общей стоимости строительства эквивалентной структуры.

• Затратный подход учитывает стоимость земли плюс затраты на строительство за вычетом амортизации.